나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3226 [2] 경상남도 함안군 가야읍 가야리 393-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 "함안공설운동장" 북서측에 위치하며, 주
위는 농가주택 및 농경지가 혼재하는 농촌지대 입니다.

교통상황

대상물건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 보통 이하입니다.

형태 및 이용상태

1) 일련번호 1
부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 휴경지
등으로 이용 중입니다.

2) 일련번호 2, 3 : 부정형 완경사 토지로서, 나지 등으로 이용 중입니다.

3) 일련번호 4, 10 : 부정형 완경사 토지로서, 토지임야 상태입니다.

4) 일련번호 5, 6
부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 현황
도로 및 전 등으로 이용 중입니다.

5) 일련번호 7
부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 현황
대지 및 도로 등으로 이용 중입니다.

6) 일련번호 8, 9
부정형 완경사 토지로서, 현황 대지 및 휴경지 등으로 이용 중입니다.

7) 일련번호 11
부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 휴경지,
대지, 묘지, 현황 도로등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

1) 일련번호 1, 2, 3
지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 접근 가능합니다.

2) 일련번호 4, 10 : 맹지 입니다.

3) 일련번호 5, 6
지적도상 맹지이나, 대상 토지 내 개설된 로폭 약 2m 내외의 현황 도로와 접합니다.

4) 일련번호 7, 8, 9, 11 : 세로(불)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 1
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(주거형) 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제
한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 영농여건불리농지.

2) 일련번호 2, 3
계획관리지역 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설
치제한지역<물환경보전법> 영농여건불리농지.

3) 일련번호 4
계획관리지역 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설
치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>.

4) 일련번호 5, 6, 7, 8, 9, 11
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(주거형) 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제
한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

5) 일련번호 10
계획관리지역 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설
치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

㉠ : 목조 스레트지붕, 단층, 화장실, 약 3㎡.
㉡ : 목조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 15㎡.
㉢ : 조적조 강판지붕, 단층, 창고, 약 6㎡.
㉣ : 조적조 강판지붕, 단층, 주택, 약 60㎡.
㉤ : 목조 및 파이프조 판넬 및 비닐지붕, 단층, 농막, 약 18㎡.
㉥ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 9㎡.
㉦ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 8㎡.
㉧ : 조적조 스레트지붕, 단층, 주택 및 창고, 약 15㎡.
㉨ : 조적조 강판지붕, 단층, 주택, 약 60㎡.
㉩ : 조적조 슬래브지붕, 단층, 주택의 일부, 약 10㎡.
㉪ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 4㎡.
㉫ : 토담조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 19㎡.
㉬ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 4㎡.
㉭ : 조적조 스레트지붕, 단층, 주택, 약 45㎡.
㉮ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 5㎡.
㉯ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고 및 대문, 약 21㎡.
㉰ : 조적조 스레트지붕, 단층, 화장실, 약 1㎡.
㉱ : 조적조 스레트지붕, 단층, 주택 및 창고, 약 48㎡.
㉲ : 조적조 스레트지붕, 단층, 화장실 및 창고, 약 5㎡.

공부와의 차이

대상물건은 공부상 지목 전, 임야, 묘지이나, 현황 토목공사 중인 토지, 대지, 묘지, 나지,
휴경지, 토지임야, 도로 상태로서, 현황을 고려하여 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 일련번호 1,5-7,11 토지는 2024.01.16. / 2024.01.17. / 2024.01.30. 함안군청으로부터 단독주택 신축신고 5건을 득하였고, 기준시점 현재 대지 및 내부도로 토목공사 중에 있는 바, 이를 고려하여 평가하였으며, 경매 진행시 변경승인, 허가연장 및 승계가능 여부는 재확인 하시길 바랍니다.

2) 일련번호 5,6,7,11 토지는 일부 현황 도로로 이용 중이며, 이로 인한 제한정도를 감안하여 평가하되, 도로면적은 감정평가를 위해 위성사진을 참고하여 대략적으로 산출된 면적으로서, 지적측량을 통한 실제 면적과는 차이가 있을 수 있으니, 응찰시 참고하시기 바랍니다.

3) 일련번호 6 토지 동측 일부는 타인소유 건물이 과재되어 있는 것으로 확인되는 바, 이로 인해 영향받는 경우 토지가격을 비고란에 병기하되, 과재면적은 감정평가를 위해 위성사진을 참고하여 대략적으로 산출된 면적으로서, 지적측량을 통한 실제 면적과는 차이가 있을 수 있으니, 응찰시 참고하시기 바랍니다.

