나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120745 [1] 울산광역시 남구 무거동 586-9 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120745 [1] 울산광역시 남구 무거동 586-9 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경120745
• 주소: 울산광역시 남구 대학로 1
• 용도: 근린시설

울산지방법원 경매1계 2024타경120745 | 소재지: 울산광역시 남구 대학로 1 | 감정가: 3,283,872,900원 | 최저가: 2,298,711,000원 | 용도: 근린시설

1. 울산지방법원 2024타경120745 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 물건 상세 분석

1.2. 1. 입지조건

* 소재지 : 울산광역시 남구 무거동 586-9

* 주위환경 : 울산광역시 남구 무거동 소재 <무거중학교> 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 노변 근린생활시설, 주상용 건물, 소규모 공동주택, 단독주택 및 체육관 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황 : 본건까지 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 : 남동측으로는 지적도상 폭 약 35미터 내외의 도로, 남서측으로는 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

* 토지이용계획 : 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(무거고등학교, 무거중학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 2. 권리분석

* 경매구분 : 부동산 임의경매 사건입니다.

* 채권자 : 울OOOOOOOO

* 매각대상 : 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 특이사항 : 본건에는 법정지상권이 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 건물 소유자가 토지 소유자와 다르거나, 토지 사용에 관한 법적 권리가 존재할 수 있음을 의미하며, 향후 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항이므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 주의사항 : 일괄매각 대상에 제시외 건물 및 수목이 포함됩니다. 다만, 본건 토지상에 소재하는 컨테이너 1동은 이동 가능하다고 판단되어 감정평가에 포함되지 않았으며, 매각에서 제외됩니다.

1.2. 3. 상권분석

* 건물 용도 : 본 건물은 공부상 제1,2종 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다.

* 층별 이용현황 :

* 1층: 근린생활시설 (상호명 : 카페볼라)

* 2층: 근린생활시설 (기존 맥스터디독서실, 현재 여행사 사무실로 변경 중)

* 3층: 근린생활시설 (상호명 : 맥스터디독서실)

* 4층: 근린생활시설 (상호명 : 맥스터디고시원)

* 5층: 단독주택

* 주변 상권 : 본건이 위치한 무거동은 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 학교와 인접하여 유동인구 및 배후수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 근린생활시설, 주상용 건물 등이 발달해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.2. 4. 건물 및 토지 현황

* 토지 : 세장형의 토지로, 근린생활시설 및 주택 건물이 들어서 있습니다. 토지면적은 390.50㎡ (약 118.09평)입니다. 제시외 토지 면적은 없습니다.

* 건물 : 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 건물면적은 780.69㎡ (약 236.19평)이며, 제시외 건물면적은 45.80㎡입니다.

* 외벽: 스톤코트 및 치장석 마감 등

* 내벽: 벽지, 타일, 치장 인테리어 등

* 창호: 샤시 창호 등

* 설비 : 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 간이스프링클러 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 부합물 및 종물 : 건물 2~5층 발코니 부분에 소재하는 제시외 건물(ㅁ,ㅂ,ㅅ,ㅇ,ㅈ,ㅊ,ㅋ)들이 기호(1) 건물의 부합물 또는 종물로 판단되어 감정평가에 포함되었습니다.

* 공부와의 차이 : 토지 및 건물 모두 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

* 감정가 : 3,283,872,900원 입니다.

1.2. 5. 생활정보

* 교육환경 : 본건 인근에 무거중학교, 무거고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설 : 주변 근린생활시설 및 주거 단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 : 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 판단됩니다.

1.2. 6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 : 가장 큰 리스크 요인은 법정지상권의 존재 여부입니다. 이로 인해 건물 소유자의 토지 이용 권리가 주장될 수 있으며, 이는 토지의 자유로운 활용이나 재개발 등에 심각한 제한을 야기할 수 있습니다. 반드시 법률 전문가와 상담하여 정확한 법정지상권 성립 여부 및 범위를 파악해야 합니다.

* 임대 관계 미상 : 건물 내 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건 : 이동 가능한 컨테이너는 감정평가 및 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도의 처리 방안을 마련해야 합니다.

1.2. 7. 투자 포인트

* 다용도 활용 : 근린생활시설과 주택이 복합된 건물로, 다양한 용도로 수익 창출이 가능합니다. 카페, 학원, 사무실 등 상가 임대 수익과 5층 주택 임대 또는 자가 사용을 고려할 수 있습니다.

* 입지 : 학교와 인접한 무거동 지역은 안정적인 수요층 확보가 기대되며, 도로 접근성이 좋아 상가로서의 가치도 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각 : 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 절차가 간편합니다. (단, 법정지상권 여부가 매우 중요)

1.2. 8. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 무거동의 제2종일반주거지역에 위치한 5층 복합 건물(근린생활시설 및 주택)입니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 학교와 상업 시설이 밀집해 있어 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 법정지상권 이라는 중대한 권리상의 하자가 존재할 가능성이 높아, 투자 결정에 앞서 반드시 철저한 권리 분석과 법률 검토가 선행되어야 합니다. 법정지상권 문제가 해결되거나 감안하더라도 합리적인 투자가 가능한 경우, 다용도 활용을 통한 임대 수익 창출이 기대됩니다. 하지만 법정지상권 리스크를 감수하기 어렵다면 신중한 접근이 요구됩니다. 일반적으로 해당 지역 주변에 심각한 혐오시설이 확인되지 않았으나, 투자 결정 전 추가적인 현장 조사 및 주변 환경에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매1계