나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9282 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-7 에이원시티 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산초등학교" 남동측 인근에 위치하는 에이원시티 1층 110호, 4층 406호로서 주위는 대단위 공동주택(아파트) 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 제1층 제110호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 2015.10.14.)
외벽 : 미장돌 붙임 등
내벽 : 벽지 및 인테리어마감 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

일련번호(1) : 1층 110호로 근린생활시설로 이용중이며 관리상태 무난함.
(상호명:CAFE HEBRON)
일련번호(2) : 4층 406호로 근린생활시설로 이용중이며 관리상태 무난함.(현황:공실)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 근린생활시설 단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 주위 가로망상태 대체로 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류 (폭 20m-25m) (접합), 중로2류 (폭 15m-20m) (접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 울산지방법원 2024타경9282 (1) 사건에 대한 내용을 담고 있습니다.

해당 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-7 에이원시티 1층 110호 및 4층 406호에 소재한 집합건물(근린상가)입니다.

본 경매는 부동산 임의경매이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 380,488,000원입니다.

1.1. 면적 상세

* 토지 면적: 25.58㎡ (약 7.74평)

* 토지 지분: 25.58㎡ (약 7.74평)

* 건물 면적: 53.97㎡ (약 16.33평)

* 건물 지분: 53.97㎡ (약 16.33평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 소재 "증산초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 대단위 공동주택(아파트) 단지와 단독주택, 그리고 다수의 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 단지 주변 도로망 역시 대체로 양호한 편으로 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건이 속한 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로 1류(폭 20m-25m)와 중로 2류(폭 15m-20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 5월 15일 접수된 물금농업협동조합의 근저당권(채권액 600,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

집합건물 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 없음)

채권 총액은 600,000,000원으로, 말소기준권리인 근저당권에 의해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상이나, 인수되는 보증금이 없으므로 임차인으로 인한 명도 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 소유권 변동

소유권은 방인배 씨에서 최인석 씨로 이전된 이력이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 물건은 근린생활시설 및 위락시설로 이용 가능한 상가입니다.

1층 110호는 현재 "CAFE HEBRON"이라는 상호로 운영 중이며, 4층 406호는 현재 공실 상태입니다.

4.2. 배후 수요

주변에 대단위 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 이는 상가 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.3. 상권 특징

중심상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정된 점을 고려할 때, 향후 상권의 성장 및 발전 가능성이 있는 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 상업시설 및 편의시설이 위치하여 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 남동측 인근에 증산초등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주거환경

주변 대단위 아파트 단지는 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 상가 이용객들의 잠재적 수요층을 형성합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

4층 406호가 현재 공실 상태임을 고려할 때, 공실 장기화에 대한 위험은 존재합니다. 시장 상황 및 적극적인 임대 활동이 필요합니다.

6.2. 임대차 정보 불확실성

임대차 관계가 미상인 점은 주의가 필요할 수 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 직접적인 금전적 부담은 없습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍의 중심상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 대단위 아파트 단지를 배후로 한 잠재적 상권 가치가 높습니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 적어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 4층 406호의 공실 상태 및 임대차 정보의 불확실성은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 대단지 아파트 밀집 지역으로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보.

* 미래 가치: 중심상업지역 및 지구단위계획구역 지정으로 인한 향후 발전 가능성.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 명확, 인수 부담 최소화.

* 활용도 높은 상가: 근린생활시설 및 위락시설 용도로 다양한 영업 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 380,488,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가격을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 물건의 실제 가치 및 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 심층 시장 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.