나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50764 [1] 전라남도 완도군 청산면 상동리 산28 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부감정 · 평가일 2026.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1 : 전라남도 완도군 청산면 상동리 소재 "상서마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 순수산림지대임. 기호 2,3,4 : 전라남도 해남군 문내면 용암리 소재 "용암마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변 야산지대임. 기호 5 : 전라남도 해남군 황산면 우항리 소재 "황산면사무소" 서측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지내 주택 및 농경지 혼용지대임.

교통상황

기호 1,4 : 차량접근 불가능하며, 제반교통사정은 불편시됨. 기호 2,3,5 : 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 고지(급경사지)로 대체로 자연림 상태의 임야임. 기호 2,3,4 : 사다리형 완경사지로 대체로 자연림 상태의 임야임. 기호 5 : 사다리형 완경사지로 주거나지(전)임.

인접 도로상태

기호 1,4 : 맹지임. 기호 2,3 : 동측으로 소폭의 비포장도로와 접함. 기호 5 : 남서측으로 소폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 국립공원<자연공원법>, 공원자연보존지구(2023-05-31)<자연공원법> 기호 2 : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산 지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 기호 3 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전 산지<산지관리법> 기호 4 : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡ 이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산 지<산지관리법> 기호 5 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호 5 지상에 소유자 미상의 제시외 수목(대체로 묘목)이 다수 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

1.맹지임
2.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50764 (1)

소재지: 전라남도 완도군 청산면 상동리 산28

용도: 임야

감정가: 13,025,760원

토지면적: 19,736.00㎡ (약 5,970.5평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건

* 주변환경

"상서마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 순수 산림지대입니다.

* 교통상황

차량 접근이 불가능하며, 제반 교통사정이 불편합니다.

* 접근성

본 물건은 맹지이며, 인접 도로 상태가 불량합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

서울보증보험주식회사 강제경매 (등기부 갑3)

* 매각 후 소멸되는 권리

해당 사항 없음 (물건명세서)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음 (물건명세서)

* 인수되는 권리

없음 (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원)

* 등기부 요약

* 갑1: 1990-01-18, 소유권이전, 정회백

* 갑2: 2013-05-29, 소유권이전, 이양순 (협의분할에 의한 상속)

* 갑3: 2025-12-29, 강제경매, 서울보증보험주식회사, 권리금액: 485,973,904원, 말소기준권리

* 채권자

서OOOOOOOOOO (서울보증보험주식회사로 추정)

1.4. 상권분석

* 본 물건은 순수 산림지대에 위치하여 상권이 형성된 지역이 아닙니다.

* 주변 "상서마을"이 있으나, 대상 물건 자체의 상업적 기능은 매우 제한적입니다.

1.5. 생활정보

* 가장 가까운 마을은 "상서마을"이나, 차량 접근이 어렵고 교통이 불편하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 낮습니다.

* 국립공원 및 자연공원 지역에 속해 있어 환경적인 측면은 우수할 수 있으나, 개발 행위에 제약이 많습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지: 차량 접근이 불가능하며, 건축이나 토지 이용 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 경계측량이 필요하며, 이로 인한 분쟁 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 자연환경보전지역, 공익용산지(보전산지), 국립공원, 공원자연보존지구 등에 해당하여 개발 및 이용에 엄격한 제한이 따릅니다.

* 가축 사육 제한: 모든 축종에 대한 사육이 제한됩니다.

* 교통 불편: 차량 접근이 어렵고 교통 사정이 좋지 않아 접근성이 매우 낮습니다.

* 지형적 제약: 부정형 고지(급경사지)로 대체로 자연림 상태의 임야로, 개발 및 활용에 어려움이 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 완도군 청산면 상동리 산28 소재의 임야로, 감정가는 13,025,760원입니다.

* 면적은 19,736.00㎡ (약 5,970.5평)입니다.

* 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리 외 인수되는 권리는 없습니다.

* 가장 큰 문제는 맹지이고, 경계가 불명확하며, 차량 접근이 불가능하고 교통이 불편하다는 점입니다.

* 자연환경보전지역, 국립공원 등 엄격한 토지 이용 규제도 고려해야 합니다.

* 현재 상태로는 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적(예: 임야 본연의 용도, 장기 보유 등)으로 접근해야 할 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 자연 보전 가치: 국립공원 지역에 위치하여 환경적 가치가 높을 수 있습니다.

* 제한적 개발 가능성: 엄격한 규제 하에서만 제한적인 개발이 가능할 수 있습니다.

* 장기적 관점: 향후 토지 이용 규제 완화 또는 지역 개발 가능성을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있으나, 불확실성이 큽니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 13,025,760원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 맹지, 경계 불명확, 교통 불편, 개발 제한 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 이에 따라 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 및 토지 이용 규제에 대한 심층적인 추가 분석이 필수적입니다.

* 제시된 정보만을 바탕으로 추정하건대, 보수적인 관점에서 감정가의 50% ~ 80% 선을 입찰가 검토 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.