나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120301 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-152호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재"증산고등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류소 및 부산도시철도역(증산역)이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층-지상7층 건물 내 1층 1-152호로서
외벽 : 치장석, 복합판넬, 강화유리 등 마감 등,
내벽 : 내부인테리어, 벽지 등 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

판매시설(의류판매점, 상호:PLAC).

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지·경보설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로 판매시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터, 북동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 10미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본 건 부동산은 1층 1-153호와 경계벽면이나 바닥 경계선 없이 한 호실로 사용중임(PLAC라는 상호의 의류매장임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경120301 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-152호

용도: 판매시설

감정가: 822,000,000원

토지면적: 21.22㎡ (약 6.42평)

건물면적: 38.20㎡ (약 11.56평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

* 주변환경: 본 건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 혼재하는 상업지대임. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소 및 부산도시철도 증산역이 소재하여 제반 교통상황은 양호함. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

* 도로: 남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터, 북동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

* 토지이용계획: 본건 토지는 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m)에 접하며, 가축사육제한구역임. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

3. 권리분석

* 본 경매물건은 부동산 임의경매 사건임.

* 말소기준권리: 2024년 2월 7일 동창원농업협동조합 명의로 등기된 근저당권(을1)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 동창원농업협동조합의 근저당권, 서울보증보험주식회사의 가압류, 동창원농업협동조합의 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. [cite:REGISTRATION_SUMMARY]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재까지 파악된 등기부등본 내용상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악됨. [cite:TENANT_INFO] 별도의 임차인 현황 자료는 제공되지 않았으며, 임대관계는 미상임. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

* *주의사항: 임대차 관계가 불분명하므로, 현장 방문 시 반드시 확인이 필요함. *

4. 상권분석

* 본 건이 소재한 양산시 물금읍 일대는 부산 생활권을 공유하며 빠르게 성장하는 신도시 지역임. [cite:SEARCH_RESULT_2, SEARCH_RESULT_4]

* 라피에스타 양산은 지하 3층, 지상 7층 규모의 대규모 복합 상가 건물로, 지역 최대 규모의 랜드마크 역할을 하며 다양한 판매시설, 근린생활시설 등이 입점해 있음. [cite:SEARCH_RESULT_8]

* 증산역 역세권에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 학교, 업무시설 등이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음. [cite:SEARCH_RESULT_2, SEARCH_RESULT_5]

* 상권 활성화를 위해 '빛의 거리' 조성 사업 등이 추진되었으며, LF스퀘어몰 입점 등으로 상권 활성화에 대한 기대감이 있음. [cite:SEARCH_RESULT_3, SEARCH_RESULT_6, SEARCH_RESULT_15, SEARCH_RESULT_17]

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 증산역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함. [cite:SEARCH_RESULT_5] 다양한 노선의 버스 운행으로 시내외 접근성이 우수함.

* 편의시설: 라피에스타 양산 내 다수의 편의시설 및 브랜드 매장 이용이 가능함. [cite:SEARCH_RESULT_12, SEARCH_RESULT_15] 하나로마트, 쿠우쿠우, 맛집 등이 도보 거리에 위치함. [cite:SEARCH_RESULT_12]

* 교육시설: 증산고등학교가 인근에 위치하며, 신도시 내 교육 인프라가 잘 갖추어져 있음. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

* 주변시설: 근린생활시설, 업무시설, 판매시설이 밀집한 상업지대임.

6. 잠재적 리스크

* 공동 사용 호실: 본 건(1층 1-152호)은 1층 1-153호와 경계벽 없이 한 호실로 사용 중이며, 'PLAC'이라는 상호의 의류 매장으로 운영되고 있음. 이는 점유 이전 및 명도 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있음. [cite:SPECIAL_NOTES, PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 새로운 임대차 계약의 존재 시 보증금 및 차임에 대한 불확실성이 존재함. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

* 대규모 상가 공실: 라피에스타 양산은 대규모 상가임에도 불구하고 상당 기간 높은 공실률을 기록하며 '유령 상가'라는 오명을 얻기도 함. [cite:SEARCH_RESULT_14] 상권 활성화를 위한 노력이 지속되고 있으나, 경기 침체 및 공급 과잉 등의 요인으로 인해 공실 위험은 여전히 존재할 수 있음. [cite:SEARCH_RESULT_11, SEARCH_RESULT_14]

* 상가 과잉 공급: 증산신도시 지역 수요 대비 과도한 상업시설 공급이 공실의 주요 원인 중 하나로 분석됨. [cite:SEARCH_RESULT_14]

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았음. 양산시에 폐기물 처리시설 등이 있으나, 이는 지역 내 에너지 생산 및 주민 편익 시설로 활용되는 사례가 있어 직접적인 혐오시설로 분류하기 어려움. [cite:SEARCH_RESULT_16, SEARCH_RESULT_18, SEARCH_RESULT_19, SEARCH_RESULT_20]

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍 증산역 인근의 상업지역에 위치한 판매시설로, 역세권 입지 및 우수한 교통망을 강점으로 가지고 있음. [cite:SEARCH_RESULT_2, SEARCH_RESULT_5] 라피에스타 양산이라는 대규모 복합상가 내에 위치하며, 인근 상권 활성화 노력 및 LF스퀘어몰 입점 등 긍정적인 변화가 기대되는 지역임. [cite:SEARCH_RESULT_3, SEARCH_RESULT_6, SEARCH_RESULT_15, SEARCH_RESULT_17] 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 인접 호실과의 공유 사용 및 임대차 관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 사전 조사가 필요함. [cite:REGISTRATION_SUMMARY, SPECIAL_NOTES, APPRAISAL_SUMMARY]

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 2호선 증산역 인근으로 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보가 용이함. [cite:SEARCH_RESULT_2, SEARCH_RESULT_5]

* 상권 활성화 기대: 증산신도시의 지속적인 발전과 함께 '빛의 거리' 조성, LF스퀘어몰 입점 등 상권 활성화를 위한 노력이 진행 중임. [cite:SEARCH_RESULT_3, SEARCH_RESULT_6, SEARCH_RESULT_15, SEARCH_RESULT_17]

* 높은 잠재 가치: 신도시 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대. [cite:SEARCH_RESULT_4]

* 대규모 단지 내 위치: 지역 랜드마크급 상가 건물 내 위치하여 가시성 및 집객 효과 기대. [cite:SEARCH_RESULT_8]

9. 예상 입찰가

감정가: 822,000,000원

토지 면적: 21.22㎡ (약 6.42평)

건물 면적: 38.20㎡ (약 11.56평)

총 면적: 59.42㎡ (약 18평)

* 본 물건은 인접 호실과의 공동 사용, 임대차 관계 미상 등 명확한 리스크 요인을 가지고 있으며, 라피에스타 양산 전체의 높은 공실률 문제도 고려해야 함. [cite:SEARCH_RESULT_14]

* 또한, 상가 부동산의 특성상 주변 시세, 임대 수익률, 향후 경기 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

* 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용 및 기타 부대 비용까지 감안하여 신중하게 접근해야 함.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가의 70~90% 수준에서 보수적으로 검토하는 것이 일반적이나, 본 건의 특수성을 고려하여 추가적인 현장 조사 및 임대차 조사, 주변 시세 분석 후 최종 입찰가를 결정해야 함.

* *본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않으며, 상기 분석 내용을 바탕으로 철저한 자체 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.