나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3226 [3] 경상남도 함안군 가야읍 가야리 394-9 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 "함안공설운동장" 북서측에 위치하며, 주
위는 농가주택 및 농경지가 혼재하는 농촌지대 입니다.

교통상황

대상물건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 보통 이하입니다.

형태 및 이용상태

1) 일련번호 1
부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 휴경지
등으로 이용 중입니다.

2) 일련번호 2, 3 : 부정형 완경사 토지로서, 나지 등으로 이용 중입니다.

3) 일련번호 4, 10 : 부정형 완경사 토지로서, 토지임야 상태입니다.

4) 일련번호 5, 6
부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 현황
도로 및 전 등으로 이용 중입니다.

5) 일련번호 7
부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 현황
대지 및 도로 등으로 이용 중입니다.

6) 일련번호 8, 9
부정형 완경사 토지로서, 현황 대지 및 휴경지 등으로 이용 중입니다.

7) 일련번호 11
부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 휴경지,
대지, 묘지, 현황 도로등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

1) 일련번호 1, 2, 3
지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 접근 가능합니다.

2) 일련번호 4, 10 : 맹지 입니다.

3) 일련번호 5, 6
지적도상 맹지이나, 대상 토지 내 개설된 로폭 약 2m 내외의 현황 도로와 접합니다.

4) 일련번호 7, 8, 9, 11 : 세로(불)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 1
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(주거형) 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제
한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 영농여건불리농지.

2) 일련번호 2, 3
계획관리지역 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설
치제한지역<물환경보전법> 영농여건불리농지.

3) 일련번호 4
계획관리지역 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설
치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>.

4) 일련번호 5, 6, 7, 8, 9, 11
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(주거형) 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제
한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

5) 일련번호 10
계획관리지역 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설
치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

㉠ : 목조 스레트지붕, 단층, 화장실, 약 3㎡.
㉡ : 목조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 15㎡.
㉢ : 조적조 강판지붕, 단층, 창고, 약 6㎡.
㉣ : 조적조 강판지붕, 단층, 주택, 약 60㎡.
㉤ : 목조 및 파이프조 판넬 및 비닐지붕, 단층, 농막, 약 18㎡.
㉥ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 9㎡.
㉦ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 8㎡.
㉧ : 조적조 스레트지붕, 단층, 주택 및 창고, 약 15㎡.
㉨ : 조적조 강판지붕, 단층, 주택, 약 60㎡.
㉩ : 조적조 슬래브지붕, 단층, 주택의 일부, 약 10㎡.
㉪ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 4㎡.
㉫ : 토담조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 19㎡.
㉬ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 4㎡.
㉭ : 조적조 스레트지붕, 단층, 주택, 약 45㎡.
㉮ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 5㎡.
㉯ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고 및 대문, 약 21㎡.
㉰ : 조적조 스레트지붕, 단층, 화장실, 약 1㎡.
㉱ : 조적조 스레트지붕, 단층, 주택 및 창고, 약 48㎡.
㉲ : 조적조 스레트지붕, 단층, 화장실 및 창고, 약 5㎡.

공부와의 차이

대상물건은 공부상 지목 전, 임야, 묘지이나, 현황 토목공사 중인 토지, 대지, 묘지, 나지,
휴경지, 토지임야, 도로 상태로서, 현황을 고려하여 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 일련번호 1,5-7,11 토지는 2024.01.16. / 2024.01.17. / 2024.01.30. 함안군청으로부터 단독주택 신축신고 5건을 득하였고, 기준시점 현재 대지 및 내부도로 토목공사 중에 있는 바, 이를 고려하여 평가하였으며, 경매 진행시 변경승인, 허가연장 및 승계가능 여부는 재확인 하시길 바랍니다.

2) 일련번호 5,6,7,11 토지는 일부 현황 도로로 이용 중이며, 이로 인한 제한정도를 감안하여 평가하되, 도로면적은 감정평가를 위해 위성사진을 참고하여 대략적으로 산출된 면적으로서, 지적측량을 통한 실제 면적과는 차이가 있을 수 있으니, 응찰시 참고하시기 바랍니다.

3) 일련번호 6 토지 동측 일부는 타인소유 건물이 과재되어 있는 것으로 확인되는 바, 이로 인해 영향받는 경우 토지가격을 비고란에 병기하되, 과재면적은 감정평가를 위해 위성사진을 참고하여 대략적으로 산출된 면적으로서, 지적측량을 통한 실제 면적과는 차이가 있을 수 있으니, 응찰시 참고하시기 바랍니다.

