나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52512 [1] 전라남도 여수시 웅천동 1888-1 포레나여수웅천1단지 103동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 웅천동 소재 "웅천항" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상업용 건물 등이 소재하는 주택 및 상가지대임.

교통상황

본건 단지내 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 29층 건물 내 14층 1402호로서, 외벽 : 석재붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남서측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 국가산업단지(녹지지역) <산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특별대책지역(여수국가산업단지)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52512 (1)

소재지: 전라남도 여수시 웅천동 1888-1 포레나여수웅천1단지 103동 14층 1402호

용도: 아파트

감정가: 425,000,000원

토지 면적: 29.47㎡ (약 8.9평)

건물 면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 여수중부새마을금고 (등기부 분석 기준)

1.2. 건물 상세 정보

아파트명: 포레나여수웅천1단지

사용승인일: 2019년 3월 26일 [cite: APARTMENT_INFO_SECTION]

해당 층수: 14층 (총 29층) [cite: BUILDING_UNIT_JSON]

전용 면적: 84.96㎡ (약 25.7평) [cite: BUILDING_UNIT_JSON]

전체 건축 면적 (103동 기준): 15,412.34㎡ [cite: BUILDING_TITLE_JSON]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 여수시 웅천동 소재 "웅천항" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상업용 건물 등이 소재하는 주택 및 상가지대임. [cite: DESCRIPTION_TEXT]

2.2. 교통 및 도로

단지 내 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통 사정은 무난한 편임. [cite: DESCRIPTION_TEXT] 단지 남서측으로 진출입로가 개설되어 있음. [cite: DESCRIPTION_TEXT]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을2 근저당 (여수중부새마을금고, 2020-09-04, 349,200,000원) [cite: DEED_SUMMARY_JSON]

총 채권액: 1,162,748,933원 [cite: DEED_SUMMARY_JSON]

인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 매각으로 소멸 예정) [cite: DEED_SUMMARY_JSON]

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 12월 22일

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다. [cite: RENTAL_INFO_SECTION]

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리 및 인수되는 권리는 없습니다. [cite: DEED_SUMMARY_JSON] 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. [cite: DEED_SUMMARY_JSON]

4. 상권분석

4.1. 입지 및 주변 환경

본 건은 아파트 단지, 상업용 건물 등이 혼재된 주택 및 상가지대에 위치하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. [cite: DESCRIPTION_TEXT]

4.2. 주변 시설

주변에 마트, 은행, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 용이하며, 웅천항 인근으로 해양 레저 및 상업 시설 이용도 가능합니다. [cite: DESCRIPTION_TEXT, GOOGLE_SEARCH_RESULT_1]

4.3. 혐오시설 유무

조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_RESULT_2]

5. 생활정보

5.1. 교통

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로 접근성이 좋습니다. KTX 여천역, 여수엑스포역 등 주요 교통 허브 접근도 비교적 편리한 편입니다. [cite: DESCRIPTION_TEXT, GOOGLE_SEARCH_RESULT_13]

5.2. 교육시설

단지 인근으로 웅천초등학교, 여천중학교, 여천고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_RESULT_19, GOOGLE_SEARCH_RESULT_6]

5.3. 편의시설 및 녹지

단지 내 상업시설 및 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 이순신공원, 해변문화공원 등 풍부한 녹지 공간과 휴식 공간을 갖추고 있습니다. [cite: DESCRIPTION_TEXT, GOOGLE_SEARCH_RESULT_13]

5.4. 주차

세대당 주차가 1.5대 수준으로, 총 488대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (지하 기계식 371대, 옥외 기계식 117대) [cite: BUILDING_OVERALL_JSON, GOOGLE_SEARCH_RESULT_7]

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획

본 건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 완충녹지, 중로1류, 중로3류와 일부 저촉되는 부분이 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 국가산업단지(녹지지역), 특별대책지역(여수국가산업단지) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite: DESCRIPTION_TEXT]

6.2. 주변 환경

국가산업단지 인근 지역으로, 산업 활동으로 인한 환경적 영향(소음, 공해 등) 가능성을 배제할 수는 없으나, 현재까지는 주거 환경에 큰 문제가 제기되지 않고 있습니다. [cite: DESCRIPTION_TEXT, GOOGLE_SEARCH_RESULT_11]

6.3. 건물 노후도

2019년 3월 사용승인된 건물로 비교적 신축 상태를 유지하고 있어, 건물 자체의 노후로 인한 직접적인 리스크는 낮습니다. [cite: APARTMENT_INFO_SECTION]

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 웅천동에 위치한 포레나여수웅천1단지 내 아파트로, 2019년 준공된 신축급 건물입니다. 전반적인 입지 조건, 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등이 양호하며, 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 안전하게 취득 가능한 물건입니다. 주변 개발 계획과 신축 아파트라는 점을 고려할 때, 향후 시세 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다. 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 있으나, 주거용 아파트로서의 가치에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2019년 준공으로 건물 상태가 우수하며, 유지보수 비용 발생이 적습니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 등기부상 권리가 말소되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 아파트, 상업 시설, 공원, 바다 등 생활 편의 및 여가 활동을 위한 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 개발 잠재력: 웅천지구의 지속적인 개발 및 도시화에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산출합니다.

* 감정가: 425,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 3월~4월):

* 405,000,000원 (103동, 9층) [cite: RECENT_SALES_JSONS]

* 459,000,000원 (103동, 11층) [cite: RECENT_SALES_JSONS]

* 399,000,000원 (102동, 26층) [cite: RECENT_SALES_JSONS]

본 건은 103동 14층으로, 유사층수의 거래 가격(405백만원 ~ 459백만원)과 감정가(425백만원)를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 26층 거래가(399백만원)는 참고할 수 있으나, 층수 및 조망에 따른 차이가 있을 수 있습니다.

보수적으로 감정가 대비 90%~100% 수준을 고려하며, 시장 상황과 경쟁 입찰 강도를 감안하여 아래와 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 430,000,000원 (사천삼억 원)

이 입찰가는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.