나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118988 [1] 울산광역시 남구 신정동 569-2 문수로드림파크 2층101동213호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시 상수도사업본부" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 아파트 등이 소재하고 있음. 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 아파트 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상23층 건물로서
외벽 : 치장석, 치장타일 붙임 및 몰탈위페인트 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내외 가로망 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금 최저매각가격의 30%를 납부하여야 함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경118988 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 신정동 569-2, 문수로드림파크 2층 101동 213호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 239,000,000원

* 토지면적: 10.34㎡ (약 3.13평)

* 토지 지분: 10.335㎡ (약 3.13평)

* 건물면적: 72.49㎡ (약 21.93평) - 전용면적 기준

* 건물 지분: 72.4927㎡ (약 21.93평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OO

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 재매각 물건

* 주의사항: 재매각 건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%를 납부해야 합니다.

* 특수물건정보: 대항력있는 임차인, 재매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시 상수도사업본부" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 아파트 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황: 인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 건부지로 이용 중입니다.

* 단지 및 도로 상태: 단지 내외 가로망 상태는 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 소로1류, 소로2류, 소로3류, 중로2류(집산도로)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보에 따르면, 본건 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 3월 23일 롯데캐피탈의 가압류 (금액: 12,072,298원) 입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (천다영)

* 롯데캐피탈 가압류 (말소기준권리)

* 울산광역시 남구 압류 (2건, 말소)

* 국민건강보험공단 압류 (말소)

* 유동곤 강제경매 (본 건, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (물건명세서 상 '지상권개요: 재매각' 문구가 있으나, 등기부상 확인되지 않음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 10일

* 확정일자: 2022년 6월 7일

* 배당신고일자: 2024년 11월 21일

* 대항력: 있음

* 참고사항: '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력있는 임차인이므로 보증금 반환에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 울산 남구 신정동의 행정 및 상업 시설이 밀집한 지역 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변에 각종 근린생활시설, 은행, 관공서(울산광역시 상수도사업본부) 등이 산재하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

* 오피스텔 밀집 지역으로서 소규모 사업체 및 주거 수요가 일정 수준 존재할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가에 따르면 동일 건물 내 유사 면적대의 거래가 활발하게 이루어지고 있어, 시장의 관심을 받고 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 통한 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 위치하고 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 주변시설: 울산광역시 상수도사업본부가 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설 및 주거 단지가 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 유동곤 씨는 대항력을 보유하고 있으며, 전입일자가 확정일자보다 빠르므로 임차인의 보증금 200,000,000원에 대한 부담 가능성이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 경매 절차에서 임차인이 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 일반 경매보다 높은 경쟁률을 보이거나, 반대로 매수인의 관심이 낮아 가격 하락이 예상될 수 있습니다. 재매각 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 높은 매수신청보증금: 재매각 건의 특성상 최저매각가격의 30%에 해당하는 보증금을 납부해야 하므로, 입찰 시 자금 준비에 대한 부담이 클 수 있습니다.

7. 종합의견

울산광역시 남구 신정동에 위치한 문수로드림파크 오피스텔 경매 물건으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지입니다. 최근 실거래가도 꾸준히 발생하고 있으며, 건물 연식이 최신(2022년 준공)이라는 장점이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 재매각 건이라는 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 특히 임차인 보증금 200,000,000원에 대한 인수 여부 및 배당 여부를 철저히 확인해야 합니다. 재매각으로 인한 가격 변동 가능성 및 30%의 높은 보증금 납부 조건도 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2022년에 준공되어 건물 상태가 양호하고 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 울산 남구 신정동의 중심 상업 지구 인근에 위치하여 행정, 상업, 교통 이용이 편리합니다.

* 실거래가 확인: 동일 건물 내 최근 실거래가가 감정가와 유사하거나 높은 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 경쟁력 있는 가격 확보 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 72.49㎡의 전용면적으로 1~2인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 분석을 진행하였습니다.

* 동일 건물(문수로드림파크) 내 유사 면적(72.4927㎡)의 최근 매매가:

* 2026년 4월 21일: 235,000,000원

* 2026년 4월 5일: 245,610,000원

* 감정가: 239,000,000원

* 현 시세 평균 (유사 면적): 약 240,305,000원

본 물건은 재매각 건이며 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점, 그리고 '인수 보증금 합계 0원'이라는 특이사항을 감안하여, 낙찰자의 실질적인 부담액을 고려해야 합니다.

제공된 정보에 따르면 임차인의 보증금 200,000,000원이 경매 절차에서 전부 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계 0원' 표기를 보아, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하거나, 보증금 인수 의사를 포기했을 가능성을 우선적으로 고려합니다.

이에 따라 '인수 보증금'을 제외한 시장 가치와 감정가를 고려하여, 230,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 전략적인 입찰가 산정을 권유합니다. 재매각으로 인한 경쟁 상황 및 법원 진행 상황에 따라 유동적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.