나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7694 [2] 대구광역시 수성구 범물동 1332 에덴신화아파트 202동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 ""범물초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 ""범물하
이츠 105동 15층 1505호(전용면적: 49.935㎡, 복도식)"" 단위세대로서, 부근은 아파트단
지, 학교, 주택, 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 ""범일중학교"" 남서측 인근에 위치하는 ""에덴신화
아파트 202동 1층 101호(전용면적: 83.46㎡, 계단식)"" 단위세대로서, 부근은 주택, 아파
트단지, 학교, 공원, 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 도시철도 3호선역이 소재한 등
지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근편의성 등으로 보아 대중교통여건
을 감안한 제반교통사정은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 도시철도3호선역(""범물역"") 및 노선버스승강장이
소재한 등 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근편의성 등으로 보아 대
중교통여건을 감안한 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층건(202동), 사용승인일자: 92.09.18) 중
1층 101호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재 및 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층건(105동, 사용승인일자: 92.04.15) 중
15층 1505호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재 및 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등
이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스 공급설비, 개별 난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 북동측 하향경사지대내 자체지반 대체로 등고평탄하
게 조성되어 있는 장방형의 토지로서, 건(아파트 및 부속건물)부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리
형의 토지로서, 건(아파트 및 부속건물)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 폭 약 15M, 북동측 및 북서측으로 폭 약 10M 포장도로와 각
각 접합.

인접 도로상태등

기호(1): 본건 서측으로 폭 약 20M, 남서측으로 폭 약 15M, 동측 및 북측으로 폭 12M
내외 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2): 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(금별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(범일초등학교)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
택지개발지구<택지개발촉진법>, (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(범물초등학교)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 상대보호구역(범일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지봉초등
학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (하천)은 건설과
{666-2922 2991} 확인.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
폐문 및 이해관계인 부재로 본건 내부구조 및 설비, 마감상태는 외부관찰, 탐문
등에 의거 동류형의 표준적인 이용상황을 상정하여 개략적으로 평가하였으며, 건
물구조변경 및 내부하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없으므로 경매진행시
참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
폐문 및 이해관계인 부재로 본건 내부구조 및 설비, 마감상태는 외부관찰, 탐문
등에 의거 동류형의 표준적인 이용상황을 상정하여 개략적으로 평가하였으며, 건
물구조변경 및 내부하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없으므로 경매진행시
참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경7694 (2)

* 소재지: 대구광역시 수성구 범물동 1332 에덴신화아파트 202동 1층 101호

* 용도: 아파트

* 건축물 용도: 공동주택 (아파트)

* 사용승인일: 1992년 9월 18일

* 건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 중 1층

* 현황: 아파트로 이용 중

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물면적: 83.46㎡ (약 25.25평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지면적: 39.58㎡ (약 11.97평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 지분: 39.5822㎡

* 건물 지분: 83.46㎡

* 대지권 목적 토지 이용 현황: 건(아파트 및 부속건물) 부지로 이용 중

* 전용면적: 83.46㎡

* 분양면적: (개별 호실의 분양면적은 명확히 확인되지 않았으나, 전용면적 83.46㎡를 기준으로 합니다.)

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 221,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 대구신용보증재단 (등기부상 확인)

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(범물초등학교), 택지개발지구 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "범물초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* "범일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 도시철도 3호선 "범물역"이 소재합니다.

* 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근 편의성 등을 고려할 때 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2024년 8월 27일 접수된 대구신용보증재단의 가압류 (채권금액: 55,394,989원)입니다.

3.2. 인수 권리 (임차인 현황)

* 임차인: 박창환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 20일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고:

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황 분석:

* 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임대관계 또한 '미상'으로 표시되어 있어, 실제 임대차 계약 내용 및 금전적 거래 관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 금액이 '0원'으로 명시되어 있더라도, 대항력 유무와 임대 관계 미상은 낙찰 후 예상치 못한 명도 문제나 금전적 부담을 야기할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

3.3. 기타 권리사항

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 공유자전원의지분전부이전 (1992.11.09)

* 갑3: 소유권이전 (2006.01.04)

* 갑4: 소유권이전 (2008.02.11, 매매 금119,000,000원)

* 갑5: 대구신용보증재단 (가압류, 2024.08.27, 55,394,989원) - 말소기준권리

* 갑6: 현대카드 (가압류, 2024.08.28, 20,604,281원) - 말소

* 갑7: 대구신용보증재단 (강제경매, 2025.03.26, 57,725,718원) - 말소

* 등기부채권 총액: 75,999,270원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 대구광역시 수성구의 주거 밀집 지역인 범물동에 위치하고 있습니다.

* 주변에 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 서비스 이용이 가능합니다.

* (본 물건 자체의 직접적인 상업 시설 이용 현황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 주변에 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* (실시간 외부 지도 서비스 검색을 통한 혐오시설 등 특이사항 확인은 본 AI의 기능 범위를 벗어나므로, 관련 정보는 직접적인 확인이 필요합니다.)

5.2. 학군

* 인근에 범물초등학교, 범일중학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 토지이용계획상 해당 학교들에 대한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(박창환)의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있고 임대관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예측 불가능한 변수를 야기할 수 있습니다. 낙찰 후 명도 협상 또는 법적 절차 진행 시 추가적인 비용 및 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 내부 확인의 어려움: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 설비, 마감 상태 등을 외부 관찰 및 탐문에 의존하여 평가하였으므로, 실제 하자나 구조 변경 여부는 낙찰 후 별도 확인이 필요합니다.

* 건축 연식: 1992년 건축된 아파트로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 수성구의 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 주거 지역에 위치한 아파트입니다.

* 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 내부 확인의 어려움은 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

* 특히 임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 명시된 점은 이례적이므로, 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 이를 상쇄할 만한 가격 메리트 확보가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 수성구 범물동이라는 입지적 강점을 바탕으로 한 시세 상승 가능성.

* 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어, 리스크 해소 시 시장 가치 회복 기대.

* 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실수요자 및 투자 수요 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 221,000,000원입니다.

* 최근 2026년 5월 및 6월에 동일 면적대 아파트가 235,000,000원 ~ 267,500,000원에 거래되었습니다.

* 다만, 본건은 1층이며 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원, 임대관계 미상)이라는 중대한 리스크 요인을 내포하고 있어, 신중한 접근이 요구됩니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 195,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 감정가 대비 약 88% 수준이며, 잠재적 리스크를 반영한 가격입니다. 실제 입찰 시에는 임차인 관련 사항에 대한 최종 확인 및 법률 전문가와 상담 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.