나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52501 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 214동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중진초등학교' 남측 인근에 위치하며.주위환경은 학교 및 아파트단지 근린생활시설등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건소재 아파트 단지까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 중 15층 1506호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설, 엘리베이터, 도시가스에 의한 난방설비. 소화전 및 화재탐지시설, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지가 동측으로 중로한면에, 남측으로 광대로 한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

복도식 아파트임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52501 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52501 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 214동 15층1506호

용도: 아파트

감정가: 71,000,000원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

토지 지분: 19.497699999999995㎡ (약 5.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.79㎡ (약 18.08평)

건물 지분: 59.79㎡ (약 18.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 선순위임차권, 공동담보, 대항력있는임차인

특수물건정보: 선순위임차권, 공동담보, 대항력있는임차인

1.2. 건축물 구조 및 이용상태

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 중 15층 1506호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지, 타일 등 마감 등

창호: 새시창호

이용상태: 아파트로 이용중임

설비내역: 기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설, 엘리베이터, 도시가스 난방설비, 소화전 및 화재탐지시설, 주차장 설비 등

토지의 형상 및 이용상태: 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용중임

인접 도로상태: 본건 아파트 단지가 동측으로 중로한면에, 남측으로 광대로 한면에 접함

공부와의 차이: 없음

기타참고사항: 복도식 아파트임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중진초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 학교 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대임.

2.2. 교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨. 차량 이동 시 제철로, 중마로 및 대근대교, 길호대교, 이순신대교 등을 통해 주변 지역으로의 수월한 교통 환경이 구비됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 11월 27일 접수된 광양시의 압류(갑11)입니다.

3.2. 등기부요약

집합건물 등기부 상 현재 등기된 권리는 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 김승미 (2012-06-15), 이상달 (2014-01-15), 주식회사케이라클 (2020-07-31)

* 주택임차권: 천선화 (2024-10-02 접수, 88,000,000원, 인수, 2020-07-13 전입, 2020-11-26 확정)

* 압류: 광양시 (2025-11-27, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-24, 88,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 88,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 천

* 보증금: 88,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-13

* 확정일자: 2020-11-26

* 배당신고일자: 2024-10-02

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거지대로, 주거 기능 수행에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 편의 및 교육시설

단지 내 상가에 다양한 상업시설이 있으며, 인근에 광양사랑병원, 홈플러스(광양점), 중동공원, 광양시립 중마도서관 등이 소재함. 또한, '중진초등학교'가 인근에 위치하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 아파트는 복도식 구조로 되어 있습니다. 단지 규모가 크며, 아파트 단지까지 차량 진입이 용이합니다..

5.2. 편의시설

근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설

'중진초등학교' 남측 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위임차권

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 천 씨의 보증금 88,000,000원입니다. 해당 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 체납관리비

현황조사서상 2026년 1월 기준 1,138,320원의 체납관리비가 있습니다. 일반적으로 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수하게 되므로, 이 부분에 대한 정확한 확인 및 부담액 산정이 필요합니다.

6.3. 건축 연한

성호2차 아파트는 2003년 11월에 입주하여 2026년 현재 23년차 아파트입니다. 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 아파트로서, 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 주거지로서의 기본적인 편의성을 갖추고 있습니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 보증금 인수 가능성을 철저히 분석해야 합니다. 또한, 체납관리비 발생 내역을 확인하고 인수 범위를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 광양시 중동지구 내 아파트 단지로, 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 제철로, 중마로 등 주요 도로에 인접하여 교통 이용이 편리함.

8.2. 수익성 분석 고려사항

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액에 따라 투자 수익률이 크게 달라질 수 있음.

* 지역 내 아파트 시세 변동 추이 및 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 분석이 필요함.

9. 예상 입찰가

감정가 71,000,000원에서 예상되는 인수 보증금(88,000,000원)과 체납관리비(1,138,320원)를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 특히, 임차인 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 해당 금액만큼 추가적으로 부담하게 되므로, 이를 감안하여 현재 시세 및 향후 예상 가치를 면밀히 분석한 후 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 본건의 개별적 가치 평가, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.