나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50751 [1] 전라남도 해남군 화원면 매월리 303-9 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 화원면 매월리 소재 ‘부동마을회관’ 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을 및 농경지 임야 등이 혼재한 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근에 콘크리트 포장도로 및 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,2) 공히 부정형의 평지로 전으로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(부동천_소하천예정지)<소하천정비법>임. 기호 2) : 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(부동천_소하천예정지)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

+-

물건 비고

1. 일괄매각, 특별매각(농지취득자격증명서 필요-미제출시 보증금 미반환) 있음
2. 목록1.2. 일부는 소하천 정비법에 의한 소하천 예정지임
3. 목록1. 현황 맹지로 목록2.와 인접하여 소재하며, 목록2. 지적도상 맹지이나 농로를 통하여 접근이 가능함
4. 인접토지와의 경계는 불명확하여 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50751 (1)

소재지: 전라남도 해남군 화원면 매월리 303-9

용도: 전 (토지)

감정가: 93,496,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO (광주비아농업협동조합 추정)

1.2. 물건 현황

토지면적: 1,508.00㎡ (약 456평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지 매각

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

해남군 화원면은 전라남도 해남반도에 위치하며, 농업이 발달한 지역입니다. 비옥한 토양과 해양성 기후의 영향을 받아 다양한 농작물이 재배됩니다. 부동마을은 화원면 내에서도 농경지가 발달한 곳으로, 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 지역입니다. 과거에는 '목장면'이라 불릴 정도로 말을 키우는 지역의 역사도 있습니다.

2.2. 접근성

본건까지 차량 진입은 가능하며, 주변에 콘크리트 포장도로와 아스팔트 포장도로가 소재하여 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 서측으로는 폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다. 본건 자체는 현황 맹지이나, 인접한 농로를 통하여 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 7월 14일 광주비아농업협동조합의 근저당권 (을1).

본 건의 매각으로 인해 근저당권, 지상권, 가압류 등 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

소유권 변동 내역이 있으며, 현재 소유자는 안다연 외 3명입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

등기부상 별도로 기재된 임차인은 없으며, 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 농업 환경

본 물건은 현재 전으로 이용 중인 농경지입니다. 주변 농경지와 연계성이 좋으며, 해남군은 전국적인 농산물 생산지로 유명합니다. 특히 배추, 고구마, 마늘 등이 유명하며, 본 건 지역도 이러한 농업 기반 시설을 활용할 수 있습니다. 해남군은 친환경 농업 1번지로서 저탄소 농업 인증 면적이 전국 최다를 기록하고 있으며, 스마트 농업 및 AI 기반 미래농업 육성에 힘쓰고 있습니다.

4.2. 인근 시설

부동마을회관이 인근에 위치해 있습니다. 생활 편의시설은 화원면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 화원농협이 금평리에 소재하여 농업 관련 금융 및 지원 서비스를 이용할 수 있습니다. 또한, 화원5일장이 금평리에서 열려 지역 농산물 거래 및 생활 편의를 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가장 가까운 편의시설은 화원면 소재지에 위치할 것으로 예상됩니다. 병원, 마트, 관공서 등은 차량을 이용하여 이동해야 합니다. 화원면보건지소와 제일의원 등이 화원면에 소재하고 있습니다. 해남종합병원은 해남읍에 위치하고 있어 차량 이용이 필요합니다.

5.2. 교육시설

화원초등학교가 화원면 청용리에 위치하고 있으며, 화원중학교가 신덕리에 위치합니다. 교육시설 이용은 가능하나, 통학 거리 등은 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 교통망

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근 도로망 접근성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명이 필수입니다. 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제약이 따릅니다. 또한, 일부 구역은 소하천 예정지로 지정되어 있어 향후 개발 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.3. 맹지 및 경계 불확실

본건 자체는 현황 맹지이며, 인접 토지와의 경계가 불명확하여 별도의 측량이 필요합니다. 이는 토지 이용 계획 및 재산권 행사에 중요한 고려사항입니다.

6.4. 혐오시설 유무

제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 해남군 화원면 북부권에는 국도 77호선 공사 관련 발파암 야적장이 있어 소음, 분진 등의 불편을 겪는 주민 민원이 있는 것으로 파악됩니다. 해당 지역과 본건의 거리를 확인하고, 추가적인 현장 조사 또는 관계 기관 문의를 통해 혐오시설 유무 및 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농지로서 농지법 규정에 따라 취득 자격 요건을 충족하는 경우 농지 취득이 가능합니다. 현재 감정가는 9,349만 원 수준이나, 현황 맹지, 소하천 예정지, 경계 불명확 등의 제약 사항을 고려해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 본 건 낙찰의 최우선 고려 사항입니다. 토지 자체의 가치보다는 장기적인 농업 생산 활동 또는 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 해남군은 스마트 농업 및 친환경 농업 육성에 적극적으로 나서고 있어 향후 농업 관련 투자의 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가로 농지를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 인수할 권리 사항이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 향후 지역 개발 계획 및 농업 관련 정책 수혜 기대 가능성이 있습니다.

* 정확한 경계 확인 및 측량을 통해 토지 이용 가치 재평가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 93,496,000원을 기준으로 고려합니다.

현재 토지의 현황(맹지, 소하천 예정지, 경계 불확실성)과 농지법규, 그리고 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(측량비 등)을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 농지 취득 자격 요건 충족 여부가 입찰 의사 결정에 결정적인 영향을 미칠 것입니다.

주변 시세 및 본 건의 특수성을 종합적으로 고려하여, 권장 입찰가 범위는 6,500만원 ~ 8,500만원 으로 제시합니다. 이는 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 법규 검토, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.