나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8814 [1] 울산광역시 울주군 서생면 신암리 1179-7 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8814 [1] 울산광역시 울주군 서생면 신암리 1179-7 답 경매

• 사건번호: 2024타경8814
• 주소: 울산광역시 울주군 서생면 신암리 1179-7
• 용도: 답

울산지방법원 경매1계 2024타경8814 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 신암리 1179-7 | 감정가: 1,416,492,000원 | 최저가: 694,081,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2024타경8814 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경8814 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매 [cite: provided]

* 채권자: 대OOOOOOOOOOOOO [cite: provided]

* 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 신암리 1179-7 [cite: provided]

* 용도 (공부상): 답 [cite: provided]

* 용도 (현황): 잡종지 [cite: provided]

* 감정가: 141,649,200원 [cite: provided]

* 토지면적: 1533.00㎡ (약 463.74평) [cite: provided, 2, 3, 4, 5, 6]

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ [cite: provided]

* 건물면적: 0.00㎡ [cite: provided]

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ [cite: provided]

* 매각대상: 토지매각 [cite: provided]

1.2. 소재지 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 신암리에 소재하며, "명산삼거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 및 한국수력원자력 시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다. [cite: provided]

1.3. 교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: provided]

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 축종별 제한 거리가 250m 미만인 축종에 대한 사육이 제한될 수 있습니다. [cite: provided, 12, 13, 15]

1.5. 형태 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 현재는 잡종지 상태로 이용되고 있습니다. [cite: provided]

1.6. 인접 도로상태

본건 토지의 남동측으로는 소로가 개설되어 있어 차량 통행이 가능합니다. [cite: provided]

1.7. 토지 제시외 물건

현황 조사 시 본건 토지 지상에 타인 소유의 컨테이너 등 수개동이 소재하고 있으나, 이는 이동이 용이한 동산으로 간주되어 감정평가에서 제외되었으며, 매각에서도 제외됩니다. 해당 제시외 물건이 토지에 미치는 영향은 미미한 것으로 평가되었습니다. [cite: provided]

1.8. 공부와의 차이

공부상 지목은 '답'(논)이나, 현황은 '잡종지' 상태로 확인되었습니다. 이는 공부상 지목과 실제 이용 현황이 다른 경우에 해당하며, 감정평가액은 현황 기준으로 평가되었습니다. [cite: provided]

1.9. 기타 참고사항

임대 관계는 미상이며, 특이사항은 없습니다. [cite: provided]

1.10. 감정평가서 요약

토지감정요항표에 따르면 본건은 울산광역시 울주군 서생면 신암리에 소재하며, 주위 환경은 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 및 한국수력원자력 등으로 형성되어 있습니다. 교통 상황은 보통이며, 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 잡종지 상태입니다. 남동측으로는 소로가 개설되어 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 타인 소유의 제시외 컨테이너 등이 소재하나 감정평가 및 매각에서 제외되었습니다. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '잡종지' 상태입니다. [cite: provided]

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 "명산삼거리" 인근에 위치하여 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 한국수력원자력 시설과 인접해 있어 관련 산업 시설과의 연계 가능성을 시사합니다. 자연녹지지역에 속해 있어 주변 경관이 비교적 양호할 것으로 예상되나, 도시지역으로도 일부 포함되어 있어 향후 개발 가능성도 존재합니다. [cite: provided]

2.2. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 대OOOOOOOOOOOOO입니다. 일반적으로 임의경매는 담보권 실행을 위한 경매로, 매각으로 인해 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸되는 경우가 많습니다. 다만, 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 관련 서류에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 현재까지 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계는 없어 보이나, 전문가를 통한 상세 분석을 권장합니다. [cite: provided]

2.3. 상권 분석

주변에 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 명산삼거리 인근이라는 점을 고려할 때, 교통량이 있는 지역일 수 있으며, 이는 소규모 상업 시설이나 서비스업의 잠재적 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 자연녹지지역이라는 점과 농지로서의 특성, 그리고 현황상 잡종지로서의 이용은 상업적 활용에 제약을 줄 수 있습니다. [cite: provided]

2.4. 생활 정보

서생면 신암리는 울산광역시 울주군에 속해 있으며, 주변에 농경지가 분포하는 것으로 보아 상대적으로 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 수 있습니다. 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. [cite: provided]

2.5. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증 필요: 본건은 공부상 지목이 '답'이며, 현황 또한 농경지로 사용된 이력이 있어 농지취득자격증이 필요한 경우에 해당할 수 있습니다. 이를 취득하지 못할 경우 매수 후 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. [cite: provided]

2. 현황과 공부상 지목 불일치: '답'으로 등기된 토지가 현재 '잡종지'로 이용되고 있다는 점은 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다. 이로 인해 건축 행위나 용도 변경 시 추가적인 검토 및 허가가 필요할 수 있습니다. [cite: provided]

3. 제시외 물건 (컨테이너): 타인 소유의 컨테이너 등 제시외 물건이 소재하나 매각에서 제외되므로, 낙찰자는 해당 물건의 이전 문제를 직접 처리해야 할 수 있습니다. [cite: provided]

4. 자연녹지지역 및 가축사육제한구역: 자연녹지지역은 행위 제한이 있는 용도지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. [cite: provided, 12, 13, 15]

5. 혐오시설 인근 여부: 현재 제공된 정보만으로는 특정 혐오 시설이 인접해 있다는 명확한 증거는 없으나, 서생면 지역의 특성상 산업 시설이나 발전소(한국수력원자력) 등이 인접해 있는 점을 고려해야 합니다. 다만, 유사 사례에서 쓰레기 매립장 부지가 공원 등으로 재개발되는 경우도 있어, 해당 지역의 개발 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

2.6. 종합 의견

본건 토지는 울산광역시 울주군 서생면 신암리에 위치한 토지임의경매 물건으로, 감정가는 1억 4천여만 원이며 면적은 약 463.74평입니다. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '잡종지'이며, 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 농지취득자격증이 필요하며, 타인 소유의 컨테이너가 소재하나 매각에서 제외됩니다. 명산삼거리 인근 및 한국수력원자력 인접이라는 입지적 장점이 있으나, 농지취득자격증 필요, 지목 불일치, 용도지역 제한 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

2.7. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가능성: 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 향후 도시계획 변경이나 개발 압력에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 입지적 조건: 명산삼거리 인근이라는 점과 한국수력원자력 시설 인접은 특정 목적(예: 관련 종사자 대상 시설, 소규모 창고 등)으로 활용 시 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 넓은 면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 농지 관련 규제 완화 또는 전환 가능성: 농지 관련 규제 완화 추세나, 잡종지로서의 이용 현황을 고려한 용도 변경 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. (단, 이는 전문적인 검토가 필요합니다.)

주의: 본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 결과나 추가적인 법률 검토 결과에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 최종적인 투자 결정은 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

법원 정보

울산지방법원 경매1계