나이스옥션 법원경매 울산 2025타경411 [1] 울산광역시 울주군 두서면 미호리 776-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경411 [1] 울산광역시 울주군 두서면 미호리 776-1 답 경매

• 사건번호: 2025타경411
• 주소: 울산광역시 울주군 두서면 미호리 776-1
• 용도: 답

울산지방법원 경매1계 2025타경411 | 소재지: 울산광역시 울주군 두서면 미호리 776-1 | 감정가: 291,712,000원 | 최저가: 142,939,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2025타경411 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경411 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 미호리 776-1

용도: 답

감정가: 291,712,000원

토지면적: 3392.00㎡ (약 1026.09평)

토지지분: 3392㎡ (약 1026.09평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

토지감정요항표에 따르면, 본 건 토지는 울산광역시 울주군 두서면 미호리에 위치하며, 주위는 농경지, 축사, 소규모 공장, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 북동하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지이며, 현재는 묵답 및 일부 도로로 이용 중입니다. 북서측으로 농로가 개설되어 있어 농경지로서의 통작 사정은 보통인 편입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당합니다. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '묵답 및 일부 도로'로 이용되고 있음을 감안하여 감정평가되었습니다. 제시외 물건은 없습니다.

1.3. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 두서면 미호리에 소재하며, "중동마을" 서측 근거리에 위치합니다. 주변은 농경지, 축사, 소규모 공장, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 농로가 인접하여 농업 활동에는 용이한 편입니다. 두서면은 울주군 최북단에 위치하며, 과거에는 인구 감소로 인해 소멸 위험 지역으로 분류되기도 했으나, '두서 인보지구 도시개발사업' 등이 추진되면서 지역 활성화 움직임이 있었습니다. 그러나 최근에는 해당 사업이 경제성에 발목이 잡혀 재검토 단계에 있는 것으로 알려졌습니다.

1.4. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 포함되지 않습니다.

주의사항으로 '농지취득자격증명'이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 울주군 두서면 미호리는 농경지와 임야가 주를 이루는 지역으로, 대규모 상권이 발달하기보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있습니다. 주변에는 소규모 공장과 축사 등이 분포하고 있습니다. 두서면 소재지 내에는 면사무소, 보건지소, 두서초등학교 등이 있으며, 생활에 필요한 기본적인 상업시설은 제한적일 것으로 예상됩니다. 따라서 상권 활성화 측면보다는 토지 자체의 잠재적 가치에 집중할 필요가 있습니다.

1.6. 생활정보

주요 교통시설로는 북서측으로 농로가 개설되어 있으며, 광역 교통망으로는 경부고속도로 활천IC가 비교적 인접해 있습니다. 대중교통 이용은 울산 시내버스가 운행되고 있으나, 배차 간격이 길어 다소 불편할 수 있습니다. 생활 편의 시설은 두서면 소재지 내에 있는 면사무소, 보건지소, 학교 등을 이용하게 되며, 대형 마트나 병원 등은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

1.7. 혐오시설 검색

주변 시설 조사 결과, 울산 울주군 두서면 미호리 및 인근 지역에서는 과거 두서축산일반산업단지 조성 사업(도축장) 추진 당시 주민들의 강한 반대가 있었던 사례가 있습니다. 또한, 최근에는 두서면 지역에 납골당 설치 가능성이 제기되며 주민들의 우려가 커지고 있다는 보도도 있습니다. 본건 물건지 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설이 현재 확인되지는 않으나, 두서면 지역 전체적으로 이러한 시설 관련 이슈가 잠재적으로 존재할 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '묵답 및 일부 도로'로 이용 중이라는 점입니다. 이는 토지 이용에 있어 실제 현황과 공부상의 차이가 있음을 의미하며, 토지 이용 계획 및 활용 시 제약이 따를 수 있습니다 [주의사항 1]. 또한, 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 이를 취득하지 못할 경우 매수 보증금 반환이 불가하므로 사전에 자격 요건을 확실히 확인해야 합니다 [주의사항 2]. 두서면 지역이 과거 인구 감소로 '소멸 고위험' 지역으로 분류되었던 점 또한 향후 지역 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 요인입니다. 최근에는 두서면 지역 농지에 건설 폐기물이 불법 매립되었다는 의혹이 제기되어 지역 주민들의 불안감을 키우고 있어, 이러한 환경 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 두서면 미호리에 위치한 답(전)으로, 현재는 묵답 및 일부 도로로 이용 중입니다. 면적은 약 3392㎡(약 1026평)으로 비교적 넓은 편이며, 감정가는 2억 9천여만 원입니다. 주변 환경은 농경지, 축사, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다. 입지적으로는 두서면 내에서 접근성이 양호한 편이나, 지역 자체의 상권이나 생활 편의시설은 제한적입니다. 가장 큰 쟁점은 '농지취득자격증명' 필요 여부와 공부상 지목과 현황의 차이입니다. 이를 해결할 수 있다면 넓은 토지 면적을 활용한 농업용 부지 또는 기타 개발 가능성을 모색해 볼 수 있습니다. 그러나 인근 지역의 개발 사업 지연이나 건설 폐기물 매립 의혹과 같은 잠재적 이슈들도 고려해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 약 1026평의 넓은 면적은 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

2. 농지 활용 가능성: 농지로서의 가치 외에, 향후 농업 관련 사업이나 귀농·귀촌을 위한 부지로 고려해볼 수 있습니다.

