나이스옥션 법원경매 울산 2025타경350 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1291-1 플러스존 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측
인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설, 증산역, 동측으로
물류센터 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 증산역 등이 있어 교통상황은 무난시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 건물의 제1층 제103호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지붙임, 인테리어 마감 등,
창호 : 강화유리 창호 등입니다.

이용상태

본건은 공부상 1개호로 등재되어 있으나, 현황 판넬 벽체(두께 약 10cm)로 구분하여 2개의
호로 근린생활시설(상호 : ① THE DROP COSMETIC , 행복공인중개사사무소 / ② 수월신당
타로)로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생(공용), 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 각각 노폭 약 20미터 내외, 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에
접하며, 지하 1층에 주차시설이 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)
(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 본건은 공부상 1개호로 등재되어 있으나, 현황 판넬 벽체(두께 약 10cm)로
구분하여 2개의 호실로 이용 중입니다. 판넬 벽체의 위치는 장(長)방향을 기준
하여 개략적으로 중간 부분에 설치되어 있습니다. 본건 평가는 본건의 위치가
건축물현황도(도면)에 의해 명확하며, 벽체의 재질 등에 비추어 복원에 과다한
비용이 들지도 않을 것으로 판단되어, 귀 제시목록에 의거 본건 전체(전용면적
60.06㎡)를 기준으로 감정평가하였습니다.(건물개황도 및 사진용지를 참조
하시기 바랍니다.)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 본 건 부동산은 공부상 1개호로 등재되어 있으나, 현황은 판넬 벽체(두께 약 10㎝)로 구분하여 2개의 호실로 이용 중
2. 본 건 부동산의 위치가 건축물현황도(도면)에 의해 명확하며, 벽체의 재질 등에 비추어 복원에 과다한 비용이 들지도 않을 것으로 판단되어, 본 건 전체 전용면적(60.06㎡)을 기준으로 감정평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경350 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1291-1 플러스존 1층103호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 건물의 제1층 제103호

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지붙임, 인테리어 마감 등

창호: 강화유리 창호 등

설비내역: 전기, 위생(공용), 소화전, 승강기설비 등

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 세장형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 남측 및 서측으로 각각 노폭 약 20미터 내외, 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함

토지 이용 계획 및 제한상태: 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 802,000,000원

토지면적: 15.67㎡ (약 4.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.06㎡ (약 18.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설, 증산역, 동측으로 물류센터 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통시됩니다 [cite:INDEX].

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 증산역이 있어 교통 상황은 무난합니다 [cite:INDEX].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 현재까지 소유권보존, 소유권이전, 근저당(우리은행, 말소기준권리), 가압류(경남신용보증재단, 신용보증기금), 임의경매개시결정(우리은행) 등기가 존재하였으나, 채권 총액 605,866,678원 기준으로 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신

보증금: 4,340,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2023-09-25

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 650,000원

전입일자(사업일자): 2024-05-09

확정일자: 2025-03-24

배당신고일자: 2025-03-24

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인

3.3. 인수 가능한 권리

위 임차인 현황에 따른 인수 보증금 합계는 0원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 현재 이용 상태

본 건은 공부상 1개 호실(103호)로 등재되어 있으나, 현황은 판넬 벽체로 구분하여 2개의 호실로 이용 중입니다.

영업 중인 상호는 ① THE DROP COSMETIC, 행복공인중개사사무소 / ② 수월신당 타로입니다.

4.2. 주변 상권

본 건은 증산역 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 형성의 잠재력이 높습니다. 다만, 일부 기사에서는 증산신도시 상권 침체 및 공실률 증가에 대한 우려도 제기되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

증산역을 중심으로 형성된 상권 내에 다양한 편의시설이 위치해 있습니다. 인근에 버스정류장, 각종 근린생활시설, 마트, 병원, 식당, 카페 등이 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 양산시에는 자원회수시설(소각장) 및 하수처리시설 등이 운영되고 있으나, 환경 기준치 이내로 관리되고 있는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

본 건은 공부상 1개 호실이나 현황 2개 호실로 분할되어 이용 중입니다. 이는 향후 관리 또는 재건축 시 원상복구 또는 별도 협의가 필요할 수 있으며, 복원 비용이 과다하지 않을 것으로는 판단되나 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

현재 파악된 임차인 2명 모두 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 불분명한 부분은 낙찰 후 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 증산역 역세권에 위치한 근린상가로, 주변의 대규모 아파트 단지와 풍부한 유동인구를 기반으로 상권의 잠재력을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 편의시설 접근성이 우수합니다. 공부와 현황 간의 차이(1개 호실 vs 2개 호실 이용)가 있으나, 이는 복원 가능성이 있고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 주변 상권 침체에 대한 일부 우려가 존재하므로 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 증산역 초역세권으로 부산 도시철도 2호선 이용이 편리합니다.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 잠재적 고객층이 두텁습니다.

* 상가 활용 용이성: 현재 2개 호실로 분할되어 영업 중이며, 업종 전환 시 다양한 활용이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리 관계가 없어 명도 후 즉시 활용 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 802,000,000원입니다. 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 향후 임대 수익률, 공실 가능성, 명도 비용, 기타 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 권리 분석상 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 주변 상권의 현황 및 향후 발전 가능성을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 심층적인 시장 조사와 현장 조사를 통해 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.