나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3226 [1] 경상남도 함안군 가야읍 가야리 394-10 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 "함안공설운동장" 북서측에 위치하며, 주
위는 농가주택 및 농경지가 혼재하는 농촌지대 입니다.

교통상황

대상물건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 보통 이하입니다.

형태 및 이용상태

1) 일련번호 1
부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 휴경지
등으로 이용 중입니다.

2) 일련번호 2, 3 : 부정형 완경사 토지로서, 나지 등으로 이용 중입니다.

3) 일련번호 4, 10 : 부정형 완경사 토지로서, 토지임야 상태입니다.

4) 일련번호 5, 6
부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 현황
도로 및 전 등으로 이용 중입니다.

5) 일련번호 7
부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 현황
대지 및 도로 등으로 이용 중입니다.

6) 일련번호 8, 9
부정형 완경사 토지로서, 현황 대지 및 휴경지 등으로 이용 중입니다.

7) 일련번호 11
부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 휴경지,
대지, 묘지, 현황 도로등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

1) 일련번호 1, 2, 3
지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 접근 가능합니다.

2) 일련번호 4, 10 : 맹지 입니다.

3) 일련번호 5, 6
지적도상 맹지이나, 대상 토지 내 개설된 로폭 약 2m 내외의 현황 도로와 접합니다.

4) 일련번호 7, 8, 9, 11 : 세로(불)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 1
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(주거형) 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제
한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 영농여건불리농지.

2) 일련번호 2, 3
계획관리지역 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설
치제한지역<물환경보전법> 영농여건불리농지.

3) 일련번호 4
계획관리지역 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설
치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>.

4) 일련번호 5, 6, 7, 8, 9, 11
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(주거형) 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제
한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

5) 일련번호 10
계획관리지역 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설
치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

㉠ : 목조 스레트지붕, 단층, 화장실, 약 3㎡.
㉡ : 목조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 15㎡.
㉢ : 조적조 강판지붕, 단층, 창고, 약 6㎡.
㉣ : 조적조 강판지붕, 단층, 주택, 약 60㎡.
㉤ : 목조 및 파이프조 판넬 및 비닐지붕, 단층, 농막, 약 18㎡.
㉥ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 9㎡.
㉦ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 8㎡.
㉧ : 조적조 스레트지붕, 단층, 주택 및 창고, 약 15㎡.
㉨ : 조적조 강판지붕, 단층, 주택, 약 60㎡.
㉩ : 조적조 슬래브지붕, 단층, 주택의 일부, 약 10㎡.
㉪ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 4㎡.
㉫ : 토담조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 19㎡.
㉬ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 4㎡.
㉭ : 조적조 스레트지붕, 단층, 주택, 약 45㎡.
㉮ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 5㎡.
㉯ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고 및 대문, 약 21㎡.
㉰ : 조적조 스레트지붕, 단층, 화장실, 약 1㎡.
㉱ : 조적조 스레트지붕, 단층, 주택 및 창고, 약 48㎡.
㉲ : 조적조 스레트지붕, 단층, 화장실 및 창고, 약 5㎡.

공부와의 차이

대상물건은 공부상 지목 전, 임야, 묘지이나, 현황 토목공사 중인 토지, 대지, 묘지, 나지,
휴경지, 토지임야, 도로 상태로서, 현황을 고려하여 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 일련번호 1,5-7,11 토지는 2024.01.16. / 2024.01.17. / 2024.01.30. 함안군청으로부터 단독주택 신축신고 5건을 득하였고, 기준시점 현재 대지 및 내부도로 토목공사 중에 있는 바, 이를 고려하여 평가하였으며, 경매 진행시 변경승인, 허가연장 및 승계가능 여부는 재확인 하시길 바랍니다.

2) 일련번호 5,6,7,11 토지는 일부 현황 도로로 이용 중이며, 이로 인한 제한정도를 감안하여 평가하되, 도로면적은 감정평가를 위해 위성사진을 참고하여 대략적으로 산출된 면적으로서, 지적측량을 통한 실제 면적과는 차이가 있을 수 있으니, 응찰시 참고하시기 바랍니다.

