나이스옥션 법원경매 울산 2025타경428 [1] 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 OOOOOO 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 소재 ""신불산온천"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 모텔, 상업나지 및 임야 등으로 형성됨.

교통상황

인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 지세는 완경사지대이며, 상업나지 상태임.

인접 도로상태

본건 남측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>, 공원마을지구(공원집단시설지구)<자연공원법>, 군립공원<자연공원법> 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 본건 토지는 성토한 상태로서 외견상 토지의 일부는 현황 법면 등으로 보이므로 경매 진행시 이해관계인은 필요시 측량 등을 통하여 정확한 현황을 재확인하시기 바람.
2. 기타는 별첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항"" 참조 요망.

물건 비고

1. 본건 토지는 성토한 상태로서 외견상 토지의 일부는 현황 법면 등으로 보이므로 필요시 측량등을 통하여 정확한 현황을 확인요함.
2. 등억온천단지 내 나대지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경428 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 533-10

용도: 대지

감정가: 358,883,600원

토지면적: 605.20㎡ (약 183.12평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 소재 "신불산온천" 남측 인근에 위치하며, 주위는 모텔, 상업나지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 등억온천단지 내에 속해 있습니다.

교통상황: 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.

토지이용 및 형태: 본 건은 세장형의 토지로서 지세는 완경사지대이며, 상업나지 상태의 나대지입니다.

인접 도로상태: 본 건 남측으로 소로 한 면에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(250m 미만 축종), 역사문화환경보존지역, 온천원보호지구, 공원마을지구(공원집단시설지구), 군립공원 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 복합적인 제한이 따릅니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 2월 7일 접수된 농소농업협동조합의 근저당권(채권최고액 300,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 농소농업협동조합의 근저당권 (을25)

* 농소농업협동조합의 임의경매개시결정 (갑16)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서에 따르면 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 본건 토지 매입 시 해당 지상권의 부담을 인수해야 함을 의미합니다.

* (주의사항) 등기부요약 상 '을26' 지상권설정의 말소 여부가 '말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서에서는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권을 언급하고 있어 정보 상 충돌이 있습니다. 따라서 해당 지상권의 정확한 현황 및 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

인수되는 임차보증금: 본건에는 인수되는 임차보증금이 없습니다. (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원)

1.3. 상권분석

본건은 등억온천단지 내에 위치하며, 주변에 모텔, 상업시설 등이 혼재되어 있어 관광단지의 상업적 특성을 띕니다.

주변의 개발 현황 및 잠재력을 고려할 때, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업적 용도로 활용 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

등억온천단지라는 지리적 이점을 통해 관광 및 휴양 관련 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 온천단지 내 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지의 성토 상태 및 법면 현황: 본건 토지는 성토된 상태이며, 외견상 토지의 일부가 현황 법면 등으로 보일 수 있습니다. 정확한 현황 파악을 위해 측량이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 온천원보호지구, 공원 관련 지역 등 다수의 법규로 인한 복합적인 개발 및 이용 제한이 존재합니다. 이는 토지 활용도를 크게 제약할 수 있는 요인입니다.

매각 후 인수될 수 있는 지상권: 물건명세서에 기재된 바와 같이, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 등기부등본 및 물건명세서 상의 지상권 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다. (등기부요약 상 지상권은 말소 기재되어 있어 혼선이 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 울산 등억온천단지 내에 위치한 토지 매각 물건입니다. 관광지라는 장점이 있으나, 자연환경보전지역, 온천원보호지구, 공원 관련 지역 등 복합적인 토지이용계획상의 제약이 많아 활용에 신중한 접근이 필요합니다.

성토된 토지의 현황 파악을 위한 측량 및 법규상의 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

등기부등본과 물건명세서 간의 지상권 관련 정보 불일치는 반드시 명확히 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

등억온천단지라는 우수한 입지 조건: 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상업시설 개발 잠재력이 있습니다.

토지 매각 물건으로 건물 신축 자유도: 건물은 없으나, 용도지역 등의 제한 범위 내에서 자유로운 건축이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 현재 건물 없이 토지만 매각 대상이며, 다양한 토지이용규제로 인해 활용 가치 산정이 복잡합니다. 인수되는 임차보증금이 없으므로 이를 고려한 입찰가 산정은 필요 없습니다.

감정평가액은 358,883,600원입니다.

주변 시세, 법규상 제한으로 인한 활용도, 인수될 수 있는 권리(지상권)의 영향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 주변 시세 정보 및 향후 토지 활용 가능성에 대한 추가적인 조사를 바탕으로 입찰가를 산정할 것을 권고합니다. (제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.