나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52506 [1] 전라남도 여수시 여서동 43-3 경남아파트 112동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 여서동 소재 여수시청 여서청사 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 관공서, 학교, 주변의 상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하고, 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 내 12층 1206호로서 외벽: 페인팅 등, 내벽: 벽지,타일 등. 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급,배수,위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 아파트단지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 시내 간선도로에 아파트진입로가 연결되어 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여문초등학교)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(여수한영고등학교,한영대학)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52506 (1)

소재지: 전라남도 여수시 여서동 43-3 경남아파트 112동 12층1206호

용도: 아파트

감정가: 161,000,000원

토지면적: 47.78㎡ (약 14.45평)

토지지분: 47.781㎡ (약 14.45평)

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

건물지분: 84.9㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 티OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 여서동 소재 여수시청 여서청사 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 관공서, 학교, 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 단지 주변으로 시내 간선도로와 연결되는 아파트 진입로가 있어 진출입이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(여수시청소년수련관, 여문초등학교, 여수한영고등학교, 한영대학)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 여문초등학교, 한영고등학교, 한영대학 등이 인근에 위치합니다.

* 생활편의시설: 주변 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 혐오시설 정보는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 을4 근저당권(티비에스테이트주식회사, 2024.12.13.)이 말소기준권리이며, 위 권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

3.2. 등기부 요약

* 을4 근저당권(티비에스테이트주식회사): 165,000,000원 (말소기준권리) - 말소 예정

* 을5 전세권설정(티비에스테이트주식회사): 10,000,000원 - 말소 예정

* 갑2 가압류(농협은행): 22,240,707원 - 말소 예정

* 갑3 가압류(농협은행): 16,104,502원 - 말소 예정

* 갑4 임의경매(티비에스테이트대부): 127,981,127원 - 말소 예정

* 갑5 압류(여수시): - - 말소 예정

* 갑6 압류(국민건강보험공단): - - 말소 예정

모든 등기된 권리는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위이거나, 경매 신청으로 인해 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 티비에스테이트대부주식회사 (등기부상 상호: 티비에스테이트주식회사)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 등기부상 전세권자로 파악되며, 대항력은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (제공된 정보 기준)

4. 상권분석

여서동 경남아파트는 여수시청 여서청사 인근에 위치하여 관공서 이용이 편리하며, 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후수요를 갖추고 있습니다. 또한, 학교와 상가들이 혼재해 있어 주거 환경이 안정적입니다. 인근 아파트 단지들의 최근 실거래가 및 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 아파트들이 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 수준에서 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 15층 건물 중 12층에 위치한 아파트로, 철근콘크리트 구조이며 급배수, 위생, 난방, 화재 탐지 및 소화전, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 아파트 정보

* 단지명: 경남2단지아파트

* 주소: 전라남도 여수시 여서동 43-3

* 사용승인일: 1992.02.22

* 총 세대수: 660세대

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 320대 (지상 3대, 지하 18대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2026년 1월 8일 기준 미납 관리비 800,000원이 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 건축 연식: 1992년에 사용 승인된 아파트로, 약 34년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 여서동의 중심 지역에 위치한 아파트로, 관공서 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며 주변 주거 환경이 안정적입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 말소기준권리보다 후순위 권리가 많아 낙찰 후 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 미납 관리비 및 아파트 노후화 문제는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 관공서, 학교, 상가가 밀집된 여서동의 중심지에 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 대부분으로, 인수되는 권리 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 1억 6,100만원 대비 최근 실거래가 및 시세가 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 수준으로 파악되어, 시장 가격에 따라 합리적인 입찰가 산정이 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 161,000,000원입니다.

최근 실거래가 및 주변 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 유사 면적(84.90㎡) 아파트의 최근 거래가 및 호가가 1억 3천만원에서 1억 6천만원 수준으로 형성되어 있습니다.

미납 관리비(800,000원) 및 기타 인수 가능성 있는 비용을 고려하고, 급매물 또는 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적인 예상 입찰가: 145,000,000원 (약 감정가 90%)

* 적정 예상 입찰가: 155,000,000원 ~ 161,000,000원 (약 감정가 96% ~ 100%)

따라서, 현 시세를 반영한 예상 입찰가는 1억 4,500만원에서 1억 6,100만원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경매 당일 현장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 전략적으로 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.