나이스옥션 법원경매 대전 2024타경10266 [1] 대전광역시 중구 문화동 757 주공아파트 301동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문화동에 소재하는 "대전대문중학교" 북측 인근에 위치하는 구분건물("주공아파트" 301동 제2층 제204호, 전유면적 : 39.87㎡)로서, 본건 주변은 주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건단지까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 피씨조 15층 건물내 2층 204호로서,

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 아파트건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 제3종일반주거지역(2012-12-28)(부사지구), 지구단위계획구역(문화지구 택지개발사업), 도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(문화10호선)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(28호선)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전대문중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전대문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전문화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(충남기계공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전대문중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2012-12-28)(문화택지개발완료,자세한사항별도확인도시과)<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택용지)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역)에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

본 물건은 대전광역시 중구 문화동 757번지 문화주공3단지아파트 301동 2층 204호에 소재하는 아파트입니다.

건물은 철근콘크리트(PC조)로 건축되었으며, 총 15층 건물 중 2층에 위치합니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 23.50㎡ (약 7.11평)

토지 지분: 23.495㎡ (약 7.11평)

건물 면적(전용면적): 39.87㎡ (약 12.06평)

건물 지분: 39.87㎡ (약 12.06평)

본 아파트의 전용면적은 39.87㎡이며, 공급면적에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 90,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 중구 문화동에 위치하며, "대전대문중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로는 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본 건은 대전대문중학교, 대전대문초등학교, 대전문화초등학교, 충남기계공업고등학교와 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 주변에 주거 시설 외 근린생활시설 및 공원이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역(부사지구)에 해당하며, 지구단위계획구역(문화지구 택지개발사업)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 중로2류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 다수의 상대보호구역 및 절대보호구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역)으로 지정되어 있어 토지 이용에 관한 다양한 규제가 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

제공된 정보상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 비고란 특이사항 없음)

3.2. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황은 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다(인수 보증금 합계: 0원).

임차인 정보가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원이나, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

주변에 학교와 주거 단지가 밀집해 있어 기본적인 근린생활시설 및 상권은 형성되어 있을 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 상권의 성격이 강할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 문화주공3단지아파트

건축 연도: 1994년 9월 12일 사용승인

규모: 총 8개동, 900세대

층수: 최고 15층 (본 건 2층)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설 접근성

단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상가 및 공원을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.3. 교육 시설

본 건은 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교와 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

임차인 현황이 파악되지 않아, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

6.2. 노후도

1994년에 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문화동에 위치한 아파트로, 편리한 교통과 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 9천만원이나 최근 실거래가는 8천만원대에서 형성되어 있습니다. 임차인 정보가 불확실하고 건물이 노후되었다는 점은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 대전 도심권의 안정적인 주거 지역에 위치.

* 주변 학교들과의 인접성으로 인한 교육 프리미엄.

* 일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리 확보 용이.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적의 주공3단지 아파트 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 11월 29일, 10층: 8,500만원

* 2025년 11월 15일, 11층: 8,300만원

* 2025년 12월 13일, 7층: 8,000만원

최근 시세는 8,000만원에서 8,500만원 사이에 형성되어 있으며, 층수 및 계약 시점에 따라 가격이 다소 변동하는 경향을 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 9,000만원 대비 최근 실거래가 범위(8,000만원~8,500만원)를 고려할 때, 본 건의 시세는 8,000만원대 중반으로 판단됩니다.

건물 노후도 및 임차인 미상 등의 리스크 요인을 감안하여, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 최근 실거래가 범위 상단 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 8,300만원에서 8,700만원 사이를 고려해볼 수 있으며, 실제 입찰 시 경쟁 상황과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.