4) 일련번호 7,8,9,11 지상에 타인소유로 추정되는 소유불분명의 제시외건물 19개동이 소재하며, 이로 인해 영향받는 경우 토지가격을 비고란에 병기하였으니, 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

5) 일련번호 11 토지상에 소유자 미상의 분묘 3기 및 함안군에서 설치한 소규모 수도급수시설이 소재하는 바, 이로 인해 영향받는 경우 토지가격을 비고란에 병기하였으니, 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

6) 일련번호 9 지번상 미등기상태의 타인소유의 건축물대장이 등재되어 있으며, 당해 지상 제시외건물 ㉱,㉲와의 물적 일치성 및 중복여부는 확인되지 아니하오니, 업무진행시 참고바랍니다.

물건 비고

토지임야 상태로 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2024타경3226 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양산기장축산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 가야리 393-1

용도: 임야

매각대상: 토지매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 46.00㎡ (약 13.9평)

토지지분: 46㎡ (약 13.9평)

감정가: 3,266,000원

1.4. 기타 기본정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 "함안공설운동장" 북서측에 위치하고 있으며, 주변은 농가주택 및 농경지가 혼재하는 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 보통 이하 수준입니다.

2.3. 도로상태

대상 물건은 지적도상 맹지이나, 일부는 인접 토지를 경유하여 접근 가능합니다. 또한, 일부는 토지 내 약 2m 폭의 현황 도로와 접하고 있으며, 일부는 세로(불)에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2023-07-07 양산기장축산업협동조합 근저당)

말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

- 등기부채권 총액: 720,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 등기부상 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농촌지대에 위치하며, 주변이 농가주택 및 농경지로 이루어져 있어 일반적인 상업 시설이나 상권 형성은 미미한 지역입니다. 함안공설운동장이 인근에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가야읍 소재지의 일부 편의시설 및 생활 기반 시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 있으나, 도보 이용 가능 여부 및 거리는 확인이 필요합니다.

5.3. 기타

함안공설운동장이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 현황 및 상태

* 대상 토지는 부정형의 완경사 지형이며, 일부는 토목 공사가 진행 중입니다.

* 잔여지는 휴경지, 나지, 현황 도로, 전, 대지, 묘지 등으로 이용 중입니다.

* 전체적으로 토지임야 상태로 파악됩니다.

6.2. 맹지 여부

* 본 토지는 지적도상 맹지에 해당하여 차량 및 보행자 접근에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 특수 권리 및 물건

* 유치권, 분묘기지권, 공동담보 등의 권리 존재 가능성이 있습니다. (구체적인 권리 및 인수 여부는 별도 확인 필요)

* 토지 위에 소유자 미상의 분묘 3기가 소재하며, 함안군에서 설치한 소규모 수도급수시설이 있습니다.

* 일부 토지(6번 지번 동측)에 타인 소유 건물이 과재되어 있는 것으로 확인됩니다.

* 7, 8, 9, 11번 지상에 소유불명의 제시외 건물 19개동이 소재할 수 있습니다.

* 9번 지번상 미등기 상태의 타인 소유 건축물대장이 등재된 건물이 있을 수 있습니다.

* 다수의 제시외 건물(화장실, 창고, 주택, 농막 등)이 존재하며, 이들 건물의 건축물대장 및 등기 여부, 실제 현황과의 차이 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 건축 및 개발 관련 사항

* 일부 필지(1, 5-7, 11번)에서 단독주택 신축 신고 5건을 득하였고, 현재 토목 공사가 진행 중입니다.

* 경매 진행 시 변경 승인, 허가 연장 및 승계 가능 여부는 반드시 재확인해야 합니다.

6.5. 토지 이용계획

* 주요 용도지역은 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 준보전산지에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군에 위치한 임야로, 감정가는 3,266,000원입니다. 토지는 약 46㎡ (13.9평)으로, 일부 토목 공사가 진행 중이며 다양한 용도로 이용되고 있습니다. 주요 리스크 요인으로는 맹지 상태, 유치권, 분묘기지권, 공동담보 등의 권리 문제가 존재할 수 있으며, 다수의 소유불명 제시외 건물 및 타인 소유 건물 과재, 토지 이용 현황과 공부상의 차이점 등이 확인됩니다. 또한, 단독주택 신축 신고 및 공사 진행 중인 점은 개발 가능성을 시사하나, 관련 인허가 승계 여부 확인이 필수적입니다. 농촌 지역 특성상 주변 상권 및 생활 편의시설은 제한적입니다.

8. 투자 포인트

* 토지 개발 가능성: 단독주택 신축 신고가 수리된 상태로, 관련 인허가 승계 및 개발이 가능하다면 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 토지 면적이 크지 않고 감정가가 상대적으로 낮아 소액 투자를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 유치권, 분묘기지권, 다수의 제시외 건물 및 토지 이용 현황과 공부상의 차이 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서, 입찰 시에는 이러한 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가 이하에서 결정될 가능성이 높으며, 실제 입찰가는 권리 관계, 현장 조사 결과, 향후 개발 가능성 및 관련 인허가 승계 여부 등을 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 추가적인 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

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