나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9770 [2] 경상남도 양산시 덕계동 724-1 덕계대일아이브1차주건축물제1동 4층401호 아파트 경매

매각기일: 2026-04-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9770 [2] 경상남도 양산시 덕계동 724-1 덕계대일아이브1차주건축물제1동 4층401호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매1계 2024타경9770 | 소재지: 경상남도 양산시 덕계12길 10, 4층401호 (덕계동,덕계대일아이브1차주건축물제1동) | 감정가: 195,000,000원 | 최저가: 95,550,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2024타경9770 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9770 (2)

소재지: 경상남도 양산시 덕계동 724-1 덕계대일아이브1차주건축물제1동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 195,000,000원

토지면적: 22.58㎡ (약 6.83평)

토지 지분: 22.584㎡ (약 6.83평)

건물면적: 68.55㎡ (약 20.74평) (전용면적 기준 추정)

건물 지분: 68.5526㎡ (약 20.74평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 현황 및 감정평가 요약

본건은 경상남도 양산시 덕계동에 위치한 "덕계초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, 15층 건물 중 4층 401호에 해당합니다. 외벽은 치장석 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

내부 상태는 현재 아파트로 이용 중이며, 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 대체로 사다리형의 평지로, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 양호한 편입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 양산시 덕계동 소재로, "덕계초등학교"와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변에 공동주택 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 차량으로의 접근성이 좋고 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 일반상업지역과 준주거지역에 속해 있어 향후 상업 및 주거 용도로의 개발 잠재력도 기대할 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 일반적으로 경매 절차를 통해 소유권 이전 시 기존의 말소 기준 권리 이하의 권리들은 소멸됩니다. 다만, 전세권 등 등기된 권리가 존재하는 경우(자료상 '정OO' 신청채권자 겸 전세권자, 주택임차권등기권자로 확인됨) 권리 승계 여부를 면밀히 확인해야 하며, 정확한 권리관계는 법원 집행관에게 문의하거나 전문가의 추가적인 권리분석을 통해 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 임대차 관계는 현재 미상으로, 입찰 전 임차인 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 덕계동 일대는 공동주택 단지와 상업 및 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 대형마트(메가마트 덕계점, 이마트 트레이더스 등)와 다양한 편의시설이 인근에 위치하여 생활 상권이 활성화되어 있습니다. 또한, 일반상업지역 및 준주거지역에 해당하여 다수의 상가 및 업무 시설이 함께 있어 유동인구가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

아파트 단지 내 편의시설 이용이 가능하며, 단지 주변으로 상업시설, 병원, 은행 등 생활에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 덕계초등학교가 있어 교육 환경이 편리하며, 대중교통 이용이 용이하여 시내외 이동이 수월합니다. 다만, 주변 환경 분석 시 잠재적 리스크 항목을 참고하여 신중한 판단이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 본 물건 인근 지역의 환경 문제입니다.

보도자료에 따르면, 양산시 덕계동 일대에는 과거부터 돼지 농장에서 발생하는 악취 문제가 심각한 민원으로 제기되어 왔습니다. 이 악취는 인근 대단위 아파트 단지 주민들에게 큰 고통을 주고 있으며, 양산시는 도시계획 변경 등 근본적인 해결책 마련에 나서고 있습니다. 본 물건이 해당 악취 민원 지역으로부터 그리 멀지 않은 거리에 위치할 가능성이 있어, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, '폐기물산'으로 불리는 폐기물 처리 시설 관련 문제도 해당 지역에서 언급되고 있어, 환경적인 측면에서 잠재적인 우려가 존재합니다.

임대 관계가 미상이라는 점도 낙찰 후 명도 과정이나 임대 수입 확보에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 양산시 덕계동의 편리한 교통 및 생활 인프라, 교육 환경 등의 장점을 지니고 있습니다. 또한, 일반상업지역 및 준주거지역에 속해 있어 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 인근에서 지속적으로 제기되고 있는 돼지 농장 악취 문제와 폐기물 처리 시설 관련 이슈는 거주 환경에 상당한 영향을 미칠 수 있는 심각한 리스크 요인입니다. 입찰 전 해당 환경 문제의 현재 상황과 해결 노력, 그리고 물건지와의 실제 이격 거리 등을 철저히 조사하고, 본인의 주거 또는 투자 목적에 부합하는지 신중하게 판단해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

안정적인 주거 인프라와 편리한 교통 환경을 갖춘 아파트입니다.

일반상업지역 및 준주거지역에 해당하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

만약 환경 문제가 효과적으로 해결된다면, 주거 만족도가 높아져 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

악취 및 환경 문제에 대한 충분한 사전 조사를 통해 리스크를 명확히 인지하고, 이를 감수할 수 있는 투자자에게는 상대적으로 저평가된 가격에 매수할 기회가 될 수 있습니다.

특히, 임대 수요가 꾸준한 지역으로, 시세 차익 또는 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게는 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매1계