3. 잠재적 개발 가치: 울산 시내와의 접근성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

4. 양호한 교통 접근성: 북서측 농로 및 인접한 도로망은 토지 접근성을 높여줍니다.

다만, 농지취득자격증명 취득 여부, 현황과 공부상 지목의 차이 극복, 그리고 주변 환경 관련 이슈들을 철저히 확인하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.1.울산지방법원 2025타경411 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경411 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 미호리 776-1

용도: 답

감정가: 291,712,000원

토지면적: 3392.00㎡ (약 1026.09평)

토지지분: 3392㎡ (약 1026.09평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

감정평가 요약에 따르면, 본 건 토지는 울산광역시 울주군 두서면 미호리의 "중동마을" 서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 축사, 소규모 공장, 임야 등으로 이루어져 있습니다. 토지는 북동하향의 완경사지에 있는 부정형의 토지이며, 현재 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '묵답 및 일부 도로'로 이용되고 있습니다. 북서측으로는 농로가 개설되어 있어 농경지로서의 통행 사정은 보통으로 평가됩니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당합니다. 감정평가 시 현황을 감안하여 평가되었습니다.

1.3. 입지조건

본 건은 울산광역시 울주군 두서면 미호리에 위치하며, 주변은 농경지, 축사, 소규모 공장, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 농로가 인접해 있어 농업 활동에는 용이한 편입니다. 두서면은 울주군의 최북단에 위치하며, 과거 인구 감소로 인해 '지방 소멸 고위험' 지역으로 분류된 바 있습니다. 다만, '두서 인보지구 도시개발사업' 등이 추진되어 지역 활성화를 모색해왔으나, 최근 경제성 문제로 사업이 재검토 단계에 있는 것으로 파악됩니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

매수 시 '농지취득자격증명'이 반드시 필요하며, 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 이 점은 사전에 반드시 확인해야 합니다 [주의사항 2, 8, 9, 13, 14, 15].

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 두서면 미호리는 주로 농경지와 임야로 이루어진 농촌 지역으로, 대규모 상권이 형성되어 있지는 않습니다. 생활 편의시설은 두서면 소재지 인근에 면사무소, 보건지소, 학교 등이 있으며, 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 본 토지의 가치는 상권 형성보다는 토지 자체의 이용 가능성과 잠재적 가치에 기반할 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

교통망으로는 북서측에 농로가 개설되어 있으며, 광역 접근성은 경부고속도로 활천IC가 비교적 인접해 있습니다. 시내버스 운행이 있으나, 배차 간격이 길어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 생활 편의 시설은 두서면 소재지 내의 관공서, 보건지소 등을 이용해야 하며, 병원이나 대형 마트 등은 차량 이동이 필요합니다.

1.7. 혐오시설 검색

주변 시설 조사 결과, 두서면 지역에서는 과거 '두서축산일반산업단지 조성' (도축장) 사업 추진 시 주민들의 강한 반대가 있었습니다. 또한, 최근에는 납골당 설치 가능성 관련 보도가 나오면서 주민들의 우려가 제기되기도 했습니다. 현재 본건 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 해당 지역의 개발 과정에서 이러한 시설 관련 이슈가 잠재적으로 존재할 수 있음을 인지해야 합니다. 최근에는 두서면 농지에 건설 폐기물이 불법 매립되었다는 의혹이 제기되어 주민들의 불안감이 큰 상황입니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '묵답 및 일부 도로'로 이용 중이라는 점입니다. 이는 실제 토지 이용과 공부상의 현황이 다르므로, 향후 토지 활용 시 제약이 발생할 수 있습니다 [주의사항 1]. 또한, 농지로서 취득하기 위해서는 '농지취득자격증명'이 필수적으로 요구되며, 이를 취득하지 못하면 매수 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생하므로 사전에 자격 요건을 철저히 확인해야 합니다 [주의사항 2]. 두서면 지역이 과거 인구 감소로 '소멸 고위험' 지역으로 분류되었던 점은 장기적인 지역 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 요인입니다. 건설 폐기물 매립 의혹 등 환경 관련 이슈도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 건은 울산 울주군 두서면 미호리에 위치한 토지(답)로, 약 3392㎡(약 1026평)의 넓은 면적을 가지고 있으며 감정가는 2억 9천여만 원입니다. 현황은 묵답 및 일부 도로로 이용 중이며, 농지취득자격증명이 필요합니다. 주변은 농경지, 축사, 임야 등이 혼재된 농촌 지역으로, 입지 자체는 농업 활동에 용이하나 생활 편의시설은 제한적입니다. 가장 큰 쟁점은 농지취득자격증명 필요 여부와 공부상 지목과 현황의 차이점입니다. 이러한 부분들을 해결할 수 있다면, 넓은 면적을 활용한 농업용 부지 또는 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 관련 개발 사업 지연 가능성, 환경 관련 이슈 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 약 1026평에 달하는 넓은 면적은 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

2. 농업 관련 투자 기회: 농지로서의 활용 가능성 외에도, 귀농·귀촌이나 농업 관련 사업 투자 기회로 고려해볼 수 있습니다.

3. 잠재적 개발 가치: 울산 시내와의 접근성을 고려할 때, 장기적인 지역 개발에 따른 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. 양호한 농로 접근성: 북서측 농로 개설로 토지 접근성이 확보되어 있습니다.

본건은 농지취득자격증명 취득 여부, 공부상 지목과 현황의 차이 해결, 그리고 주변 환경에 대한 철저한 조사를 바탕으로 신중하게 투자 결정을 내려야 할 물건입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매1계