나이스옥션 법원경매 마산 2024타경103553 [1] 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-3 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 수변전설비 1식 매각 포함. 제시외 건물 매각 포함. 목록6.7.은 지분매각이며, 목록8.10.은 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
목록1.3. 창고용 건부지로 이용 중임. 일단의 토지로 평가하였음.
목록5.7. 도로로 이용 중임.
목록6.10. 공부상 지목이 ‘대’, ‘전’이나, 현황 도로로 이용 중인바, 감정평가액은 이를 감안한 금액임.
목록8. 공부상 지목이 ‘전’이나, 현황 ‘창고용 건부지’로 이용 중인바, 감정평가액은 이를 감안한 금액임. 지적도상 맹지임.
목록2.4.9. 공부상 ‘작물재배사, 단독주택, 축사, 버섯재배사 등’이나, 현황 대부분 공장 및 창고 등으로 이용 중이며, 공부상 ‘스레트지붕’이나, 현황 ‘판넬 및 강판지붕’으로 감정평가액은 이를 각 감안한 금액임. 목록4.의 공부상 건물 중 축사(감정평가서상 기호 4-3)는 화재로 인해 대부분 소실되어 평가 및 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경103553 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-3

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 1,958,350,580원

토지면적: 3,609.00㎡ (약 1,091.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,316.94㎡ (약 398.29평)

건물 제시외면적: 557.70㎡ (약 168.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

총 등기부채권액: 1,660,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경상남도 함안군 칠원읍 용정리에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 임야, 공장 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다. 함안군 칠원읍은 창원시 마산회원구 내서읍과 인접하여 행정구역상으로는 함안군에 속하지만, 생활권 및 교통망 측면에서는 창원시와 연계성이 높은 지역적 특성을 가지고 있습니다.

* 교통상황

구마고속도로(남해고속도로)가 면의 중앙을 남북으로 관통하고 있으며, 중부내륙고속도로와의 칠원분기점이 인근에 위치하여 광역 교통망 접근성이 우수합니다. 하지만 개별 물건지까지의 접근성은 도로 상태 및 이용 현황에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 일부 지적도상 맹지인 필지가 언급되어 있어 진입로 확보 및 이용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 도로상태

목록 5, 7은 도로로 이용 중이며, 목록 6, 10은 공부상 지목이 '대', '전'이나 현황 도로로 이용 중입니다. 이러한 토지 이용 현황은 감정평가액 산정에 반영되었습니다.

* 주변 시설

인근 지역에는 칠원향교, 함안박물관, 말이산고분군 등 역사문화 자원이 있으며, 칠원초등학교 등 교육시설이 있습니다. 또한, (주)디엠테크놀러지 등 산업 시설이 위치해 있습니다. 함안군에는 폐기물처리시설 및 하수처리시설 등이 운영되고 있으나, 본 물건지의 직접적인 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 칠서산업단지 등 일부 지역에서 폐기물처리시설 관련 민원이 발생한 사례가 있어, 지역 내 환경 관련 이슈에 대한 주의가 필요합니다.

3. 권리분석

* 등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 11월 11일 접수된 경남은행의 근저당권(을7)입니다. 이에 따라 을9, 을10 등 후순위 권리 및 임의경매 개시결정 등기(갑3, 갑6)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 총 등기부채권액은 1,660,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 법정지상권 성립 여부 및 해당 권리의 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인 현황

* 김 (야강족발): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 윤 (빈칸우드): 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 사업일자 2023-01-15, 배당신고일자 2024-09-23, 대항력 없음.

* 이주호: 보증금 0원, 차임 200,000원, 전입일자 2007-05-01, 대항력 있음.

* 이현석(휴리스틱): 보증금 20,000,000원, 차임 180,000원, 사업일자 2022-05-06, 확정일자 2024-05-22, 대항력 있음.

* 이혜정,송훈섭(용마금속): 보증금 0원, 차임 400,000원, 대항력 없음.

* 조희수(미래테크): 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 사업일자 2017-01-03, 확정일자 미확인, 대항력 있음. (확정일자가 미확인된 점은 주의가 필요합니다.)

