나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3226 [1] 경상남도 함안군 가야읍 가야리 394-10 묘지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3226 [1] 경상남도 함안군 가야읍 가야리 394-10 묘지 경매

• 사건번호: 2024타경3226
• 주소: 경상남도 함안군 가야읍 가야리 394-10
• 용도: 묘지

마산지원 경매3계 2024타경3226 | 소재지: 경상남도 함안군 가야읍 가야리 394-10 | 감정가: 906,046,900원 | 최저가: 443,963,000원 | 용도: 묘지

1. 마산지원 2024타경3226 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경3226 (1)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 가야리 379

용도: 묘지

감정가: 906,046,900원

토지면적: 10,010.00㎡ (약 3,028평)

토지지분: 10,010㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리에 위치하며, 주변으로는 함안공설운동장이 북서측에 있습니다. 이 지역은 농가주택과 농경지가 혼재하는 전형적인 농촌지대입니다. 물건지 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 보통 이하로 평가됩니다. "계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)"으로 지정되어 있어, 주거형 개발 가능성을 시사합니다. 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 다수의 복합적인 권리 관계와 현황상의 특이사항을 포함하고 있어 철저한 분석이 요구됩니다.

주요 권리 사항으로는 유치권, 분묘기지권, 법정지상권 등이 신고 또는 추정되고 있습니다. 심명보(상호: 중앙개발-유성건기)는 토목공사대금 5,200만원에 대한 유치권을 신고했으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

일부 토지(목록 1, 2, 3)는 지적도상 맹지이며, 접근을 위해서는 인접 토지를 경유해야 할 수 있습니다.

또한, 목록 1, 2, 3, 5, 6은 농지취득자격증명이 필요한 농지이며, 미제출 시 매수보증금 미반환의 위험이 있습니다. 특히, 목록 1에 대해 주거시설 건립을 위한 농지전용허가가 있으나, 일부 면적에 대해서만 허가가 있었고, 나머지 면적은 취득 시 농지취득자격증명이 필요할 수 있다는 가야읍사무소의 회신이 제출되었습니다.

현황과 공부상 지목(전, 묘지)이 상이하며, 일부 토목공사가 진행 중이고, 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.

목록 6의 동측 일부에는 타인 소유 건물이 과재되어 있는 것으로 확인되었습니다.

목록 7, 8, 9, 11 지상에는 타인 소유로 추정되는 소유불명 제시외 건물 19개동이 소재하고 있으며, 이들은 매각에서 제외되나, 이들 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 목록 9에는 미등기 상태의 타인 소유 건축물대장이 등재되어 있습니다.

목록 11 토지상에는 소유자 미상의 분묘 3기와 소규모 수도급수시설이 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건은 농가주택 및 농경지가 혼재하는 농촌지역에 위치하고 있어, 주변의 상업 시설이나 유흥 시설 등 일반적인 상권 형성은 미미합니다. 토지의 용도 역시 묘지 및 농지로 되어 있어, 직접적인 상업적 가치보다는 개발 잠재력에 초점을 맞추어야 합니다.

1.5. 생활정보

주변 지역은 농업 활동이 주를 이루는 농촌 마을 형태를 띠고 있습니다. 주요 생활 편의 시설이나 문화 시설 등은 인근 읍내 또는 도시 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 대중교통 접근성이 보통 이하라는 점은 생활 편의 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록 1, 2, 3, 5, 6 등은 농지이므로 관련 증명서 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 맹지: 목록 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 11은 지적도상 맹지이거나 세로(불)에 접하여, 접근로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 유치권 및 법정지상권/분묘기지권: 유치권의 성립 여부, 제시외 건물 관련 법정지상권, 분묘기지권 등의 법적 문제가 복잡하게 얽혀 있어 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

* 제시외 건물 및 과재: 타인 소유의 제시외 건물 존재 및 일부 과재 문제는 법적 분쟁 소지가 있습니다.

* 인허가 재확인: 단독주택 신축 신고 5건이 있으나, 변경 승인, 허가 연장 및 승계 가능 여부는 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지 현황 불일치: 공부상 지목과 현황(토목공사, 도로, 나지, 휴경지 등)의 차이가 크므로, 현황 조사를 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)이라는 용도지역으로 인해 주거 시설 개발 잠재력이 있는 토지입니다. 최근 단독주택 신축 신고가 있었던 점은 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다. 그러나 맹지, 농지취득자격증명 필요성, 유치권 신고, 제시외 건물 및 과재, 분묘 존재 등 권리 및 현황상의 복잡성과 위험 요인이 다수 존재합니다. 이러한 제반 사항에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토 없이는 취득에 신중해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 주거 개발 잠재력: 계획관리지역 및 주거형 성장관리계획구역 지정으로 인한 향후 주거 시설 개발 가능성을 주목할 수 있습니다.

* 광대한 토지 면적: 10,010㎡(약 3,028평)의 넓은 면적은 개발 시 충분한 가치를 창출할 수 있습니다.

* 농촌 지역 개발: 함안군 가야읍 지역의 개발 계획 및 성장 추이를 고려한 장기적 관점에서의 투자 가능성을 탐색할 수 있습니다.

이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 전에는 반드시 현장 방문, 권리 관계 및 법적 문제에 대한 전문가의 정밀한 검토가 선행되어야 합니다.

법원 정보

마산지원 경매3계