3) 일련번호 6 토지 동측 일부는 타인소유 건물이 과재되어 있는 것으로 확인되는 바, 이로 인해 영향받는 경우 토지가격을 비고란에 병기하되, 과재면적은 감정평가를 위해 위성사진을 참고하여 대략적으로 산출된 면적으로서, 지적측량을 통한 실제 면적과는 차이가 있을 수 있으니, 응찰시 참고하시기 바랍니다.

4) 일련번호 7,8,9,11 지상에 타인소유로 추정되는 소유불분명의 제시외건물 19개동이 소재하며, 이로 인해 영향받는 경우 토지가격을 비고란에 병기하였으니, 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

5) 일련번호 11 토지상에 소유자 미상의 분묘 3기 및 함안군에서 설치한 소규모 수도급수시설이 소재하는 바, 이로 인해 영향받는 경우 토지가격을 비고란에 병기하였으니, 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

6) 일련번호 9 지번상 미등기상태의 타인소유의 건축물대장이 등재되어 있으며, 당해 지상 제시외건물 ㉱,㉲와의 물적 일치성 및 중복여부는 확인되지 아니하오니, 업무진행시 참고바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 목록1.2.3.은 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 미반환).
-목록1.에 대하여 농지전용허가[허가일자: 2024.01.16., 전용목적: 주거시설(단독주택 건립), 신청자: 이덕형, 필지면적 605㎡ 중 216㎡만 전용]가 있고, 취득 시 전용 외 면적은 농지취득자격증명이 필요하며, (협의에 의한)전용면적이더라도 그 주된 허가(건축허가 등)가 완료(준공 등)되지 않는 시기에 매수 시 농지취득자격증명이 필요할 수 있다는 가야읍사무소의 사실조회회신 제출됨.
-목록1.2.3.5.6. 지적도상 맹지임.
-목록1.5.6.7.11. 공부상 지목 전, 묘지이나, 현황 일부 토목공사 진행 중(감정기준시점 기준)이며, 잔여지는 휴경지, 도로, 전, 대지, 묘지 등으로 각 이용 중임. 감정평가서에 의하면 2024.1.16., 2024.1.17., 2024.1.30. 함안군청으로부터 단독주택 신축신고 5건을 득하였고, 변경승인, 허가연장 및 승계가능 여부는 재확인이 필요함. 감정평가액은 이를 감안한 금액임.
-목록2.3. 공부상 지목 전이나, 나지 등으로 이용 중임.
-목록5.6.7.11. 일부 현황 도로로 이용 중이며, 목록6.의 동측 일부는 타인소유 건물이 과재되어 있는 것으로 확인되는바, 감정평가액은 이를 각 감안한 금액임.
-목록7.8.9.11. 감정평가서에 의하면 지상에 타인소유로 추정되는 소유불분명의 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ~ㅎ, 가~마) 19개동이 소재하고 있는바, 이는 평가 및 매각 제외함. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명. 감정평가액은 이를 감안한 금액임. 목록9.의 지번상 미등기상태인 타인소유의 건축물대장이 등재되어 있으며, 당해 지상 제시외 건물(감정평가서상 일련번호 라. 마.)와의 물적 일치성 및 중복여부는 확인되지 아니함.
-목록8.9. 공부상 지목 묘지이나, 현황 대지 및 휴경지 등으로 이용 중임.
-목록11. 지상에 소유자 미상의 분묘 3기(분묘기지권 성립여부 불분명) 및 함안군에서 설치한 소규모 수도급수시설이 소재하는바, 감정평가액은 이를 각 감안한 금액임.
-목록1.2.3.5.6.7.8.11. 심명보(상호: 중앙개발-유성건기)가 2025. 1. 7. 유치권신고서[토목공사대금 5,200만원, 공사도급계약서(2024. 3. 18.자) 및 견적원가계산서, 구적도, 작업전후 현장 사진 첨부되어 있음]를 제출하였으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경3226 (1)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 가야리 394-10

용도: 묘지 (일부 토목공사 진행 중, 주거시설 신축 신고 득)

감정가: 906,046,900원

토지면적: 10010.00㎡ (약 3028평)

토지지분: 10010㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양산기장축산업협동조합 (추정)

1.2. 입지조건

위치: 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 "함안공설운동장" 북서측에 위치.

주위환경: 농가주택 및 농경지가 혼재하는 농촌지대.

교통상황: 대상물건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통 이하.

도로상태:

*일련번호 1, 2, 3: 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 접근 가능.

