나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52498 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 20층2008호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 서측 인근에 위치하는 "성호2차아파트 제201동 제20층 제2008호"이고, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 아파트지대이며, 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층건 중 제20층 제2008호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

대상 구분건물(아파트)은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리 평지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

광대소각으로 본건 단지 내 도로와 외곽공도가 상호 연계되어 있어 본건 단지 내로 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)임. 일련번호 2) 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역임. 일련번호 3) 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역임. 일련번호 4) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 순천지원 2025타경52498 (1)

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

감정가: 57,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 20층2008호 (신주소: 전라남도 광양시 광장로 70 (중동), 201동 20층 2008호)

토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

건물면적: 39.86㎡ (약 12.06평) - 전용면적

토지지분: 12.998㎡ (약 3.93평)

건물지분: 39.86㎡ (약 12.06평)

감정가액: 57,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 아파트지대이며, 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

2.3. 주변개발계획및규제

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속해 있습니다.

일부 토지는 중로1류, 중로2류, 광로2류 등 도로와 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 12월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

이하 모든 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는권리 (매수인이인수해야하는권리)

정수연 임차인: 임대차보증금 73,000,000원. 전입일자 2020.06.25., 확정일자 2020.06.03.

상기 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인현황

* 손아론: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.10.02. (대항력 없음)

* 정수연 (주택도시보증공사 임차인): 보증금 73,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020.06.25., 확정일자 2020.06.03. (대항력 있음)

3.4. 기타특이사항

채권자(주택도시보증공사)는 공동담보 및 선순위 임차권 관련하여 경매를 신청한 것으로 보입니다.

민간임대주택 관련 법규 위반 사항이 있으나, 본건 매각과는 직접적인 연관성이 적을 수 있습니다. (추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변환경

아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설이 발달해 있으며, 인근 학교 및 공원 등으로 주거 환경이 쾌적한 편입니다.

4.2. 아파트거래동향 (JSON분석기반)

성호2차 아파트 (2003년식)

최근 매매 사례:

2026년 6월: 59.79㎡ (약 18평), 4층, 6,500만원 (직거래)

2026년 6월: 39.86㎡ (약 12평), 1층, 3,900만원 (중개거래) - 본건과 유사 면적

2026년 7월: 59.79㎡ (약 18평), 12층, 6,300만원 (중개거래)

최근 전월세 사례:

2024년 9월: 39.86㎡ (약 12평), 8층, 보증금 4,000만원, 월세 40만원

2024년 9월: 59.79㎡ (약 18평), 23층, 보증금 5,000만원, 월세 53만원

4.3. 시세분석

본건은 39.86㎡ (약 12.06평) 면적으로, 최근 2026년 6월 1층 거래 사례가 3,900만원으로 확인됩니다.

감정가는 5,700만원으로, 현재 유사 면적의 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

단, 2020년 6월 말소기준권리보다 앞선 임차인(정수연)의 보증금 7,300만원을 인수해야 하는 점을 반드시 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

"중진초등학교"가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 단지정보

아파트명: 성호2차아파트

사용승인일: 2003년 11월 7일

건축물 정보 (총괄표제부 기준): 총 15개동, 총 세대수 4,125세대, 총 주차대수 2,494대.

본건은 201동 20층 2008호이며, 최고 23층 건물입니다.

5.4. 기타

미납 관리비 195,550원 (2026.01.08. 현황조사일 기준)이 존재하며, 인수 시 정산이 필요합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인인수부담

대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 73,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본건 감정가 57,000,000원을 초과하는 금액입니다.

6.2. 미납관리비

195,550원의 미납 관리비가 존재하며, 공용부분에 대한 승계 가능성이 있어 정산이 필요합니다.

6.3. 낮은층거래가

본건과 동일 면적의 1층 매물이 3,900만원에 거래된 사례가 있어, 인수 보증금 부담을 고려할 때 시세 대비 높은 가격에 낙찰받을 경우 재매각 시 손실 가능성이 있습니다.

6.4. 민간임대주택관련이슈

임대주택 등록 요건 미비로 인한 등록 말소 대상에 해당될 수 있다는 정보가 있으나, 본건 매각과는 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다. (추가 확인 필요)

6.5. 혐오시설존재여부

주변 반경 1km 이내 혐오시설(고물상, 폐기물 처리장, 납골당 등)은 현재 검색 결과에서 확인되지 않습니다.

7. 종합의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 7,300만원을 낙찰자가 인수해야 하는 물건으로, 감정가 5,700만원 및 최근 유사 면적 실거래가 3,900만원 대비 인수 부담이 매우 큰 편입니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 보증금 관련 절차를 진행한 것으로 보이며, 이는 낙찰 후 임차인 보증금 미회수분에 대한 매수인의 인수 의무로 이어집니다. 따라서, 본 건은 낙찰 후에도 투자 가치를 확보하기 매우 어려운 구조이며, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

8.1. 초저가매수기회 (조건부)

인수 보증금 부담을 고려할 때, 실질적인 순수 취득 비용이 최소화될 수 있도록 극히 낮은 가격으로 입찰할 경우에만 투자 가치가 발생할 수 있습니다.

8.2. 안정적인주거환경

초등학교 인접, 교통 양호 등 기본적인 생활 인프라는 양호한 편입니다.

9. 예상입찰가산정

9.1. 총예상취득비용분석

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 73,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

따라서, 총 예상 취득 비용은 (낙찰가) + (인수 보증금 73,000,000원) + (미납 관리비 등 제세공과금) 으로 산정됩니다.

9.2. 시장가치와의비교

가장 최근 유사 면적(39.86㎡) 거래 사례: 2026년 6월, 1층, 39,000,000원.

만약 본 건을 3,900만원에 낙찰 받는다고 가정하면, 총 취득 비용은 3,900만원 + 73,000,000원 = 112,000,000원이 됩니다.

이는 실질적인 부동산 가치(약 3,900만원)를 훨씬 초과하는 금액입니다.

9.3. 투자관점에서의평가

상기 분석 결과, 본 건은 낙찰가가 얼마이든 간에 총 취득 비용이 부동산의 현재 시장 가치를 초과하게 됩니다. 이는 명백한 투자 손실이 예상되는 구조입니다.

9.4. 결론및권고

본 건은 인수해야 하는 임차인 보증금 부담이 매우 커, 합리적인 투자 수익을 기대하기 어렵습니다.

따라서, 본 건에 대한 입찰은 권장하지 않습니다.

만약 입찰을 강행할 경우, 최악의 경우를 상정하여 최소 1,000만원 이하의 아주 낮은 금액으로 접근해야 하나, 이는 현실적으로 낙찰 가능성이 희박합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.