나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118124 [3] 경상남도 양산시 원동면 용당리 산217 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118124 [3] 경상남도 양산시 원동면 용당리 산217 임야 경매

• 사건번호: 2024타경118124
• 주소: 경상남도 양산시 원동면 용당리 산217
• 용도: 임야

울산지방법원 경매1계 2024타경118124 | 소재지: 경상남도 양산시 원동면 용당리 산217 | 감정가: 18,445,000원 | 최저가: 9,038,000원 | 용도: 임야

1. 부동산 강제경매 사건보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경118124 (3)

소재지: 경상남도 양산시 원동면 용당리 산217

용도: 임야

토지면적: 527.00㎡ (약 159.42평)

감정가: 18,445,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

매각대상: 토지 매각

토지 지분: 527㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 원동면 용당리에 위치하며, 주변은 마을 내 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역입니다. "신곡마을" 인근에 위치하고 있어 어느 정도의 생활 기반 시설 접근성이 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 시 외곽 지역으로 대중교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다. 본건의 기호(1), (2) 토지는 현황 도로로 이용 중이며, 기호(3) 토지는 부정형 경사지의 일부 자연림 상태이며 분묘가 소재하고, 기호(4) 토지는 수목이 식재되어 있으며 일부 현황 "도로"로 이용되고 있습니다. 본건 서측 및 북동측으로 소로(좁은 도로) 및 세로(가)에 접하여 접근이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 신OOOOOOOO입니다.

가장 큰 권리상의 특이사항은 "분묘기지권" 성립 가능성입니다. 현재 토지 지상에 분묘 3기가 소재하고 있으며, 확인되지 않은 분묘가 추가로 존재할 수 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지 위에 설치된 분묘를 수호하고 봉제사하기 위해 필요한 범위 내에서 그 기지를 사용할 수 있는 관습법상의 권리입니다. 이 권리는 토지 소유자의 승낙을 얻어 설치했거나, 승낙 없이 설치했더라도 20년간 평온, 공연하게 점유하여 시효로 취득한 경우, 또는 자기 소유 토지를 처분할 때 분묘에 대한 별도 약정 없이 토지만 매각한 경우에 성립될 수 있습니다. 본건의 경우, 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명하여 추가 확인이 필요합니다. 이는 토지 사용 및 개발에 있어 중요한 제약이 될 수 있습니다.

1.4. 상권 및 생활정보

본 물건은 농경지와 임야가 혼재된 산간 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업지역이나 주거지역과 같은 활발한 상권을 기대하기는 어렵습니다. 인근 "신곡마을"을 통해 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 대중교통 접근성이 다소 떨어지므로, 자가용 이용이 필수적일 것으로 보입니다. 원동면 지역은 최근 생태공원 조성 사업 등 지역 개발 움직임이 일부 감지되지만, 본건이 속한 용당리 산217번지 일대는 전반적으로 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권: 토지 지상에 분묘 3기가 확인되었으며, 미확인 분묘가 존재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용 및 개발에 상당한 제약이 발생하며, 이장 관련 분쟁 및 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 토지 현황: 공부상 지목은 임야이나, 현황은 일부 잡초, 잡목 등이 자생하는 임야이며, 일부는 단차가 있는 전(밭)으로 이용되고 있습니다. 또한, 일부 필지는 현황 도로로 이용되는 등 공부와의 차이가 있을 수 있습니다. 이는 실제 이용 가치 및 개발 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 접도구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 적용됩니다. 이러한 규제들은 향후 토지의 활용 방안을 제한할 수 있습니다.

4. 주변 혐오시설: 현재 검색된 정보상 본건 소재지인 원동면 용당리 산217번지 주변에 직접적인 혐오시설(하수처리장, 쓰레기 소각장 등)이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 양산시 전반적으로 과거 혐오시설(하수종말처리장, 쓰레기소각장, 화장장 등) 설치에 대한 주민 반발 사례가 있었던 점은 참고할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 원동면 용당리에 위치한 임야로, 토지 면적은 527.00㎡(약 159.42평)이며 감정가는 18,445,000원입니다. 가장 큰 특징은 토지 위에 분묘가 존재하고 분묘기지권 성립 가능성이 있다는 점입니다. 이로 인해 향후 토지 사용 및 개발에 있어 잠재적 리스크가 존재하며, 이에 대한 명확한 법적 검토와 해결 방안 마련이 필수적입니다. 또한, 임야와 일부 전(밭)이 혼재된 현황과 다양한 토지이용규제가 적용되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 주변 환경은 자연녹지 및 농경지와 인접한 전형적인 농산어촌 지역의 특성을 보입니다.

1.7. 투자 포인트

1. 낮은 감정가 대비 넓은 면적: 527㎡(약 159.42평)의 면적에 비해 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 향후 개발 가능성이나 토지 가치 상승 시 잠재적 수익을 기대해볼 수 있습니다.

2. 양산시 원동면의 개발 가능성: 양산시는 원동면 지역에 생태공원 조성 등 일부 개발 사업을 추진하고 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

3. 분묘기지권 해결 시 개발 잠재력: 만약 분묘기지권 문제를 원만하게 해결할 수 있다면, 토지의 활용 가치가 크게 증대될 수 있습니다. 예를 들어, 경사 완화 및 성토 작업 후 소규모 농지나 시설(관리지역임을 감안) 등으로의 활용 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 분묘기지권과 관련된 법률 전문가와 반드시 상담하시고, 해당 토지의 정확한 현황 및 개발 규제 사항을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

법원 정보

울산지방법원 경매1계