나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52474 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 205동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 중진초등학교 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트지대로서 주거환경 무난합니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 복도식 아파트 내 5층506호 단위세대로, 1동건물 외벽은 콘크리트 벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC샷시임.

이용상태

아파트이고, 내부구조는 별첨 건축물현황도를 참고 바랍니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 4필 토지는 일단지로 아파트 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 일단지 토지는 중로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 일단지 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

물건 비고

미납관리비 1,238,490원 있음(현황조사일 2025.12.29.기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경52474 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 205동 5층506호

용도: 아파트

아파트명: 성호2차아파트

건축년도: 2003년 11월 7일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕, 24층 중 5층

총 동수: 5개동 (201~205동)

세대수: 1,773세대

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 69,000,000원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

전라남도 광양시 중동에 위치하며, 중진초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트 단지로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

간선도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리하여 도로교통 사정이 좋습니다.

아파트 단지는 중로에 접하고 있으며, 출입도로 상태 또한 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로1류(폭20m~25m), 중로2류(폭15m~20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 중진초등학교 (도보 거리)

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다. (추가적인 편의시설 및 혐오시설 정보는 상세 조사 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권 이전은 박상주, 주식회사케이라클 순으로 이루어졌습니다.

주택임차권(천지연)이 을구 7번으로 등기되어 있으며, 권리금액은 86,000,000원입니다.

강제경매 개시결정은 주택도시보증공사에 의해 2025년 12월 19일에 접수되었습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 천지연 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 1차 82,000,000원, 2차 86,000,000원 (400만원 증액)

* 전입일자: 2020년 6월 25일

* 확정일자: 1차 2020년 6월 4일, 2차 2022년 6월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 배당으로 보증금 전액 변제될 것으로 보입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(2025년 12월 19일 강제경매 개시결정)보다 선순위인 을구 7번 주택임차권은 말소 대상이 아닌, 매수인에게 인수될 가능성이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 미루어 보아 배당에서 전액 변제될 것으로 예상됩니다.

압류(광양시)는 말소 예정입니다.

3.4. 말소기준권리

주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025년 12월 19일)가 본 경매 사건의 말소기준권리가 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건은 전형적인 아파트 밀집 지역에 위치하고 있어, 주거 상권의 특성을 보입니다.

단지 내 및 인근 상가를 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 대규모 상업 시설까지의 접근성도 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

* 생활 편의: 아파트 단지 내 관리사무소, 상가 이용 가능, 인근 편의시설 접근 용이.

* 교육 환경: 중진초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관련

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 임차인 관련 큰 부담은 없을 것으로 예상되나, 배당표 확정 시까지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 부담

미납 관리비: 1,238,490원 (2025년 12월 29일 기준)이 발생해 있으며, 이는 매수인이 인수해야 할 수 있는 부담입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 성호2차아파트로서, 입지 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 적정한 수준으로 판단되며, 임차인 보증금 인수 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 미납 관리비 등 추가 부담 사항을 고려하여 입찰가 산정에 신중할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 아파트 물건.

* 최근 실거래가 대비 잠재적 시세 차익 기대 가능.

* 양호한 교통 및 교육 환경.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 고려할 때, 본 건(59.79㎡)의 시세는 약 6,000만원 ~ 6,970만원 수준으로 파악됩니다.

감정가 6,900만원을 기준으로, 경쟁률 및 임차인 관련 인수 부담이 적을 것으로 판단되는 점을 감안하여, 감정가의 약 80% 수준을 보수적인 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 55,000,000원

총 예상 투자 금액 (예상 입찰가 + 미납관리비): 약 56,238,490원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.