나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2096 [1] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 676 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 "하고수동해변" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 도서지역에 소재하는 등 제반교통상황은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로 및 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(2111-07- )(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지상2층 건물로서,(사용승인일: 2017.12.06)

외벽: 페인팅 및 스타코플렉스 마감 등,
창호: 폴딩도어 및 샷시창 마감 등임.

이용상태

1층: 근린생활시설임.
2층: 다가구주택(현장표시: 관리실,201호,202호,203호,204호 등)임.

※ 본건 기호(2) 건물 2층 일부는 현장조사시 상호명: "펜션 바람이야기"로 표기되어 있는 바, 농어촌민박허가를 득하여 숙박시설로 이용중인 것으로 판단되나, 추후 정확한 이용상황 및 농어촌민박허가 신고필증 등은 경매진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 곤란하여, 해당관련 공부(일반건축물대장, 건축물현황도면 등), 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

본 물건은 제주지방법원에서 진행하는 2025타경2096 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 신OOO(신한은행)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 및 가치

감정가액은 1,665,844,200원 (십육억 육천오백팔십사만 사천이백원)입니다.

토지 면적은 1,352.00㎡ (약 409.0평)이며, 건물 면적은 480.76㎡ (약 145.4평)입니다.

1.3. 건물 정보

용도는 근린주택이며, 2017년 12월 06일에 사용 승인되었습니다.

건물 구조는 철근콘크리트 경사슬래브 위 기와지붕이며, 2층 건물입니다.

1층은 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 2층은 다가구주택으로 이용 중입니다.

2층 일부는 '펜션 바람이야기'라는 상호로 운영되며 농어촌민박 허가를 득하여 숙박시설로 이용 중인 것으로 판단됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 "하고수동해변" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 전, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 접근은 가능하나, 도서 지역에 소재하여 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로 및 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 04월 12일 접수된 신한은행 근저당(을9)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 04월 12일 접수된 신한은행 근저당(을3)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,050,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: LIYUANLONG (L )

보증금: 13,000,000원 (금일천삼백만원)

차임: 1,083,333원 (금백팔만삼천삼백삼십삼원)

전입일자: 2024년 02월 01일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리 분석 결과

본건에는 대항력 있는 임차인 LIYUANLONG(L )이 존재합니다.

임차인의 전입일자(2024.02.01)가 말소기준권리접수일(2024.04.12)보다 앞서므로 대항력이 있으나, 제공된 정보상 인수되는 보증금은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

따라서, 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 분석되나, 실제 현황 및 관련 법률에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 업종 및 용도 분석

1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택으로 이용 중입니다.

특히 2층 일부는 '펜션 바람이야기'라는 상호로 숙박시설(농어촌민박)로 운영되고 있어, 관광지로서의 수익 창출이 가능한 구조입니다.

4.2. 주변 상권 특성

하고수동해변 인근에 위치하여 관광객을 대상으로 한 상권의 특성을 지닙니다.

주변에는 전, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 접근성

하고수동해변이라는 관광지 특성상 관련 편의시설 이용은 가능하나, 도서 지역의 특성상 육지 대비 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

5.2. 지역 특성

우도면 연평리는 제주도의 대표적인 관광지 중 하나로, 자연경관이 우수하며 관광객 유입이 활발한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 LIYUANLONG(L )이 존재하며, 전입일자가 말소기준권리보다 앞섭니다.

비록 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 관계의 정확한 확인 및 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함한다.

6.2. 물건 특수성 (유동화)

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 채권 양수도 등에 따른 절차상의 특이사항이 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 관련 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 제한사항

제시외 건물 및 부합물(조경수, 돌담, 마을도로 포장부분, 미달도로 확보부분, 테라스, 외부계단, 확장형 발코니 등)이 매각에 포함되어 평가되었습니다. 이와 관련된 현황 파악 및 권리 관계 정리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 우도면 하고수동해변 인근에 위치한 근린주택으로, 1층 근린생활시설과 2층 다가구주택 및 숙박시설(펜션)의 복합적인 활용이 가능한 입지입니다. 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 도서 지역이라는 특수성은 고려해야 할 부분입니다. 관광지 내 숙박시설로서의 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광지(하고수동해변) 내 핵심 입지.

* 건축물 사용승인이 2017년으로 비교적 신축.

* 1층 상가 및 2층 숙박시설(펜션) 운영을 통한 수익 창출 가능성.

* 토지 면적 대비 건물 규모가 적절하여 추가 증축 또는 리모델링 용이성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (주변 정보 기반)

제공된 주변 시세 정보는 다음과 같습니다.

* 영일빌리지(2023년식 다세대): 전용면적 56.72㎡ (약 17.1평) 거래가 25,150만원 (2024년 12월)

* 영일빌리지(2023년식 다세대): 전용면적 45.49㎡ (약 13.7평) 거래가 20,150만원 (2024년 12월)

* 우도드림빌리지(2001년식 연립): 전용면적 70.89㎡ (약 21.4평) 거래가 6,000만원 (2025년 11월)

상기 시세는 주로 다세대 및 연립 주택으로, 본건 근린주택 및 숙박시설과는 용도 및 규모에서 차이가 있습니다. 특히 영일빌리지는 신축 건물임에도 불구하고 본건 감정가(16.6억 원)와는 큰 차이를 보입니다. 이는 본건의 감정가가 우도 해변가에 위치한 넓은 토지 가치를 크게 반영한 것으로 해석됩니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본건 감정가 16.6억 원은 토지(1352㎡, 약 409평)의 가치가 상당 부분 반영된 것으로 판단됩니다.

건축물 사용승인일이 2017년으로 비교적 최신이며, 숙박시설로서의 활용 가능성을 고려하면 감정가액이 합리적인 수준일 수 있습니다.

9.3. 입찰가 산정 근거

대항력 있는 임차인 존재, 유동화 물건이라는 특수성, 도서 지역의 접근성 제한 등을 고려할 때, 다소 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세와의 괴리가 크므로, 감정가를 기준으로 하되 낙찰 후 수익성을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

9.4. 예상 입찰가

위 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 12.5억 원에서 14.5억 원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

수익률 분석 및 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

보수적 관점에서 13억 5천만원을 우선적으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.