나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7959 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 300-1 숙박시설 경매

제주특별자치도 제주시 애월읍 고내로13길 59 (숙박시설) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경7959(제주지방법원 경매9계). 감정가 5,376,200,720원, 최저가 3,763,341,000원. 매각기일은 2026-07-14입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 7959 [1]
소재지	제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 300-1
도로명주소	제주특별자치도 제주시 애월읍 고내로13길 59
용도	숙박시설
매각기일	2026.07.14
관할법원	제주지방법원 경매9계 (064-729-2160)
이용제한	가축사육제한구역, 하수처리구역, 자연녹지지역

제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 300-1 숙박시설 경매 물건 이미지

면적

토지면적	2,350㎡ (710.88평)
건물면적	1,866.26㎡ (564.54평)

금액

감정가	5,376,200,720원
최저가	3,763,341,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	376,334,100원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.12.23	5,376,200,720원	유찰
2차	2026.02.03	3,763,341,000원	변경
신건	2026.06.02	5,376,200,720원	유찰
2차	2026.07.14	3,763,341,000원

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	27건	55%	184,650,711원
최근 6개월	72건	50%	153,385,142원
최근 12개월	77건	51%	194,033,495원

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 4-1 내지 4-4) 매각 포함.
지상 소재 전기차충전시설 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7959 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 300-1

신주소: 제주특별자치도 제주시 고내로13길 59

용도: 숙박시설

감정가: 5,376,200,720원

토지면적: 2350.00㎡ (약 711.03평)

건물면적: 1866.26㎡ (약 564.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

건축년도: 2005년 1월 18일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 4층

건축면적: 469.92㎡ (약 142.15평)

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 4-1 내지 4-4) 매각 포함. 지상 소재 전기차충전시설 매각 제외.

2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리에 위치하고 있으며, 제주 서부 해안 지역에 속합니다. 애월읍은 아름다운 해안선과 이국적인 카페, 자연 경관으로 유명하여 관광객들에게 인기가 높은 지역입니다. 특히 고내리 인근은 제주 올레길 15코스가 지나는 곳으로, 해안 산책로와 자연을 즐기기 좋은 입지입니다. 최근에는 대규모 관광 개발 사업들이 추진되고 있어 지역 가치 상승 가능성도 있습니다. 다만, 중산간 지역 개발에 대한 논란도 있어 지역 개발 방향을 주시할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 토지와 건물 모두 2020년 5월 14일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을16, 을25)입니다. 이 기준 권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 이는 권리 분석상 매우 유리한 조건입니다.

본 물건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 이와 관련된 복잡성이 있을 수 있습니다. 또한, 채무자 겸 소유자의 감정평가 보완명령 신청이 있었으나 재감정이 불필요하다는 회신이 있었습니다. 제시외 건물인 전기차 충전시설은 제3자 소유 주장이 있어 매각에서 제외되었습니다.

4. 상권분석

애월읍 고내리는 제주 서부 해안을 따라 형성된 관광 중심지로서, 숙박시설 운영에 유리한 입지입니다. 주변에는 해안도로를 따라 다양한 카페, 음식점, 펜션 등이 밀집해 있어 관광객 수요가 꾸준히 발생합니다. 최근에는 대규모 복합 리조트 개발 사업(애월포레스트, 아만 리조트 등)이 추진되거나 논의되고 있어, 지역 상권의 잠재력은 더욱 커질 것으로 예상됩니다. 다만, 숙박 시설 공급 과잉에 대한 우려도 제기되고 있어, 시장 경쟁 상황을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 애월읍 고내리 일대는 제주 서부의 주요 생활권에 속합니다. 인근 해안도로를 따라 편의시설과 관광지가 잘 발달해 있습니다. 대중교통 이용은 버스 노선을 통해 가능하며, 제주시내 접근성도 비교적 양호한 편입니다. 구체적인 교육시설, 병원, 대형마트 등의 접근성은 추가적인 현장 조사나 상세 지도를 통해 확인하는 것이 좋습니다. 현재 제주 관광객 유치와 관련된 다양한 축제 및 이벤트가 애월읍 전반에서 진행되고 있어, 지역 활성화와 관련된 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 여러 건의 경매가 진행 중이거나 하나의 담보로 여러 물건이 묶여 있어, 경매 절차 및 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

* 감정평가보완명령 신청: 최저매각가격 결정에 대한 이의 제기가 있었으나, 재감정은 불필요하다는 회신이 있었으므로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 소유자 측의 이의 제기 이력이 있다는 점은 인지해야 합니다.

* 제시외 전기차 충전시설 제외: 매각 대상에서 제외된 전기차 충전시설의 경우, 향후 시설 이용이나 관리 시 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 중산간 개발 논란: 애월읍 내 대규모 개발 사업들이 중산간 지역 개발과 얽혀 논란이 되고 있어, 지역 주민과의 관계 및 개발 정책 변화 가능성을 고려해야 합니다.

* 숙박시설 과잉 공급 우려: 애월 지역 내 숙박시설 공급이 이미 과잉 상태라는 지적이 있어, 신규 숙박시설 운영 시 경쟁 심화 및 수익성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과 상, 제주시 애월읍 고내리 인근에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 소각장)에 대한 언급은 없었습니다. 다만, 제주시 차원에서는 봉개 매립장과 같은 혐오시설을 친환경 복합공간으로 전환하려는 노력이 있으며, 구좌읍 등 타 지역에는 환경자원순환센터가 운영되고 있습니다. 본 물건 자체와 직접적인 관련은 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 핵심 관광지인 애월읍에 위치한 대규모 숙박시설로, 풍부한 관광 자원과 잠재적인 개발 가치를 보유하고 있습니다. 특히, 임차인 인수 부담이 전혀 없다는 점은 상당한 투자 매력으로 작용합니다. 주변의 활발한 관광 상권과 더불어 대규모 리조트 개발 등이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 숙박시설 과잉 공급에 대한 우려와 중산간 개발 관련 논란 등 잠재적 리스크 요인 또한 존재하므로, 투자 결정 시에는 이러한 부분들을 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 제주 서부 핵심 관광지인 애월읍에 위치하여 관광객 접근성이 뛰어남.

* 무인수 임차인: 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없음.

* 대규모 숙박시설: 숙박업을 영위하기에 적합한 규모와 시설을 갖추고 있음.

* 지역 개발 호재: 대규모 리조트 개발 등 지역 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 명확한 용도: 숙박시설로 운영 중이며, 관련 법규 및 용도에 부합함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 5,376,200,720원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인(숙박시설 과잉 공급, 개발 논란 등)과 향후 예상되는 투자 회수 기간, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 권리 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요소이나, 현재 애월 지역 숙박 시장의 경쟁 상황 및 향후 시장 전망을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사와 전문가의 컨설팅을 통해 이루어져야 합니다.1.물건 기본정보