나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9329 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 288-15 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.01.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕중학교' 남측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)이며 부근은 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물 감정평가 요항표' 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물 감정평가 요항표' 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 벽돌조 스레트기와지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 바닥 : 모노륨 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 2) : 주택 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일련번호 2) : 기본 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물 ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1 내지 2-3) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행되는 2025타경9329 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 288-15번지이며, 새 주소는 제주특별자치도 제주시 함덕남12길 43입니다.

본건의 용도는 근린시설로, 건축물대장상으로는 단독주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

감정평가액은 568,292,500원입니다.

토지 면적은 397.00㎡ (약 120평)이며, 건물 면적은 91.26㎡ (약 27.6평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

1.1. 3. 토지 이용 현황

토지는 인접지와 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장방형의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로는 폭 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역, 고도지구(15M 이하), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 7월 5일 접수된 주식회사우리인베스트대부의 근저당권입니다.

매각으로 인해 위 근저당권 이하의 모든 권리(갑구의 일부 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 등기, 을구의 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기)는 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 225,000,000원입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

임차인으로 박 씨가 확인됩니다.

해당 임차인은 2005년 3월 29일에 전입하였으나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

보증금 및 차임은 0원으로 신고되었습니다.

1.2. 3. 인수되는 권리 및 보증금

등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 박 씨의 경우 대항력이 없으며 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권 분석

본건은 중소규모 점포가 혼재하는 지역에 위치하며, 근린생활시설로 이용 가능하여 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권 형성에 적합할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활 정보

함덕중학교가 인근에 위치하며, 주택 및 상업 시설이 혼합된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정평가 시 제시외 건물(2-1 내지 2-3)이 포함되었습니다.

* 물건명세서상 전기차 충전기 및 제시외 건물(창고 약 27㎡)은 매각에서 제외되었으므로, 현장 확인이 필요합니다.

* 임차인 박 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적, 시간적 소요를 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 고도지구(15M 이하), 소로3류(폭 8m 미만) 등 건축 및 개발에 관한 제한 사항이 존재합니다.

* 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 조천읍 함덕리 소재 근린생활시설 및 주택으로 활용 가능한 부동산입니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 교통 접근성 또한 무난합니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 부담이 없으며, 임차인의 대항력 또한 없습니다. 다만, 매각 제외되는 제시외 물건 확인 및 용도 지역 관련 제한 사항을 사전에 충분히 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 함덕 지역의 꾸준한 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출 가능성.

* 근린생활시설 및 주택으로 복합 활용이 가능한 점.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적은 편.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 568,292,500원을 기준으로, 본건의 시장 가치, 향후 임대 수익률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 명확한 권리 분석을 바탕으로 전략적인 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.