나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2103 [1] 제주특별자치도 제주시 이도이동 1169-2 제이하임레지던스 6층712호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연감정 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 "제주동부경찰서" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 주택 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반 교통 여건은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상17층 내 제6층 제712호로서, - 외벽 : 노출콘크리트, 드라이비트, 타일 등 - 창호 : PVC샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 일단의 토지로서, 생활숙박시설 및 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 35미터, 남서측 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조 성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특 별법>, 하수처리구역<하수도법> (2) : 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화 환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치 도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> (3) : 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접 합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위 한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 등기사항전부증명서상 전세권설정되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2103 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이도이동 1169-2 제이하임레지던스 6층 712호

용도: 오피스텔

감정가: 146,000,000원

토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

건물면적: 35.98㎡ (약 10.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 변OO (임차인 변진우와 동일 인물로 추정)

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동에 소재하며, '제주동부경찰서' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 상업, 업무, 숙박, 주택 시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 노선이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물은 북서측으로 폭 약 35미터, 남서측 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 4일자 변진우 전세권설정 등기입니다.

본건 경매로 인해 전세권, 압류, 임의경매 등기 등은 말소될 예정입니다.

임차인: 변진우 (변 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022년 11월 24일

대항력: 있음

주의사항: 임차인 변진우는 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 추가로 부담할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 임차인이 경매 신청 채권자(변OO)이며, 매각대금으로 보증금을 회수할 것으로 예상되기 때문입니다. 배당 신고일자(2026년 1월 8일)는 이미 지난 시점이므로, 실제 배당 상황에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 제주 시내의 일반상업지역에 위치하여 상업 및 업무시설이 발달한 지역입니다.

인근에 경찰서, 상가, 오피스텔, 주택 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

제주동부경찰서가 인근에 위치하여 치안이 상대적으로 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

인근에 편의점, 식당, 병원 등 다양한 상업시설이 있어 생활이 편리합니다.

대중교통 이용이 편리하여 시내 이동이 용이합니다.

건축물대장상 주 용도는 '숙박시설'로 되어 있으나, 본건은 '오피스텔'로 이용 중입니다. 이 점은 실제 건물 이용 목적과 다를 수 있으므로 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 변진우 임차인이 존재하며, 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 2022년 11월 24일 전입/확정일자를 가지고 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 배당 절차에서 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류, 소로2류 등 다양한 도시계획/규제 사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

주차 시설: 기계식 주차설비가 되어 있으나, 기계식 주차장의 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

건축물대장 상 용도와 실제 이용 용도 불일치: 건축물대장상 주 용도는 '숙박시설'이나, 본건은 '오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 추후 건물 관리나 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

건축물대장 정보 확인 필요: 제공된 건축물대장 전유부 정보(16층 1712호)와 본건 정보(6층 712호) 간에 층수 및 호수 차이가 있습니다. 실제 물건 확인 시 정확한 호수 및 층수 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 시내 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

감정가는 1억 4천 6백만원이나, 최근 실거래가는 1억 1천만원에서 1억 3천 4백만원 사이로 형성되어 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 0원으로 낙찰자의 추가 부담은 없을 것으로 보입니다.

다양한 도시계획 규제가 존재하며, 건축물대장상 정보와 실제 이용 현황 간 차이가 있을 수 있으므로, 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

제주 시내 핵심 상업지구에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

인수 보증금이 없어 명확한 투자 비용 산정이 가능합니다.

경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 (2024년 12월 110,000,000원 ~ 2025년 6월 134,000,000원) 및 감정가(146,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건 6층 오피스텔의 현재 시세는 125,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 판단됩니다.

임차인의 보증금 130,000,000원이 매각으로 소멸되어 낙찰자에게 인수되지 않으므로, 입찰가는 실제 매입 희망 가격을 기준으로 산정하시면 됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 최근 최고가 매매 사례(134,000,000원) 이하, 혹은 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 제안합니다. (단, 정확한 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.