나이스옥션 법원경매 통영 2023타경31428 [4] 경상남도 거제시 남부면 다대리 328-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2023타경31428 [4] 경상남도 거제시 남부면 다대리 328-1 동물 및 식물 관련시설 경매

• 사건번호: 2023타경31428
• 주소: 경상남도 거제시 남부면 다대리 328-1
• 용도: 동물 및 식물 관련시설

통영지원 경매5계 2023타경31428 | 소재지: 경상남도 거제시 남부면 다대리 328-1 | 감정가: 1,168,367,900원 | 최저가: 382,850,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설

1. 통영지원 2023타경31428 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2023타경31428 (4)

소재지: 경상남도 거제시 남부면 다대리 328-1

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 1,168,367,900원

토지면적: 2078.00㎡ (약 628.6평)

건물면적: 917.55㎡ (약 277.6평)

총 면적: 2995.55㎡ (약 906.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성 있음.

주의사항:

- 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

- 감정평가서 상 제시외 건물(ㄴ~ㅇ)이 매각에 포함됩니다.

- 제시외 건물(ㄴ) 내 수조 및 양어장 배관시설 등은 건물 평가에 포함되었습니다.

- 등기사항전부증명서 상 '다대리 328-1, 328-3, 453-3'번지로 등기되어 있으나, 현재 합병되어 '다대리 328-1'번지 지상에 소재합니다.

- 목록7 중 감정서상 7-1, 7-2는 현재 '멸실'된 것으로 조사되었습니다.

- 목록8 토지는 지적도상 맹지이며, 제시외 구축물(ㅈ)은 매각에 포함됩니다. 지상 소유자 불명의 기계기구(히트펌프 4점 등)는 매각에서 제외됩니다.

- 목록9 토지는 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금 반환이 불가하며, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 공부상 '전'이나 현황은 '도로'입니다.

1.1. 1.토지 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 경상남도 거제시 남부면 근포마을 및 다대마을 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 일부 토지(일련번호 1, 3, 5, 6, 9-11)는 차량 통행이 가능하며 교통사정은 보통입니다. 그러나 일련번호 8번지 토지는 차량 통행이 불가능한 맹지입니다.

형태 및 이용상태:

- 일련번호 1: 사다리형, 축양장 부지로 이용 중입니다.

- 일련번호 3: 사다리형, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

- 일련번호 5: 부정형, 농경지로 이용 중입니다.

- 일련번호 6: 부정형, 양어장 부지로 이용 중입니다.

- 일련번호 8: 부정형, 양어장 부지로 이용 중입니다.

- 일련번호 9: 부정형, 도로로 이용 중입니다.

- 일련번호 10: 삼각형, 도로로 이용 중입니다.

- 일련번호 11: 부정형, 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

- 일련번호 1: 남측 약 4m 도로 접합.

- 일련번호 3: 남측 약 3m, 동측 약 1m 도로 접합.

- 일련번호 5: 남서측 약 3m 도로 접합.

- 일련번호 6: 북서측 약 2m, 남동측 약 3m 진입로 소재.

- 일련번호 8: 지적도상 맹지.

- 일련번호 9: 본 토지가 도로이며, 북서측 약 3m 도로 접합.

- 일련번호 10: 본 토지가 도로이며, 북서측 약 1m, 남측 약 3m 도로 접합.

- 일련번호 11: 본 토지가 도로이며, 북서측 및 남동측 약 3m 도로 접합.

토지이용계획 및 제한상태:

- 대부분 지역은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.

- 일부 토지(5, 6, 8, 9)는 소로3류, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 추가적인 규제를 받습니다.

- 일련번호 11은 생산관리지역입니다.

제시목록 외 물건:

- 일련번호 3 토지상에 제시외 건물(기호 ㄱ) 1동이 소재합니다.

- 일련번호 6 토지상에 제시외 건물(기호 ㄴ-ㅇ) 7동이 소재합니다.

- 일련번호 8 토지상에 제시외 구축물(기호 ㅈ) 1동이 소재합니다.

- 일련번호 8 토지상에 소유자 불명의 기계기구(히트펌프 4점 등)가 소재하나, 경매 시 매각 제외됩니다.

공부와의 차이: 일련번호 9 토지는 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 '도로'로 이용 중입니다.

기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.1. 2.건물 감정평가 요약

건물의 구조:

- 일련번호 2: 블록조 스레이트지붕 단층, 배양장 (일부 반파 상태).

- 일련번호 4: 블록조 스라브지붕 단층, 주택.

- 일련번호 4-1: 블록조 아연지붕 단층, 창고.

- 일련번호 7: 철골조 조립식 판넬지붕 단층, 축양장.

이용상태: 배양장, 주택, 창고, 축양장으로 이용 중입니다.

