나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52447 [1] 전라남도 순천시 해룡면 상내리 822-5 단독주택 경매

전남광주통합특별시 순천시 해룡면 와온길 128 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경52447(순천지원 경매2계). 감정가 337,831,900원, 최저가 236,482,000원. 매각기일은 2026-08-31입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 52447 [1]
소재지	전라남도 순천시 해룡면 상내리 822-5
도로명주소	전남광주통합특별시 순천시 해룡면 와온길 128
용도	토지
매각기일	2026.08.31
관할법원	순천지원 경매2계 ((061) 729-5322(구내:5322))

면적

토지면적	600㎡ (181.50평)
건물면적	125.10㎡ (37.84평)

금액

감정가	337,831,900원
최저가	236,482,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	23,648,200원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.20	337,831,900원	유찰
2차	2026.08.31	236,482,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2026.01.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 순천시 해룡면 상내리 소재 ‘와온공원 주차장’남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 일부 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 동측 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하나, 비교적 시중심부 외곽지역에 위치 하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통이하임.
형태 및 이용상태: 사다리형의 토지로서, 단독주택부지로 이용중임.
인접 도로상태: 지적도상 동측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접하나, 현실적인 출입은 남측 인접지상에 개설된 사유지(상내리 836-2번지)를 통해 이루어짐.
토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지의 용도지역은 자연녹지지역이고, 생태계보호지구, 가축사육제한구역(녹지지역(전 축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
제시목록 외의 물건: 일련번호(2-가) 건물의 2층부분에 별첨 &apos;지적및건물개황도&apos;, &apos;사진용지&apos;와 같은 제시외 건물(기호(ㄱ))이 소재함.
공부와의 차이: 해당사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 후면 &apos;건물감정평가요항표&apos; 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 일련번호(2-가): 본건은 시멘트블록조 슬래브지붕 단층건으로서, 일반건축물대장상 1998년 04월 08일에 사용승인되었으며, 개.보수 등으로 경과년수에 비해 현상 및 관리상태는 무난함. 외벽: 적벽돌보강 및 드라이비트마감, 몰탈위페인팅 등 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창호: 새시창호 등 일련번호(2-나): 본건은 시멘트블록조 슬래브지붕 단층건으로서, 일반건축물대장상 1998년 04월 08일에 사용승인되었으며, 현상 및 관리상태는 보통임. 내.외벽: 몰탈위페인팅 및 몰탈마감 등 창호: 새시창호 등
이용상태: 일련번호(2-가)는 단독주택, 일련번호(2-나)는 창고 등으로 이용중임.
설비내역: 급.배수설비 및 일반적인 위생설비, 난방설비, 태양광설비 등이 되어 있음.
부합물 및 종물: 본건 지상에 별첨 &apos;지적및건물개황도&apos;, &apos;사진용지&apos;와 같은 부합물 및 종물(기호(ㄴ∼ㄹ))이 소재함.
공부와의 차이: 일련번호(2-나)건물은 공부상 면적이 26.25㎡이나 현황 실측면적은 51.8㎡로서, 개략적인 실측면적을 기준으로 평가하였음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계: 현장조사시 탐문한 바 본건 전체를 소유자측에서 사용중이며, 별도의 임대 관계는 없는 것으로 조사되었음. 2) 기타사항: 제시외건물(기호(ㄴ))의 옥상부분에 설치되어 있는 태양광설비는 건물의 부 대설비로 판단되어 건물가격에 포함평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경52447 (1)

소재지: 전라남도 순천시 해룡면 상내리 822-5

용도: 단독주택

감정가: 337,831,900원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 600.00㎡ (약 181.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 125.10㎡ (약 37.8평)

건물 제시외 면적: 161.00㎡ (약 48.7평)

1.3. 건물 현황

건물은 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건물로, 1998년 4월 8일 사용승인되었습니다.

일련번호(2-가) 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 외벽은 적벽돌보강 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지마감, 창호는 새시창호 등으로 구성되어 있습니다.

일련번호(2-나) 건물은 창고 등으로 이용 중이며, 내외벽은 몰탈위페인팅 및 몰탈마감, 창호는 새시창호 등으로 구성되어 있습니다.

일련번호(2-나) 건물은 공부상 면적 26.25㎡이나 현황 실측 면적은 51.8㎡로, 공부와 차이가 있습니다.

건물에는 급배수, 위생, 난방, 태양광 설비 등이 되어 있습니다.

건물 2층 부분에 별첨 '지적및건물개황도', '사진용지'와 같은 제시외 건물(기호(ㄱ))이 소재하며, 지상에 부합물 및 종물(기호(ㄴ∼ㄹ))이 소재합니다.

