나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50752 [1] 전라남도 해남군 화원면 금평리 143-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 화원면 금평리 소재 "화원면사무소" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 면소재지내 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 일괄하여 세장형, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2): 남측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-가): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 석재타일, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘것으로 추정 됨.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3) 및 지상 수목 매각 포함
2.목록 1, 2 토지 2필지 일단으로 이용 중임
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 해남지원 2025타경50752 (1)

소재지: 전라남도 해남군 화원면 금평리 143-1

용도: 단독주택

감정가: 94,960,550원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 555.60㎡ (약 168.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 73.92㎡ (약 22.36평)

건물 제시외면적: 33.04㎡ (약 9.99평)

1.3. 건물 현황

건물구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물

외벽: 석재타일, 몰탈 위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지도배 마감 등

창호: 새시창호 등

이용상태: 단독주택으로 이용 중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 화원면 금평리에 소재하며, "화원면사무소" 북측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 면소재지 내 주택지대로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 남측으로 세로(가)에 접한 도로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

등기부상 채권 총액은 480,711,102원입니다.

말소기준권리는 2020년 7월 21일 접수된 광주비아농업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 오

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-03

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환 의무는 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 해남군 화원면의 소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 비교적 한적한 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 유사 물건 시세

인근 지역의 유사 단독주택 매물 시세는 1억 4천만원에서 2억 5천만원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다. 이는 신축 여부, 토지 면적, 건축 연도, 위치 등에 따라 차이가 있습니다. 본건의 감정가는 이러한 시세 범위에 비해 상대적으로 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

화원면사무소가 인근에 위치하여 행정 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설

인근에 서동사 사찰이 있어 문화적, 종교적 명소를 접할 수 있습니다. 또한 화원 오시아노 관광단지 등 관광 자원 접근도 가능합니다.

5.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역 개발 과정에서 토석 채취 및 발파암 야적장 관련 민원이 제기된 바 있어, 해당 지역의 개발 현황 및 인허가 내용을 추가 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경계 불명확

인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사 및 토지 이용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 수목 포함

일괄 매각으로 제시외 건물(1-1~1-3) 및 지상 수목도 매각에 포함됩니다. 이에 대한 명확한 현황 파악이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지가 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 해남군 화원면 소재 단독주택으로, 감정가는 94,960,550원입니다. 토지 2필지가 일단으로 이용 중이며, 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 인접 토지와의 경계가 불명확하여 측량 등 추가 확인이 필요한 점, 제시외 건물과 수목이 포함되는 점은 유의해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮을 가능성이 있으며, 향후 개발 이슈나 환경 관련 사항(토취장 등)에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 상대적으로 낮은 감정가.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 한적한 전원생활 또는 농가주택 활용 가능성.

* 화원면 소재지 인근으로 기본적인 편의시설 접근 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 94,960,550원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 주변 유사 물건의 시세와 본건의 부지 면적, 건물 상태, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세와 경매 시장 상황에 따라 유동적일 수 있습니다.

다만, 잠재적 리스크(경계 불명확, 주변 개발 이슈 등)를 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하여 80% ~ 100% 수준 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 95,000,000원

이는 일반적인 경매 투자 관점에서 제시하는 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 재확인 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.