* 최명남: 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입일자 2020-07-23, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 지역 특성

함안군 칠원읍 용정리는 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 산업단지 및 주거시설이 일부 혼재되어 있습니다. 인근의 창원시 내서읍과의 근접성으로 인해 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

* 업종 현황

해당 물건지의 주 용도가 '동물 및 식물 관련 시설'임을 고려할 때, 농업 관련 시설, 소규모 공장, 창고 등의 업종이 입점할 가능성이 있습니다. 제시된 임차인 정보에는 '족발집', '우드', '금속', '테크' 등 다양한 업종명이 포함되어 있어, 현재 해당 물건지가 복합적으로 이용되고 있음을 시사합니다.

* 주변 산업 시설

인근 지역에 (주)디엠테크놀러지와 같은 산업 시설이 위치하고 있어, 관련 산업 종사자를 대상으로 한 서비스업이나 지원 시설의 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성

남해고속도로, 중부내륙고속도로 등 광역 교통망 접근성이 양호합니다. 하지만 대중교통 이용은 창원 시내버스 및 함안군 농어촌버스를 이용해야 하며, 목적지에 따라 환승이 필요할 수 있습니다.

* 편의 시설

인근 창원시 내서읍의 생활 인프라를 공유할 수 있으며, 칠원읍 자체적으로도 함안군청, 함안군립도서관, 국민체육센터 등이 운영되고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 교육 및 문화 시설

칠원초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 칠원향교, 함안박물관, 함안군립도서관 등 교육 및 문화 시설이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 법정지상권 성립 여부가 중요한 쟁점입니다. 이는 토지 이용에 제약을 가할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

* 건축물 현황 및 용도

공부상 지목은 '대', '전', '작물재배사, 단독주택, 축사, 버섯재배사 등'이나, 현황은 대부분 공장 및 창고 등으로 이용 중입니다. 또한, 일부 건물은 공부상 '슬레이트지붕'이나 현황은 '판넬 및 강판지붕'으로 되어 있습니다. 목록 4의 축사는 화재로 인해 대부분 소실되어 매각에서 제외되었습니다. 이러한 공부와 현황 간의 차이 및 건물 상태는 감정평가액 산정에 반영되었으나, 실제 활용 및 건축물대장과의 일치 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 농지취득자격증명 필요

목록 6, 10은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 가능성

목록 8은 지적도상 맹지로, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보가 필수적이므로 주의가 요구됩니다.

* 건물 소실

목록 4의 축사 건물 일부가 화재로 소실되어 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 이는 해당 건물의 현황 및 가치에 영향을 미칩니다.

* 대항력 있는 임차인

총 7명의 임차인 중 이주호, 이현석, 조희수, 최명남 4명은 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 특히 조희수(미래테크) 임차인의 경우 확정일자가 미확인되어 권리 분석 시 추가적인 검토가 필요하며, 보증금 및 차임이 명시되어 있으나, 임대차 계약의 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 제시되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 칠원읍에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 광역 교통망 접근성은 양호한 편입니다. 감정가는 19억 5천만 원대이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성, 공부와 현황 간의 차이, 맹지 가능성, 일부 건물 소실 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권은 토지 이용에 큰 제약을 줄 수 있으므로, 해당 권리의 존재 여부와 범위를 반드시 명확히 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 다수 존재하므로, 이들의 현황 및 권리관계를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광역 교통망 접근성: 남해고속도로, 중부내륙고속도로 등 주요 고속도로와의 연계성이 뛰어나 물류 이동 및 접근성이 우수합니다.

* 잠재적 활용 가치: 현황대로 공장 및 창고 등으로 활용하거나, '동물 및 식물 관련 시설'이라는 용도를 고려한 특화 시설로 개발할 경우 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 창원시와 인접한 입지적 장점을 바탕으로 향후 지역 개발 및 산업 시설 수요 증가에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가(1,958,350,580원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 법정지상권, 임차인 현황, 공부와 현황의 차이, 맹지 가능성, 건물 소실 등 제반 위험 요소를 면밀히 평가하여 할인율을 적용해야 합니다. 또한, 해당 물건의 실제 시장 가치, 주변 유사 물건의 거래 사례, 향후 활용 계획에 따른 수익성 분석을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 입찰가 산정 시 별도로 고려할 부분은 없습니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.