*일련번호 4, 10: 맹지.

*일련번호 5, 6: 지적도상 맹지이나, 대상 토지 내 개설된 로폭 약 2m 내외의 현황 도로와 접함.

*일련번호 7, 8, 9, 11: 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 등. 일부 토지는 준보전산지.

1.3. 권리분석

등기부상 말소기준권리: 2023.07.07. 접수된 양산기장축산업협동조합의 근저당권 (을1).

말소되는 권리:

*을1 근저당권 (양산기장축산업협동조합, 600,000,000원)

*을2 지상권설정 (양산기장축산업협동조합)

*을3 근저당권 (하재수, 120,000,000원)

*갑4 임의경매 (양산기장축산업협동조합, 465,564,249원)

*갑5 가압류 (최희철, 21,500,000원)

인수되는 권리: 등기부상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 단, 분묘기지권, 법정지상권 등 등기되지 않은 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

*임차인: 김

보증금: 0원

차임: 100,000원

전입일자: 1968-10-20

대항력: 없음

*임차인: 남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: -

대항력: 없음

*임차인: 안

보증금: 0원

차임: 100,000원

전입일자: 2020-03-26

대항력: 없음

*임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2008-08-22

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 물건은 농촌지대에 위치하며, 주위로 농가주택 및 농경지가 혼재되어 있습니다. 대규모 상업시설이나 업무시설은 밀집되어 있지 않으며, 지역 주민을 위한 생활 편의시설 위주로 형성될 것으로 보입니다. 함안공설운동장이 인근에 위치하여 지역 행사 시 유동인구가 증가할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

전반적으로 조용한 농촌 생활 환경을 제공합니다. 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으나, 차량 접근은 용이한 편입니다. 함안군청 및 함안읍내 주요 편의시설까지의 접근성은 차량으로 이동 시 일정 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

*유치권 신고: 심명보(중앙개발-유성건기)가 5,200만원의 토목공사대금에 대한 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

*농지취득자격증명: 목록 1, 2, 3에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 미반환 위험이 있습니다. 주택 신축 관련 허가와 연계되어 있어, 허가 진행 상황에 따라 추가 확인이 요구될 수 있습니다.

*맹지 및 접근성: 다수의 토지 목록이 지적도상 맹지이므로, 실제 이용을 위한 인접 토지 사용 협의 또는 도로 확보 방안이 필요할 수 있습니다.

*분묘 및 법정지상권: 소유자 미상의 분묘 3기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 또한, 타인 소유로 추정되는 19개동의 제시외 건물이 소재하며, 이들 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

*건축 관련 허가: 단독주택 신축 신고 5건이 득하였으나, 변경 승인, 허가 연장 및 승계 가능 여부는 재확인이 필요합니다.

*현황 도로 및 타인 건물 과재: 일부 토지가 현황 도로로 이용 중이며, 목록 6 토지의 동측 일부에 타인 소유 건물이 과재되어 있는 것으로 확인되어 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

*지목과 현황의 차이: 공부상 지목(전, 묘지, 임야)과 현황(토목공사 중, 대지, 나지, 휴경지, 도로 등)이 상이하여 실제 이용 시 혼란이 발생할 수 있습니다.

*혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 현장 답사를 통한 면밀한 확인이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 함안군에 위치한 대규모 토지로, 주택 신축 신고가 득한 상태로 토목공사가 일부 진행 중입니다. 감정가는 약 9억원 수준이며, 토지 면적이 넓어 개발 잠재력이 있습니다. 그러나 유치권, 분묘기지권, 법정지상권 성립 여부 불분명, 맹지, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 권리 및 이용상 리스크가 존재합니다. 이러한 위험 요소를 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색해야 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

*대규모 토지: 10,010㎡의 넓은 면적으로 개발 또는 분할 매각 등 다양한 활용이 가능합니다.

*개발 잠재력: 주거시설 신축 신고가 득하였고, 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 주택 단지 등으로 개발될 잠재력이 있습니다.

*지역 개발 가능성: 함안군 지역의 개발 계획 및 수요를 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 토지 거래 사례, 지역 개발 계획, 잠재적 리스크 해소 비용, 예상 개발 수익률 등 추가적인 시장 조사 및 정밀 분석이 필요합니다. 따라서 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.