나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9323 [1] 제주특별자치도 서귀포시 색달동 2508 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2026.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 색달동 소재 '여미지식물원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 농경지 등이 혼재한 지역으로 남측 인근에 중문관광단지가 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(2): 자루형의 완경사지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 일련번호(3): 사다리형의 완경사지로서, 일련번호(2) 토지의 부속토지로 주차장으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2): 서측으로 왕복2차선의 아스콘 포장도로에 접함. 일련번호(3): 지적상 맹지로 일련번호(2) 토지를 경유하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호(2) 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 (2024-09-04), 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천제연담팔수 나무)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특 별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> -일련번호(3) 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04), 역사문화환경 보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역( 2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대 상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024- 10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 조경등, 조경수, 잔디, 조경석 등 조경시설이 소재하여 토지와 일체로 거래되 는 관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음. 일련번호(3) 토지상에 전기자동차 충전기 2개가 있으나 렌탈로 설치되어 이용중인 것으로 조 사되어 별도로 평가하지 아니하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물로서, <사용승인일: 2013.12.24> 외벽: 치장벽돌, 드라이비트마감 등 내벽: 타일, 페인팅, 벽지, 인테리어마감 등 바닥: 타일, 마루마감 등 창호: 페어글라스, 샷시창 등임.

이용상태

숙박시설(아리아호텔)로서, 지하1층: 기계실, 전기실, 세미나실, 휘트니스룸 등 1층: 객실 9개호, 일반음식점(커피숍), 세탁실, 사무실 등 2층: 객실 14개호 등 3층: 객실 14개호 등 4층: 객실 14개호 등으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 천정형 에어컨설비, 전기보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에 데크시설이 되어 있어 건물 평가시 이를 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.
조경수, 조경등, 조경석 등 포함 평가임.
데크시설 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원 2025타경9323 (1) 사건으로, 제주특별자치도 서귀포시 색달동 2508에 소재한 숙박시설입니다.

감정가는 12,524,395,500원이며, 토지 면적은 3592.00㎡ (약 1086.68평)이고 건물 면적은 3078.15㎡ (약 931.21평)입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 김OO이며, 건물 사용승인일은 2013년 12월 24일이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물입니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 색달동에 위치하며, '여미지식물원' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 숙박시설, 농경지 등이 혼재된 지역이며, 남측으로는 중문관광단지가 소재하여 관광 인프라 접근성이 우수합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 일련번호(2)는 자루형의 완경사지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 일련번호(3)은 사다리형의 완경사지로 주차장으로 이용되고 있습니다.

일련번호(2) 토지는 서측의 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접하고 있으나, 일련번호(3) 토지는 지적상 맹지로서 일련번호(2) 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 9월 10일 접수된 한라신용협동조합의 근저당 (을20)입니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 8,750,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* KIMYOHAN (김 )

보증금: 0원

차임: 833,333원

전입일자(사업일자): 2022-06-17

대항력: 없음

* 김유빈 (김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-21

대항력: 없음

* 주식회사호텔익스프레스아리아호텔

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2013-02-05

대항력: 있음

비고: 보증금 100만원을 인수해야 하나, 금액이 소액으로 큰 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금 총액은 0원입니다. 공동담보, 대항력 있는 임차인(주식회사호텔익스프레스아리아호텔) 존재 특이사항이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 중문관광단지와 인접하여 관광객을 대상으로 하는 숙박 및 근린생활시설 업종이 발달할 수 있는 지역입니다.

주변에 다양한 숙박시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 관련 상권 형성이 가능합니다.

별도로 조사한 바에 따르면, 본건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 용이하며, 차량으로 주요 관광지 및 시내 접근성이 좋습니다.

남측 인근 중문관광단지 내 다양한 편의시설 및 관광 인프라를 이용할 수 있습니다.

주변 지역은 관광객 중심의 상권으로 관련 생활 편의시설이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(주식회사호텔익스프레스아리아호텔)이 존재하므로, 보증금 100만원을 인수해야 합니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역 등 다양한 법규 규제가 존재하여 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 일련번호(3) 토지가 지적상 맹지라는 점은 향후 토지 활용 및 관리에 있어 고려해야 할 사항입니다.

* 다수의 근저당이 설정되어 있어 채무 총액이 상당하며, 경매 절차 진행 중 취하나 변경 가능성은 낮으나, 낙찰 후 잔여 채무 발생 가능성은 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시의 핵심 관광지인 중문관광단지 인근에 위치한 숙박시설로서 입지적 가치가 높습니다.

하지만 토지 이용에 대한 각종 규제와 대항력 있는 임차인의 존재, 맹지라는 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

경매 절차의 특성을 고려하여 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 수행해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 중문관광단지와 인접한 탁월한 입지조건은 관광객 수요를 기반으로 한 수익 창출에 유리합니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금이 소액이므로, 권리 관계는 명확한 편입니다.

* 향후 제주 관광 산업의 지속적인 성장 가능성을 고려할 때, 장기적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 일체로 활용하거나 재개발 시 시너지 효과를 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 12,524,395,500원입니다.

인수되는 임차인 보증금은 1,000,000원으로, 이는 예상 입찰가 산정 시 제외됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 최근 유사 물건 낙찰가, 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 토지 이용 규제 완화 가능성 등 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.