나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50756 [1] 전라남도 진도군 진도읍 남동리 591-1 대영빌라 1동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 진도읍 남동리 소재 "진도실업고등학교" 북동측 인근에 위치한 구분건물(다세대주택) 부동산으로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 [기호(1): 1층 101호], [기호(2): 2층 203호]로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 아스콘포장 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(제한구역(모든가축)), 상대보호구역, 전통상업보존구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.공부상 건물명칭은 '대영빌라 제1동'이나 건물 외부에 '대영8'로 표시되어 있음
2.미납관리비 존재여부는 별도 확인 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 전라남도 진도군 진도읍 남동리 591-1 소재 대영빌라 1동 1층 101호에 위치한 다세대주택임. 공부상 건물 명칭은 '대영빌라 제1동'이나, 건물 외벽에는 '대영8'로 표시되어 있음.

1.2. 면적

토지 면적은 44.15㎡(약 13.35평)이며, 토지 지분은 44.152㎡임. 건물 면적은 55.19㎡(약 16.69평)이며, 건물 지분은 55.19㎡임. 토지 및 건물 제시외 면적은 없음.

1.3. 매각물건 정보

사건번호는 해남지원 2025타경50756 (1)이며, 감정평가액은 95,000,000원임. 매각물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산임의경매임. 채권자는 카OOOOO임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라남도 진도군 진도읍 남동리에 소재하며, "진도실업고등학교" 북동측 인근에 위치함. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같음.

* 소유권보존: 2014-02-13 (임안심)

* 소유권이전(협의분할 상속): 2020-03-06 (조인영)

* 전세권설정: 2021-04-28 (카페스주식회사, 100,000,000원) - 말소기준권리이며, 인수 조건임.

* 가압류: 2024-09-09 (임채주, 21,000,000원) - 매각으로 소멸

* 가압류: 2024-11-27 (현대캐피탈, 5,889,897원) - 매각으로 소멸

* 임의경매개시결정: 2025-12-30 (카페스, 170,000,000원) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액은 126,889,897원임.

3.2. 임차인 현황

임차인으로는 카페스주식회사가 있으며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원임. 임차인의 전입일자 및 확정일자는 기재되어 있지 않으며, 대항력은 없는 것으로 확인됨.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 상 전세권설정(카페스주식회사, 100,000,000원)은 말소기준권리로서 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있음. 그러나 임차인 현황에서 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어, 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었음. 따라서 법적으로 인수되는 보증금이 없다고 판단되나, 실제 낙찰 후 법률적 검토가 필요함.

4. 상권분석

본건이 위치한 진도읍 남동리는 주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 인근에 진도실업고등학교가 있어 학생 관련 수요가 존재함. 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설이나 높은 유동인구를 기대하기는 어려움.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지(대영빌라) 내 3층, 전용면적 54.91㎡, 대지면적 43.928㎡ 물건이 2025년 1월 16일에 100,000,000원에 직거래된 것으로 확인됨. 이는 본건의 감정가(95,000,000원)와 유사한 수준으로, 현재 시세가 감정가 수준에서 안정적으로 유지되고 있음을 시사함.

5. 생활정보

본 물건 주변에 진도실업고등학교가 있어 교육 환경이 우수함. 또한, 근린생활시설이 위치하여 식당, 편의점 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리함. 인근 버스정류장을 통해 지역 내 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 표기와 공부상 명칭이 상이하여 혼란을 야기할 수 있음.

* 미납 관리비 존재 여부에 대한 확인이 필요하며, 낙찰 후 부담이 될 수 있음.

* 등기부상 전세권은 인수 조건이나, 임차인 현황상 대항력이 없어 권리관계 해석에 주의가 필요함.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변을 지도 서비스로 확인한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 진도군에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 95,000,000원임. 동일 단지 내 최근 거래 사례를 볼 때 시세는 감정가 수준으로 안정적인 것으로 판단됨. 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 실거주 또는 안정적인 임대 수요가 있을 것으로 예상됨. 다만, 건물 명칭 불일치, 미납 관리비, 그리고 권리 관계의 복잡성(인수되는 전세권과 대항력 없는 임차인)은 낙찰 전 반드시 명확히 확인하고 법률 자문을 구하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 감정가와 유사한 수준의 최근 실거래가가 존재하여 투자가치 안정성이 높음.

* 지역 내 교육 환경 및 생활 인프라가 양호하여 실거주 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 권리관계 명확화 시 투명한 물건 취득 가능.

9. 예상 입찰가

인수되는 전세권(100,000,000원)은 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 임차인 현황 상 대항력이 없고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 산정되었으므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금 부담은 없을 것으로 예상됨.

감정가 95,000,000원과 최근 시세 100,000,000원을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준을 보수적으로 제안함.

이에 따라, 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.