나이스옥션 법원경매 마산 2024타경104716 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 마전리 404 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2024.08.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 마전리 소재 ‘상마전마을’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 마을주변 임야·농경지 등으로 구성되어 있습니다.

교통상황

대상토지 2), 4)까지 차량 및 농기계 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
대상토지 1), 4)-9)까지 차량 및 농기계 출입 불가능하나, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상토지 1)은 완경사 지세 부정형 토지로서, 현황 "휴경지"상태입니다.
대상토지 2)는 완경사 지세 사다리형 토지로서, 현황 "주거용건부지"입니다.
대상토지 4)는 급경사 지세 부정형 토지로서, 현황 "휴경지"상태입니다.
대상토지 5)는 급경사 지세 부정형 토지의 "도로"입니다.
대상토지 6)은 급경사 지세 부정형 토지로서, 현황 "자연림"상태입니다.
대상토지 7)은 급경사 지세 부정형 토지로서, 현황 "자연림"상태입니다.
대상토지 8)은 급경사 지세 사다리형 토지로서, 현황 "휴경지"상태입니다.
대상토지 9)는 급경사 지세 사다리형 토지로서, 현황 "휴경지"상태입니다.

인접 도로상태

대상토지 2), 4)는 대상토지 5) 도로를 이용해 진출입 가능합니다.
대상토지 1), 5)-9)는 지적도 및 임야도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지 1)은 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.
대상토지 2)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.
대상토지 4)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.
대상토지 5)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.
대상토지 6)은 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.
대상토지 7)은 농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>입니다.
대상토지 8)은 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.
대상토지 9)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 대상토지 지상에 감나무 등 수목이 식재되어 있으나, 상당히 오랜기간 방치되어 대부분 고사된 상태입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3) 조적조 슬래브지붕 단층건으로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감.
내 벽 및 천 정 : 벽지 및 일부 타일붙임입니다.
창 호 : 새시창 구조 입니다.

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생 및 난방설비 갖추었습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 목록8.9.는 지분매각. 목록1.4.는 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록1.4.8.9.는 현황 휴경지, 목록6.7.은 현황 자연림 상태로 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명). 과수원으로 이용 중이었으나, 지상에 소재하는 감나무 등 수목은 고사된 상태로 방치되어 있어 토지에 포함하여 평가함.
-목록2.는 주거용건부지, 목록3.은 주택, 목록5.는 도로로 각 이용 중임.
-목록2.4.는 목록5.를 이용해 진출입 가능하며, 목록1.5.6.7.8.9.는 지적도 및 임야도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2024타경104716 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 마전리 404

* 용도: 단독주택 및 농지, 임야, 도로

* 감정가: 1,216,864,160원 (약 12억 1,686만원)

* 총 토지 면적: 29,270.00㎡ (약 8,854.68평)

* 건물 면적: 63.96㎡ (약 19.35평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자 (말소기준권리 등기상 채권자): 농업협동조합자산관리회사

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 마전리에 위치하며, ‘상마전마을’ 남측 인근 지역입니다. 주변은 마을과 함께 임야 및 농경지로 구성되어 있어 한적한 농촌 환경을 나타냅니다.

* 교통 및 도로 접근성: 일부 토지(목록 2, 4)는 차량 및 농기계 접근이 가능하나, 목록 5번 토지(도로)를 통해 진출입이 가능합니다. 그러나 대다수의 토지(목록 1, 5, 6, 7, 8, 9)는 지적도 및 임야도상 맹지로, 차량 통행이 어려운 상태입니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리 및 채무 총액: 말소기준권리는 2014년 10월 24일자 대명산업주식회사 근저당권 (을4)입니다. 등기부채권 총액은 약 17억 1,259만원에 달합니다.

* 주요 권리 사항: 다수의 근저당권, 압류, 가압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014년 10월 10일

* 대항력: 있음

* 권리 분석 요약: 대항력 있는 임차인 유 가 존재하나, 권리분석상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접적으로 부담할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석

* 지역 특성: 본 물건은 농지, 임야, 자연림 등이 복합적으로 분포하는 전원 지역에 위치하고 있습니다. 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어, 일반적인 상권 분석보다는 해당 지역의 토지 가치 및 활용 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

5. 생활 정보

* 편의 시설 및 접근성: 주변은 자연 환경이 잘 보존된 조용한 지역으로, 기본적인 편의시설, 학교, 병원 등은 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지까지 이동해야 이용 가능합니다. 대중교통 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 관련: 목록 1번과 4번 토지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 지장물 (분묘): 일부 토지(목록 1, 4, 6, 7, 8, 9)는 현황 휴경지 및 자연림 상태로, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 존재할 수 있어 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지 이용 (맹지): 목록 1번, 5번, 6번, 7번, 8번, 9번 토지는 지적도 및 임야도상 맹지로, 도로에 직접 접하지 않아 건축이나 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 수목 현황: 토지 지상에 식재된 감나무 등 수목은 상당 기간 방치되어 대부분 고사된 상태로 평가에 포함되었습니다.

* 법적 제한: 본 토지는 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 임업용산지 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재하여 토지 활용에 제약이 있습니다.

* 지분 매각: 목록 8번과 9번 토지는 지분 매각 대상이므로, 해당 토지의 전체 소유권을 확보하기 위해서는 다른 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 토지와 소형 단독주택으로 구성된 일괄 매각 건입니다. 전원생활이나 넓은 토지를 활용한 영농 활동에 관심 있는 실수요자에게 적합할 수 있으나, 다수의 맹지, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 불확실성, 복잡한 권리관계, 다양한 토지 이용 제한 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 철저한 사전 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다. 인수되는 채무는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 보유: 총 29,270㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 농업, 임업 등 다양한 활동을 위한 잠재력을 제공합니다.

* 자연 친화적 환경: 조용하고 자연을 가까이에서 누릴 수 있는 환경은 전원생활 또는 휴양 목적의 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 활용 방안 모색: 현재의 휴경지, 자연림 상태를 고려하여 체험 농장, 소규모 단독 주택 단지 조성(관련 법규 및 도시계획 확인 필수) 등 다양한 사업 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

9. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 시세 분석: 본 물건의 감정가는 1,216,864,160원으로, 약 29,270㎡의 토지와 63.96㎡의 단독주택을 포함한 총 평가액입니다. 평당 토지 감정가는 약 137,000원 수준으로, 넓은 면적임에도 불구하고 농림지역, 보전관리지역 등의 복합적인 용도지역 지정, 맹지, 급경사 등의 지리적 특성이 반영된 것으로 보입니다. 주변 유사 물건의 시세 정보가 제한적이므로, 전원 주택지 또는 농림지로서의 가치를 고려할 때, 현 토지 상태 및 제반 제약을 감안한 감정가 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다. 주택 자체는 소형(19.35평)이며, 토지의 가치가 본 물건의 주요 평가 요소로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 본 물건은 넓은 토지를 보유하고 있으나, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 불확실성, 복잡한 권리 관계, 토지 이용 제한 등 다수의 위험 요소를 안고 있습니다. 이러한 리스크를 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 보증금 부담은 없습니다. 이에 따라, 감정가 1,216,864,160원의 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 9억 7천만원 ~ 10억 9천만원

* 추천 입찰가: 약 10억 5천만원 (1,050,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.