나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2095 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 300-2 제주더그레이튼오피스텔 4층432호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 서귀동 소재 "중앙로터리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 상업업무용 건물, 숙박시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건물 중 제4층 제432호, 제9층 제914호로서, 외벽: 석재타일, 인조석 붙임 등, 내벽: 벽지, 타일붙임 등(담보평가서 기준), 바닥: 강마루 등 마감(담보평가서 기준), 창호: 시스템창호 임.

이용상태

공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 소방설비(스프링클러, 소화전, 화재탐지 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, 상업 업무용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약15미터, 북측으로 노폭 약8미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(40m이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경2095 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 300-2 제주더그레이튼오피스텔 4층432호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 139,000,000원

* 토지면적: 4.22㎡ (약 1.28평)

* 토지지분: 4.2201㎡ (약 1.28평)

* 건물면적: 18.81㎡ (약 5.69평)

* 건물지분: 18.8145㎡ (약 5.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 서귀포시 서귀동 소재 "중앙로터리" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 상업업무용 건물, 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 건물은 인접 도로 대비 평지인 부정형의 토지 위에 상업 업무용으로 이용 중입니다.

* 동측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

* 주변 시설에 대한 분석 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 7일 접수된 신한은행 근저당 (을1, 120,000,000원)입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전: 2022년 9월 7일 홍창일 앞으로 매매를 원인으로 소유권이 이전되었습니다.

* 신탁등기 말소: 2022년 9월 7일 메리디안주식회사 앞으로 소유권이전1번신탁등기가 말소되었습니다.

* 근저당: 신한은행 (120,000,000원), 제주세무서 (288,000,000원) 근저당이 등기되어 있으나, 이는 경매 신청 채권자(신한은행)의 말소기준권리이므로 소멸 대상입니다.

* 임의경매: 2025년 12월 24일 신한은행이 신청한 임의경매 (채권액 175,061,401원)가 등기되어 있으며, 이는 본건 경매로 소멸될 권리입니다.

* 등기부채권 총액: 408,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 승계 여부 등 추가적인 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 서귀동 지역은 중앙로터리 인근으로, 다양한 근린생활시설, 상업업무용 건물, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 오피스텔 및 상업용 건물 이용이 많은 복합 상권으로 볼 수 있습니다.

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 자금의 흐름과 관련된 특성이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 상업지구에 위치하여 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업 운영에 적합한 환경을 제공합니다.

* 건물 자체에는 기본적인 급배수, 위생, 난방, 시스템 에어컨, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2025년 11월분까지 약 3,035,720원의 관리비가 미납된 상태이며, 이 중 공용부분 관리비는 인수될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 금액 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 임대차 조건은 어떠한지 정확히 파악되지 않아 명도 및 보증금 관련 추가적인 리스크가 발생할 수 있습니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 유동화 물건, 공동담보: 이러한 특성은 권리관계의 복잡성이나 채권단의 개입 등으로 인해 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시의 중심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 접근성과 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가는 감정가 대비 상승하는 추세를 보이다가 2025년에는 다소 하락한 거래 사례가 있어 시세 파악에 신중함이 요구됩니다. 다만, 미납 관리비 및 임대관계 미상 등 권리 및 명도 관련 잠재적 리스크가 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 서귀포시 중심 상업지역이라는 뛰어난 입지 조건.

* 오피스텔 및 소규모 상가로 활용 가능한 실용성.

* 지역 개발 및 관광 수요에 따른 잠재적 가치 상승 가능성.

* 감정가 대비 저평가될 경우 시세차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 139,000,000원

* 최근 실거래가 (2024년 4월): 약 190,480,000원 (면적 20.5034㎡ 기준)

* 최근 실거래가 (2025년 11월): 약 100,000,000원 (면적 19.5694㎡ ~ 20.5034㎡ 기준)

최근 2025년 거래 사례에서 1억원대의 가격이 확인되었으나, 이는 2024년 4월의 1.9억원대 거래가와 큰 차이를 보입니다. 감정가 1.39억원, 2024년 최고 거래가 1.9억원, 2025년 최저 거래가 1억원 점을 감안할 때, 본건의 면적(18.81㎡)과 특이사항(미납관리비, 임대관계 미상)을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가 산정 시, 감정가와 최근 시세의 중간값, 그리고 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 2025년 11월 거래 사례 1억원을 기준으로, 공용 관리비 인수 비용(약 300만원 이상) 및 명도 리스크를 고려하면, 1억 1천만원 ~ 1억 2천 5백만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이보다 높은 가격은 2024년 4월 거래가와 감정가의 중간값(약 1.65억원)을 고려한 상단선으로 볼 수 있으나, 2025년 시세 하락세를 감안하면 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.