나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9327 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 197-12 탐나빌 3동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원읍사무소' 북측 인근에 위치 하는 탐나빌 제3동 제3층 제301호이며, 일대는 주택지대로 공동주택, 단독주택, 소규모점포 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 통행이 용이하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통사정 은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 징크판넬지붕 5층 내 제3층 제301호로 <사용승인일: 2018.06.28.> 외벽: 벽돌타일 및 폴리싱타일 붙임 등. 창호: PVC창호 등.

이용상태

단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 단지형 다세대주택 부지로 이용 중입 니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 장애물제한표면구역(2015-09-07), 상대보호구역(2015-03-09), 공 장설립제한지역(2016-11-28), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01), 하수처리구역(2024-10- 16)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9327 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사신한은행 (신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

감정가: 167,000,000원

1.2. 물건 개요

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 197-12 탐나빌 3동 3층 301호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2018.06.28.

특이사항: 유동화물건

1.3. 면적 정보

토지면적: 44.55㎡ (약 13.48평)

토지지분: 44.5484㎡ (약 13.48평)

건물면적: 55.95㎡ (약 16.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원읍사무소' 북측 인근에 위치합니다.

일대는 공동주택, 단독주택, 소규모점포 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 통행이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

남서측으로는 폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018.10.16. 접수된 신한은행의 근저당권 (을2, 채권최고액 150,000,000원)입니다.

본 경매 절차로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 및 등기는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 등기부요약 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 현재 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 인수 여부 및 명도 관련 사항을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

최근 주변 유사 건물 거래 사례를 분석한 결과, 본 건과 비슷한 연식(2017년식) 및 면적(58.703㎡)의 '디자인타운' 빌라가 2026년 7월 7일 186,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본 건의 감정가 167,000,000원과 비교 시, 현 시세가 감정가를 상회할 가능성을 시사합니다.

다만, 해당 거래는 동일 단지 내 다른 건물에서의 사례이므로, 본 건 '탐나빌'과의 직접적인 비교 시에는 개별 건물의 상태 및 관리 수준에 따른 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조에 징크판넬 지붕을 갖춘 5층 건물 중 제3층 제301호에 해당합니다.

내부에는 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본 물건은 주택지대에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 '남원읍사무소'가 위치하고 있으며, 버스정류장 접근성도 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 지역 특성상, 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 대한 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

임대관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계가 존재할 경우 명도 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

'유동화물건'이라는 특성은 일반 물건과 다른 절차 또는 관리 주체가 있을 수 있음을 시사하므로, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 남원읍에 위치한 2018년 사용승인된 다세대주택(빌라)으로, 비교적 신축 건물이면서 양호한 입지 및 교통 조건을 갖추고 있습니다.

최근 주변 유사 조건의 실거래가가 본 건의 감정가를 상회하는 점은 긍정적인 투자 요소로 작용할 수 있습니다.

그러나 임대관계 미확인, 토지이용계획상 제약, 유동화물건이라는 특수성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년) 건물로, 자산 가치 유지 및 관리 용이성이 기대됩니다.

* 제주 서귀포시 남원읍이라는 지역적 이점과 '남원읍사무소' 인근의 편리한 생활 인프라 접근성을 보유하고 있습니다.

* 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세차익 또는 안정적인 임대수익 창출의 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 167,000,000원

주변 유사 물건 최근 실거래가(2026.07.07, 58.703㎡): 186,000,000원

임대관계 미상 등 잠재적 리스크 요인을 고려하고, 시세 대비 합리적인 수준에서의 투자를 목표로 할 때, 감정가의 85~90% 수준에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 150,000,000원으로 제안합니다.

상기 예상 입찰가는 현재까지의 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 현장 조사 결과, 법원 진행 상황 및 경쟁 입찰자 현황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.