설비내역: 주택(일련번호 4)은 위생·급배수, 보일러 설비가 있으며, 축양장(일련번호 7)은 위생·급배수, 수조 및 배관 설비가 있습니다.

공부와의 차이: 일련번호 7 건물은 합병된 토지(328-1) 지상에 소재합니다.

기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 남부면의 근포마을 및 다대마을 인근에 위치합니다. 주위는 농경지와 주택이 혼재된 전형적인 농촌 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근성은 대부분 양호한 편이나, 일부 토지는 좁거나 간접적인 접근로를 이용해야 합니다. 특히, 일련번호 8번지 토지는 지적도상 맹지로 차량 접근이 불가하여 이용에 큰 제약이 있습니다. 남해안과 가까운 지역 특성상 일부 지역에서는 바다 조망이 가능할 수 있으나, 현재 제공된 정보만으로는 상세 확인이 어렵습니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다. 일반적인 경우, 낙찰을 통해 대부분의 권리는 소멸됩니다. 그러나 본 물건의 경우 '법정지상권'이 특이사항으로 언급되어 있어 주의가 필요합니다. 법정지상권이 성립할 경우, 낙찰자가 해당 토지 사용에 대한 제한을 받을 수 있으므로, 이에 대한 철저한 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 또한, 농지인 토지(일련번호 9번지 등)는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 및 원상회복 명령 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 거제시 남부면은 비교적 한적한 어촌 및 농촌 지역입니다. 주변은 전원주택과 농경지가 주를 이루고 있으며, 농업, 축산업, 양식업 등이 주요 활동으로 보입니다. '자연취락지구'로 지정된 점으로 보아 주민 거주 및 농업 활동을 위한 지역으로 판단됩니다. 다만, '가축사육제한구역', '역사문화환경보존지역', '중점경관관리구역' 등으로 지정되어 있어, 대규모 개발이나 특정 업종의 운영에는 법규 검토가 필수적입니다. 일반적인 주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 자연 친화적인 환경이 특징입니다.

1.5. 생활정보

거제시 남부면 지역은 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 주요 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 이동하여 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 자연 경관이 우수하여 전원생활이나 휴양을 목적으로 하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 주변 농경지와 주택들로 미루어 보아 농촌 생활 또는 귀어·귀촌을 고려하는 분들에게도 관심을 가질 만한 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 맹지(Lot 8): 지적도상 맹지로, 차량 접근이 불가하여 토지 이용 및 가치에 심각한 제약을 초래합니다.

2. 법정지상권: 법정지상권 성립 가능성이 있어, 토지 소유권 행사 시 제한이 발생할 수 있습니다. 이는 반드시 권리분석을 통해 명확히 확인해야 합니다.

3. 농지법 관련 규제: 농지 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 미발급 시 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 원상회복 명령 가능성도 고려해야 합니다.

4. 건축 및 개발 제한: 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 건축 행위나 개발에 있어 엄격한 제한이 따를 수 있습니다.

5. 도로와의 관계: 일부 토지가 현황 도로로 이용 중이거나 좁은 도로에 접해 있어, 토지 활용 계획 수립 시 신중한 접근이 필요합니다.

6. 건물 상태: 일부 건물(배양장)이 반파 상태인 점은 수리 및 보수 비용 발생 가능성을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 거제시 남부면의 넓은 토지와 다수의 건물을 포함하는 부동산입니다. 현재 동물/식물 관련 시설, 주택, 창고 등으로 이용되고 있어, 농업, 축산업, 양식업 등 관련 업종 종사자나 귀농·귀촌 희망자에게는 잠재력이 있을 수 있습니다. 그러나 맹지, 법정지상권 성립 가능성, 엄격한 농지 및 개발 규제 등 상당한 법적, 물리적 제약이 존재합니다. 특히 맹지인 토지(일련번호 8)의 활용 방안 모색과 법정지상권의 실체 확인은 필수적입니다. 전반적으로 투자 가치를 판단하기 위해서는 심층적인 현장 조사 및 법률 자문이 반드시 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 총 2078㎡의 토지 면적은 다양한 용도로 활용될 수 있는 기반을 제공합니다.

2. 농림/어업 연계 가능성: 기존 축양장, 양어장 시설을 활용하거나, 지역 특성상 농림/어업 관련 사업을 확장할 수 있는 잠재력이 있습니다.

3. 전원생활/귀촌: 거제도의 자연 환경을 활용한 전원생활이나 귀촌 희망자에게 매력적인 대안이 될 수 있습니다.

4. 개발 잠재력 (제한적): 관련 규제를 면밀히 검토하여, 합법적인 범위 내에서의 소규모 개발이나 시설 개선을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매5계