나이스옥션 법원경매 창원 2025타경483 [2] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 969-1 진영굿프라임시티오피스텔 1층130호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 '진영굿프라임시티오피스텔' 1층 125호 外 8개호로서, 부근은 근린생활시설, 대단위아파트단지, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

건물의 구조

기호(1~9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 1층 125호 外 8개호로서,
외 벽: 대리석 및 복합판넬 마감 등
내 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내부 인테리어 마감 등
바 닥: 타일 마감
창 호: 샷시 창호

이용상태

기호(1~5): 일반음식점이나, 현황 '사무실(상호'동부경남 대표신문 김해뉴스')'로 이용중인 것으로 조사됨.
기호(6~8): 일반음식점이나, 현황 '사무실(상호'굿프라임 분양홍보관')'로 이용중인 것으로 조사됨.
기호(9): 일반음식점이나, 현황 '사무실'로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2013-01-10), 지구단위계획구역(진영2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 내부 벽체 구분 없이 이용중임. 2025년 6월까지 130호 6,448,580원, 131호 6,448,860원, 132호 6,453,150원의 관리비가 각 미납된 것으로 현황조사보고 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경483 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 여래리 969-1 진영굿프라임시티오피스텔 1층 130호

용도: 업무시설

감정가: 1,542,000,000원

토지 면적: 71.02㎡ (약 21.48평) (토지 지분: 71.0181㎡)

건물 면적: 160.80㎡ (약 48.67평) (건물 지분: 160.8㎡)

건물 전체 층수: 지하 1층, 지상 10층 (총 438호)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

부지 용도: 주상용 건부지로 이용 중임.

주변 시설: 본건은 '진영굿프라임시티오피스텔' 1층 125호 외 8개호이며, 부근은 근린생활시설, 대단위 아파트 단지, 학교 등으로 형성되어 있음.

주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 부동산 물건 보고서 작성에 직접적인 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았음.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근: 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

대중교통: 구체적인 대중교통 정보는 명시되지 않았으나, 일반적인 교통 사정이 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역(2013-01-10), 지구단위계획구역(진영2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(2013-06-28), 택지개발지구임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (진례농업협동조합, 2019-02-21 접수, 372,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리(갑3 소유권이전2번신탁등기말소, 갑4 압류, 갑6 압류, 갑8 임의경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요는 없으며, 별도로 명시된 인수되는 권리는 없음.

총 등기부 채권 금액: 등기부상 채권 총액은 372,000,000원이나, 경매 신청 채권은 3,442,539,338원으로 기재되어 있음.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금: 0원

임차인 정보: 임대 관계는 미상임. 본건과 관련된 130호, 131호, 132호에 대해 2025년 6월까지의 관리비가 미납된 것으로 조사 보고되었으나, 임차인의 인수 여부 및 보증금/차임 정보는 파악되지 않음.

(주의) 임대차 관계가 불명확하여 명도 진행 시 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 상가 현황

현재 이용 현황: 본 건은 일반음식점으로 등록되어 있으나, 현황 '사무실(상호 '동부경남 대표신문 김해뉴스')'로 이용 중인 것으로 조사됨. (130호, 131호, 132호 관련 명확한 용도 구분은 없으나, 내부 벽체 구분 없이 이용 중임.)

4.2. 주변 상권

건물 주변은 근린생활시설, 대단위 아파트 단지, 학교 등이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동 및 배후 수요가 존재함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 위치하고 있으며, 학교 등 교육 시설도 인접하여 생활 편의성이 양호한 수준임.

5.2. 주거 환경

물건 자체는 업무시설이나, 주변에 대규모 아파트 단지가 있어 주거 환경 또한 고려될 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

130호, 131호, 132호에 대해 2025년 6월까지 총 19,350,900원 (각각 6,448,580원, 6,448,860원, 6,453,150원)의 관리비가 미납된 것으로 조사됨. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 금액이므로 입찰 전 반드시 확인 필요.

6.2. 내부 벽체 미구분

내부 벽체 구분 없이 이용 중인 것으로 보이며, 이는 독립적인 공간 활용에 제약이 될 수 있음.

6.3. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 불분명하여 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍에 위치한 진영굿프라임시티오피스텔 내 업무시설로, 감정가는 15억 4천만원대이며 토지와 건물 일괄 매각 대상임. 입지상 대단위 아파트 단지, 학교 등과 인접해 있어 기본적인 상권 및 생활 인프라를 갖추고 있음.

다만, 내부 벽체 구분 없이 이용 중이고, 130호, 131호, 132호에 상당한 금액의 관리비가 미납되어 있어 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 높음. 또한, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서의 불확실성을 내포하고 있음. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 위험은 크지 않음.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트 단지와 학교 등 주변 기반 시설이 잘 갖춰진 입지.

* 업무시설 외 근린생활시설, 의료시설 등으로도 활용 가능한 복합 용도 건물.

* 권리 분석상 인수 부담이 적어 비교적 안전한 권리 관계.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 현황(미납 관리비, 내부 구조 등), 명도 난이도, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 미납 관리비 부담과 내부 구조 관련 사항에 대한 면밀한 추가 조사가 필요하며, 명도 가능성 및 소요 기간을 충분히 검토한 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 현재로서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.