물건명세서 상, 목록 2.는 공부상 단층주택이나 실제 현황에서는 2층 부분이 증축되어 있으며, 2층 부분을 불법 증축한 것으로 보입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 순천시 해룡면 상내리 소재 '와온공원 주차장' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택 및 일부 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있어 비교적 한적한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

동측 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하나, 시 중심부 외곽 지역에 위치하여 일반적인 대중교통 상황은 보통 이하입니다. 차량 이용 시 순천 시내 및 주요 도로 접근은 가능합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 사다리형으로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

지적도상 동측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접하나, 현실적인 출입은 남측 인접지상에 개설된 사유지(상내리 836-2번지)를 통해 이루어집니다. 이는 사유지 사용 동의 여부 및 관련 분쟁 가능성을 확인해야 할 사항입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지의 용도지역은 자연녹지지역이며, 생태계보호지구, 가축사육제한구역(녹지지역(전 축종제한구역))에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 건축 행위 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본건의 말소기준권리는 1998년 5월 1일 접수된 순천농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이보다 후순위이거나 말소 예정인 권리들만 등기되어 있어, 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김점심

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1999-05-18

대항력: 없음

비고: 제공된 정보 상으로는 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없는 임차인으로 조사되었습니다. 다만, 등기부등본 상 김점심은 최초 소유권자로 기록되어 있어, 실제 점유 및 임차 관계에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

3.3. 기타 권리사항

등기부채권 총액: 224,000,000원.

채권자 박OO의 가압류 및 강제경매 등이 등기되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 개요 없음).

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 시설

본건 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 다소 거리가 있습니다.

인근 '와온공원'이 위치하고 있어 자연 환경은 양호한 편입니다.

순천 시내 주요 상권 및 편의시설(마트, 병원 등) 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 '도란도란 쉼터' 등 어르신들을 위한 복지 시설이 운영되고 있습니다.

생활 편의시설은 순천 시내로 나가야 이용이 편리할 것으로 보입니다.

4.3. 혐오시설 및 주변 개발 이슈

순천시 해룡면 대안리 일원에서 폐기물처리시설(공공자원화시설) 건립 추진 관련 이슈가 있습니다. 해당 시설의 정확한 위치 및 본건과의 거리는 추가 확인이 필요하나, 이는 지역 개발 방향 및 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 현재로서는 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 언급되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 불법 증축

건물 2층 부분이 불법 증축된 것으로 추정되어, 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등 행정적인 제재가 발생할 수 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

5.2. 진입로 문제

지적도상 도로만 접하고 실제 이용은 사유지를 통해 이루어지므로, 사유지 소유주와의 관계 및 통행로 확보 방안에 대한 명확한 확인과 합의가 필요합니다.

5.3. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 생태계보호지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 하며, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

5.4. 교통 불편

대중교통 이용이 다소 불편할 수 있어, 차량이 없는 경우 생활에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 순천시 해룡면에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하며 모든 권리가 소멸되는 조건으로 경매가 진행됩니다. 감정가는 3억 3천 7백만원대입니다.

주변 환경은 단독주택과 농경지가 혼재되어 조용한 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

가장 큰 리스크 요인은 건물 2층의 불법 증축 추정 및 사유지를 통한 진입로 문제로, 이러한 부분은 사전에 철저히 확인하고 해결 방안을 마련해야 합니다. 또한, 토지의 용도 지역 제한도 고려해야 합니다.

향후 폐기물처리시설 건립 등 지역 개발 이슈가 본건에 미칠 영향에 대해서도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 일괄 매각

토지와 건물을 함께 취득할 수 있어, 별도 명도로 인한 번거로움이 없습니다.

7.2. 제시외 건물 포함

제시외 건물 및 부합물/종물이 포함되어 있어, 활용 가치가 높을 수 있습니다.

7.3. 전원생활 환경

와온공원 인근의 자연 친화적인 환경을 바탕으로 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 예상 입찰가 분석

현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악에 한계가 있습니다. 주변 단독주택의 매매 시세는 위치, 면적, 건축 연도, 상태 등에 따라 상이하나, 해룡면 일대의 토지 가격은 3.3㎡당 약 40만원에서 150만원 이상까지 다양하게 형성되어 있으며, 신축 또는 좋은 입지의 전원주택지는 3억 5백만원 이상으로 제시되기도 합니다.

본 물건의 감정가 337,831,900원은 주변 시세를 고려할 때 적정 수준으로 보입니다.

다만, 앞서 언급된 불법 증축 추정, 사유지 진입로 문제, 자연녹지지역 등 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

이러한 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 형성될 수 있으나, 실제 낙찰가는 경매 참여자들의 경쟁 정도, 현장 조사 결과, 권리 분석의 정확성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 상세 현장 조사와 법률 검토를 거친 후, 리스크 요인 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 추가 분석하여 300,000,000원 ~ 330,000,000원 사이의 입찰가를 제안할 수 있습니다.1. 물건 기본정보