나이스옥션 법원경매 창원 2025타경483 [3] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 969-1 진영굿프라임시티오피스텔 1층134호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 '진영굿프라임시티오피스텔' 1층 125호 外 8개호로서, 부근은 근린생활시설, 대단위아파트단지, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

건물의 구조

기호(1~9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 1층 125호 外 8개호로서,
외 벽: 대리석 및 복합판넬 마감 등
내 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내부 인테리어 마감 등
바 닥: 타일 마감
창 호: 샷시 창호

이용상태

기호(1~5): 일반음식점이나, 현황 '사무실(상호'동부경남 대표신문 김해뉴스')'로 이용중인 것으로 조사됨.
기호(6~8): 일반음식점이나, 현황 '사무실(상호'굿프라임 분양홍보관')'로 이용중인 것으로 조사됨.
기호(9): 일반음식점이나, 현황 '사무실'로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2013-01-10), 지구단위계획구역(진영2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2025년 6월까지 6,384,329원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사보고 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경483 (3)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 여래리 969-1 진영굿프라임시티오피스텔 1층 134호

용도: 업무시설

감정가: 514,000,000원

토지면적: 23.67㎡ (약 7.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.60㎡ (약 16.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물 정보:

- 건물명: 진영굿프라임시티오피스텔

- 사용승인일: 2018년 04월 06일

- 총 층수: 10층

- 본건 위치: 1층 134호

- 주요 용도: 업무시설 (제1,2종근린생활시설, 의료시설 포함)

- 건물 연면적: 29,193.41㎡ (약 8,834.7평)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 '진영굿프라임시티오피스텔' 1층 134호로서, 주변은 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 학교 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건으로의 진입도로 상태 및 주차장 시설은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(진영2지구)으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 택지개발지구 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 경매채권자: 진례농업협동조합 (임의경매 신청)

* 말소기준권리:

* 을1 - 근저당 (2019.02.21. 접수, 진례농업협동조합, 372,000,000원)

* 기타 등기사항:

* 갑3 - 소유권이전2번신탁등기말소 (2019.02.18. 접수, 지오오디개발주식회사) - 말소

* 갑4 - 압류 (2023.12.05. 접수, 김해세무서장) - 말소

* 갑6 - 압류 (2024.07.10. 접수, 김해시) - 말소

* 갑8 - 임의경매개시결정 (2025.06.04. 접수, 진례농업협동조합, 3,442,539,338원) - 말소

* 등기부채권 총액: 372,000,000원 (말소기준권리 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권 관련하여 '없음'으로 기재됨)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 진영굿프라임시티오피스텔 주변은 다양한 근린생활시설과 대단위 아파트단지, 학교 등이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 건물 현황: 본 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물로, 외벽은 대리석 및 복합판넬 마감, 내벽은 페인팅 및 내부 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감으로 되어 있습니다. 급배수, 위생, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 이용 상태: 건축물대장 상 본건의 용도는 업무시설이나, 현황은 '사무실'로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. (인근 호실들은 일반음식점이나 사무실로 이용 중)

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설, 마트(탑마트, 진영농협하나로마트) 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통 접근성: 차량 진출입이 용이하며, 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주차: 건물 내 주차 시설은 보통 수준으로 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2025년 6월까지 총 6,384,329원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사보고 되었습니다. 해당 미납 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소를 통해 정확한 인수 금액 및 납부 의무 여부를 확인해야 합니다.

* 임대차 관계: 임대관계가 미상으로 조사되었으며, 인수되는 보증금은 없으나 실제 점유 현황 및 퇴거 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등은 개발 및 이용에 있어 일반적으로 유리하나, 소로3류, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 택지개발지구 등 다양한 법규적 제한이 존재하여 향후 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 진영읍 소재 진영굿프라임시티오피스텔에 위치한 업무시설로, 주변에 근린생활시설과 주거단지가 형성되어 있어 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 모든 등기된 채권은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 상당한 금액의 관리비 미납액이 존재하며, 임대차 관계가 불분명한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 진영읍 내 준주거지역에 위치하여 상업 및 주거 인프라 접근성이 양호합니다.

* 2018년 신축된 현대적인 건물에 위치하며, 업무시설로서의 활용 가치가 있습니다.

* 기존 등기된 권리는 모두 소멸되므로 낙찰 후 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 514,000,000원입니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 개별적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 임차인 현황 및 미납 관리비 인수 여부 등 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정 정보를 제공하지 않습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.