나이스옥션 법원경매 공주 2023타경21414 [1] 충청남도 공주시 신관동 679 삼환나우빌 106동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2023.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 신관동 소재 "신관동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 관공서, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골경사지붕 지하1층 지상15층 건물 중 제106동 제9층 제901호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 일부 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등,
바닥 : 마루깔기, 일부 타일깔기 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트 1세대(거실1, 주방 및 식당1, 방3, 욕실2 등)로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 화재감지기, 스프링클러, 옥내 소화전, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 인접 도로 대비 평탄하며, 아파트 동에 따라 일부 완만한 경사가 있는 2필 일단의 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트의 남동측으로 중로, 북동측 및 남서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신관동 679번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.
신관동 680번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 별도의 임차보증금은 설정되어있지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2023타경21414 (1)

소재지: 충청남도 공주시 신관동 679 삼환나우빌 106동 9층901호

용도: 아파트

감정가: 357,000,000원

토지면적: 69.09㎡ (약 20.90평)

건물면적: 119.68㎡ (약 36.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건

주의사항: 임차인 별도의 임차보증금은 설정되어 있지 않음.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 공주시 신관동 소재 "신관동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 근린생활시설, 관공서, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 출입 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 교통 상황 또한 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다. 등기부등본상 별도의 임차보증금이 설정되어 있지 않으며, 경매 정보상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 현재 정보상 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 신관동 지역은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 관공서, 근린생활시설, 숙박시설 등이 인접해 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 주변으로 다양한 편의시설 및 학원가 등이 분포하고 있어 주거 단지로서의 인프라가 갖추어져 있습니다. 현재까지 파악된 자료 상으로 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 철골경사지붕 지하1층 지상15층 건물 중 9층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 페인팅 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 마감, 바닥은 마루 깔기 및 타일 마감 등으로 이루어져 있으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 내부 구조는 거실 1, 주방 및 식당 1, 방 3, 욕실 2개로 이루어져 있어 1세대가 거주하기에 적합한 형태입니다. 도시가스 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 화재감지기, 스프링클러, 옥내 소화전, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 삼환나우빌 아파트는 2009년 5월 사용 승인되었으며, 총 15층 건물에 389세대가 거주하고 있습니다. 주차는 지상 4대, 지하 15대(총 193대) 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 사건 정보를 추가로 확인하여 경매 진행 상황 및 낙찰 결과에 미칠 영향을 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 또한, 본건의 임대 관계는 미상으로 파악되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 사전에 철저히 조사해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시 신관동에 위치한 삼환나우빌 아파트로, 기본적인 주거 인프라 및 교통 여건이 양호한 입지입니다. 건물 상태 및 설비 내역 또한 일반적인 아파트 수준으로 양호합니다. 권리상 인수 부담이 없다는 점은 경매 투자의 장점입니다. 다만, 중복사건이라는 점과 임대 관계 미상인 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2009년 준공)에 속하는 아파트입니다.

* 전용면적 119.68㎡(약 36.21평)의 넓은 면적을 활용할 수 있습니다.

* 인근 버스정류장 접근성 등 교통 여건이 양호합니다.

* 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 357,000,000원입니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 동일 단지(삼환나우빌) 106동 10층, 전용면적 119.678㎡ 물건이 2025년 9월 8일에 345,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 해당 매매가는 본건과 면적 및 동호수가 유사한 사례로서, 현 시세의 중요한 지표가 됩니다.

인수 보증금이 없다는 점과 입지 조건 등을 고려할 때, 경쟁 입찰을 고려한 예상 입찰가는 감정가 대비 90% 수준인 약 321,300,000원에서 최근 거래가인 345,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 적정 입찰가로 330,000,000원 을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.