나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50766 [1] 전라남도 해남군 송지면 송호리 1158-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2026.01.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 송지면 송호리 소재 갈두리마을 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고 일반적인 교통이용사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 휴경전 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(닭, 오리,개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(2017-03 -06)<관광진흥법>, 개발촉진지구(2014-12-15)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성 에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

1. 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
2. 공부상 지목은 “전”이나 현황은 자연림(임야) 상태임(2026. 3. 23.자 송지면 사실조회회신 참조)
3. 맹지이며 인접토지와의 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50766 (1)

소재지: 전라남도 해남군 송지면 송호리 1158-4

토지 현황: 공부상 지목 "전", 현황 "자연림(임야)"

총 토지 면적: 604.00㎡ (약 182.71평)

매각 대상: 토지 지분 302㎡ (약 91.35평) (전체 면적의 50%)

감정가: 46,508,000원

감정가 (지분 기준): 23,254,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사 (신OOOOOOOO)

감정평가일: 2026년 4월 15일

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 해남군 송지면 송호리 소재 갈두리 마을 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본 물건은 주로 농경지대로 이루어져 있으며, 마을과 인접해 있습니다.

접근성: 차량 접근은 용이하나, 일반적인 교통 이용 사정은 보통 수준입니다.

도로 상태: 본 건은 맹지이므로, 인접 토지와의 경계 확인 및 별도의 도로 확보 방안 검토가 필수적입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인한 소멸 권리: 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. (말소기준권리: 2023년 10월 23일자 주식회사 케이비국민카드 가압류)

채권액 총액 (말소기준권리 기준): 9,097,993원

임차인 현황: 본 물건에는 인수해야 할 임차인이 없으며, 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 요약:

* 1999년 7월 31일: 박관봉 소유권 이전

* 2007년 5월 31일: 박영선 소유권 일부 이전 (매매)

* 2023년 10월 23일: 주식회사 케이비국민카드 4번 박영선 지분 가압류 (9,097,993원) (말소기준권리)

* 2025년 12월 30일: 신한카드주식회사 4번 박영선 지분 강제 경매 (3,786,572원)

특이사항: 본건은 토지 지분 매각 건입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 농어촌 지역의 마을 인근에 위치하며, 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 없습니다. 주로 농업 및 어업 관련 활동이 이루어지는 지역으로, 상업적 가치는 제한적일 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

마을과 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설은 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 면 소재지(송지면)까지는 차량으로 이동해야 하며, 이곳에 관공서, 병원, 마트 등이 위치하고 있습니다. 해남군청 등 주요 행정기관 및 대규모 편의시설은 차량으로 상당한 거리를 이동해야 합니다. 인근에는 송호 해수욕장, 땅끝마을 등 관광지가 있으나, 본 물건과는 직접적인 연관성이 적습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 전체 토지 면적의 50%만 매각 대상이므로, 소유권이 분산되어 있어 토지 이용 및 관리에 있어 소유자 간의 협의가 필수적입니다.

맹지: 도로와 직접 접하는 부분이 없어 건축 행위나 토지 개발 시 도로 확보가 선결 과제입니다. 이는 토지 활용 가치를 크게 제한할 수 있습니다.

현황 임야: 공부상 지목은 '전'이지만, 현황은 자연림 상태입니다. 토지 이용을 위해서는 산지 전용 허가 등 추가적인 절차 및 비용이 발생할 수 있으며, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

공유자 우선매수권: 1회에 한하여 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 낙찰 후에도 공유자와의 관계 설정이 중요하며, 예상치 못한 상황이 발생할 수 있음을 의미합니다.

경계 불확실성: 인접 토지와의 경계가 명확하지 않아, 향후 측량 작업이 필요하며 이에 따른 비용 및 분쟁 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 해남군 송지면의 자연 녹지 지역 내에 위치한 토지 지분 경매 물건입니다. 매각 대상이 지분이며, 맹지이고 현황이 임야라는 점은 큰 제약 요인입니다. 특히, 지분 매각의 특성상 향후 소유권 행사 및 토지 활용에 있어 공유자와의 원만한 합의가 중요합니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 관광지구 등으로 지정되어 있어 잠재적인 개발 가치가 있으나, 이를 현실화하기 위해서는 맹지 해소, 현황 임야의 토지 형질 변경 등 상당한 시간과 비용, 노력이 필요합니다. 따라서 투자 시에는 리스크 요인을 충분히 인지하고, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

전라남도 해남 지역은 풍부한 관광 자원을 바탕으로 한 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

계획관리지역, 관광진흥지구 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

적정 가격으로 지분을 확보할 경우, 향후 개발 또는 매각 시 수익을 창출할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

현황 임야 상태를 정비하여 전원주택 부지, 주말농장 등 다양한 용도로 활용할 가능성을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 46,508,000원이며, 전체 면적 604㎡ 중 50%인 302㎡에 대한 지분 매각입니다. 지분 감정가는 23,254,000원입니다. 맹지, 현황 임야, 지분 매각 등의 제약 조건과 공유자 우선매수권 존재를 감안할 때, 입찰가는 매우 신중하게 결정해야 합니다. 현실적인 토지 활용 및 개발 비용, 투자 위험 등을 고려하여, 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

추정 입찰가 범위: 16,000,000원 ~ 21,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.