4) 일련번호 7,8,9,11 지상에 타인소유로 추정되는 소유불분명의 제시외건물 19개동이 소재하며, 이로 인해 영향받는 경우 토지가격을 비고란에 병기하였으니, 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

5) 일련번호 11 토지상에 소유자 미상의 분묘 3기 및 함안군에서 설치한 소규모 수도급수시설이 소재하는 바, 이로 인해 영향받는 경우 토지가격을 비고란에 병기하였으니, 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

6) 일련번호 9 지번상 미등기상태의 타인소유의 건축물대장이 등재되어 있으며, 당해 지상 제시외건물 ㉱,㉲와의 물적 일치성 및 중복여부는 확인되지 아니하오니, 업무진행시 참고바랍니다.

물건 비고

공부상 ‘묘지’이나, 현황 토지임야 상태로 맹지임. 현황조사서에 의하면 분묘소재 여부는 확인하지 못한 것으로 현황조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 마산지원 2024타경3226 (3)

1.2. 소재지: 경상남도 함안군 가야읍 가야리 394-9

1.3. 용도: 공부상 '묘지' / 현황 '토지임야' 상태

1.4. 감정가: 금 3,081,000원

1.5. 토지면적: 39.00㎡ (약 11.8평)

1.6. 건물면적: 0.00㎡

1.7. 매각대상: 토지매각

1.8. 경매구분: 부동산임의경매

1.9. 채권자: 양산기장축산업협동조합 (등기부상 추정)

1.10. 등기부채권 총액: 금 720,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경: 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 "함안공설운동장" 북서측에 위치하며, 주위는 농가주택 및 농경지가 혼재하는 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황: 대상물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 이하입니다.

2.3. 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 접근 가능하거나, 토지 내 개설된 로폭 약 2m 내외의 현황 도로와 접합니다. 일부는 세로(불)에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등 다수의 용도지역 지정 및 제한 사항이 있습니다.

2.5. 현황 이용상태: 부정형 완경사 토지로서, 일부 토목공사가 진행 중이며, 잔여지는 휴경지, 나지, 토지임야, 현황 도로, 대지, 묘지 등으로 복합적으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

3.2. 말소기준권리: 2023년 7월 7일자 양산기장축산업협동조합 근저당 (금 600,000,000원)입니다.

3.3. 기타 권리: 소유권 이전 (2023.07.07), 양산기장축산업협동조합 지상권 (말소), 하재수 근저당 (2023.08.29, 금 120,000,000원, 말소), 양산기장축산업협동조합 임의경매 (2024.12.04, 금 465,564,249원)가 등기되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 대상물건은 농촌지대로서 주위에 농가주택 및 농경지가 혼재하는 환경입니다.

4.2. 함안공설운동장 북서측에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 제공된 정보만으로는 구체적인 생활 편의시설, 교육 시설 등에 대한 파악이 어렵습니다.

5.2. 함안군 가야읍의 지역 생활권에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지: 공부상 '묘지'이나 현황 토지임야 상태로, 지적도상 맹지이며, 인접 토지 경유 접근 또는 현황 도로 이용 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리관계: 유치권, 분묘기지권, 공동담보가 특이사항으로 명시되어 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다.

6.3. 분묘: 현황조사서상 분묘소재 여부 확인되지 않았으나, 감정평가서 요약에서 소유자 미상의 분묘 3기 소재 언급이 있습니다.

6.4. 타인 소유 건물: 타인 소유 건물이 과재되어 있거나, 소유불명 제시외 건물 19개동이 소재하여 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.5. 현황 이용 상태: 일부 토지에서 토목공사가 진행 중이며, 일부는 현황 도로로 이용 중입니다. 해당 면적은 지적측량 결과와 차이가 있을 수 있습니다.

6.6. 제시외 건물: 총 17개의 제시외 건물 (화장실, 창고, 주택, 농막 등)이 소재합니다.

6.7. 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등 다수의 용도지역 지정 및 제한 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 본 물건은 공부상 '묘지'이나 현황은 토지임야 상태이며, 맹지, 복합적인 현황 이용, 다수의 제시외 건물, 그리고 무엇보다 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 등 다수의 권리 및 물적 리스크를 내포하고 있습니다.

7.2. 유치권, 분묘기지권 등의 특이사항 또한 권리 분석 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

7.3. 감정가는 매우 낮게 책정되어 있으나, 잠재적 리스크로 인해 인수 후 추가 비용 발생 가능성이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매우 낮은 감정가: 금 3,081,000원입니다.

8.2. 개발 잠재력: 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

8.3. 개발 의지: 일부 토지에서 신축 신고 후 토목공사가 진행 중으로, 개발 의지가 확인됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금: 0원입니다.

9.2. 감정가: 금 3,081,000원 (39.00㎡ / 약 11.8평)입니다.

9.3. 본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권, 유치권, 분묘기지권 등 복잡한 권리관계와 맹지, 다수의 제시외 건물 등의 물적 하자를 가지고 있습니다.

9.4. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하 또는 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

9.5. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 심층적인 분석 후 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.