나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50767 [1] 전라남도 해남군 송지면 어란리 1435-7 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부감정 · 평가일 2026.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1 : 전라남도 해남군 송지면 어란리 소재 "어란진초등학교" 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 해안취락지대임. 기호 2 : 전라남도 해남군 송지면 어란리 소재 "어란진초등학교" 북서측 근거리에 위치 하며, 주위는 해안농경 및 야산지대임.

교통상황

기호 1 : 본건까지 차량접근 불가능하며, 제반교통사정은 보통시됨. 기호 2 : 본건까지 차량접근 가능하나, 제반교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 완경사지로 단독주택 건부지로 이용중이나, 관리되지 않고 장기간 방치 되어 대나무 수풀이 우거진 상태임. 기호 2 : 부정형 완경사지로 임야화한 묵전 상태임.

인접 도로상태

기호 1 : 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 접근 가능함. 기호 2 : 북동측으로 소폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<<교육환경 보호에 관 한 법률> 기호 2 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

1. 지적도상 맹지이고, 인접지를 통해 접근 가능하나 차량접근 불가능함
2. 본건 지상 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ.ㄴ.ㄷ.ㄹ.ㅁ.) 매각 제외하며 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
3. 인접토지와의 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 해남지원 2025타경50767 (1)

* 소재지: 전라남도 해남군 송지면 어란리 1435-7

* 용도: 대지

* 감정가: 15,281,000원

* 토지면적: 413.00㎡ (약 124.93평)

* 토지지분: 413㎡ (약 124.93평)

* 건물면적: 0.00㎡ (없음)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 땅OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 해남군 송지면 어란리 소재 "어란진초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 해안취락지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 간주됩니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 완경사지로 단독주택 건부지로 이용되었으나, 현재는 관리되지 않고 장기간 방치되어 대나무 수풀이 우거진 상태입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 접근은 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 지상권개요: 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 말소기준권리: 땅끝농업협동조합의 가압류 (2025-08-22 접수)

* 등기부채권 총액: 31,176,315원

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 현황은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 해남군 송지면 어란리는 농어촌 및 해안 취락 지역의 특성을 가지고 있습니다.

* 주변 지역의 상업 활동은 주로 지역 주민들의 기본적인 수요를 충족시키는 수준으로, 복잡하거나 활발한 상권보다는 농어촌 지역의 일반적인 상업 환경을 보입니다.

* 해안 지역의 특성상 관광객을 대상으로 하는 소규모 식당이나 편의 시설이 일부 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: 본건 인근에는 "어란진초등학교"가 위치하고 있으며, 송지면 소재지에 보건지소, 우체국, 소규모 상점 및 식당 등 기본적인 생활 편의 시설이 일부 존재합니다.

* 주변 환경: 주변은 해안 지역의 농경지와 야산 지대로 이루어져 있으며, 아름다운 해안 경관을 누릴 수 있는 지역입니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보에 따르면, 본건 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 보고되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 차량 접근 불가: 본건은 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 접근 가능하나 차량 진입이 불가능하여 실질적인 토지 이용 및 건축에 큰 제약이 따릅니다.

* 법정지상권 성립 불분명: 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 있어, 토지 소유권 행사 및 향후 건축 시 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 경계 불확실: 인접 토지와의 정확한 경계가 불분명하므로, 별도의 측량 등 확인 작업이 반드시 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 규제가 따릅니다.

* 장기 방치 상태: 토지가 장기간 방치되어 대나무 수풀이 우거져 있어, 인수 후 상당한 정비 및 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 존재: 본건 토지 지상에 있는 제시외 건물은 매각 대상에서 제외되지만, 이 건물의 존재로 인해 최저매각가격이 제한되었음을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 송지면 어란리의 해안 인근에 위치한 대지입니다. 현재 차량 접근이 어렵고 지적도상 맹지이며, 법정지상권 성립 가능성, 불분명한 경계 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 토지는 장기간 방치되어 대나무숲이 우거진 상태이며, 각종 토지 이용 규제도 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 실질적인 이용 가치와 개발 가능성을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 해안 지역 입지: 해안가에 위치하여 전원생활, 주말 주택 부지, 또는 향후 지역 개발 가능성에 따른 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 차량 접근 불가 및 법정지상권 문제 등으로 인해 최저매각가격이 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 문제 해결 시 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 토지만 매각: 건물 없이 토지만 매각 대상이므로, 토지 자체의 가치에 집중하여 투자 결정을 내릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 15,281,000원

* 고려사항: 본 물건은 차량 접근 불가, 법정지상권 불확실성, 경계 확인 필요성, 제시외 건물로 인한 최저매각가격 제한 등 다수의 제약 조건이 존재합니다. 따라서, 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고, 법정지상권 문제 해결 가능성, 토지 정비 비용, 인접지 사용 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현장 답사 및 관련 전문가(부동산 컨설턴트, 변호사 등)와 상담 후 투자 가치를 판단하여 입찰 참여를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.