나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52484 [1] 전라남도 여수시 학동 106-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2026.01.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 서측 인근에 위치하고 주위는 노선상가 지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반 적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

장방형의 평지로서 주상용 건물부지입니다.

인접 도로상태

본건 토지 북측으로 왕복 6차로의 광대로에 접하고 동측으로 폭 약8m의 일방통행 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면 구역<공항시설법>입니다.

제시목록 외의 물건

제시외 건물 2동이 소재하고 해당 제시외 건물 2동은 건축물대장에 기재된 위반건축물 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상 4층 건물로서 외벽 : 스톤코트 및 마이크로시멘트 모르타르, 모노롱타일 내벽 : 마이크로시멘트 모르타르, 목재 인테리어 루바, 고밀도 목재 흠음패널, 강재패널 및 타일붙임 등 창호 : 새시창

이용상태

지하 1층은 창고, 1층은 커피샵이나 운영 중단상태이며 2층은 연습장(드럼) 3층은 사무실 4층은 주택 및 사무실입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러(4층), 시스템 냉난방기, 화재탐지 및 경보설비 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 2동이 소재하며 해당 제시외 건물은 건축물대장에 기재된 위반건축물입니다.

공부와의 차이

본건 건물의 등기부상의 용도는 '다방, 대중음식점, 사무실, 주택'이고 건축물대장상의 용도는 '다방, 대중음식점, 사무실'이며 층별 용도는 지하 1층은 '다방', 2층과 3층은 '대중음식점', 4층은 '제2종근린생활시설(사무실)'이고, 현황은 지하1층은 창고, 1층은 운영중단 상태인 커피샵, 2층은 드럼연습장, 3층은 사무실, 4층은 주택 및 사무실입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

노출 발코니와 옥외계단, 옥상의 난간과 계단탑, 건물 전면의 자연석 조경시설은 건물에 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 건축물대장에 위반 건축물 등재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52484 (1)

소재지: 전라남도 여수시 학동 106-7 (도로명: 전라남도 여수시 도원로 260-1)

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

감정가: 2,434,385,000원

토지면적: 260.80㎡ (약 78.91평)

건물면적: 749.21㎡ (약 226.65평)

제시외 건물: 2동 (약 8.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 건물 현황

구조: 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층.

준공년도: 1990년 11월 22일 (사용승인일 기준)

층별 이용 현황:

지하 1층: 창고

1층: 커피숍 (운영 중단 상태)

2층: 연습장 (드럼)

3층: 사무실

4층: 주택 및 사무실

주요 용도: 제2종근린생활시설 (다방, 대중음식점, 사무실)

1.2. 토지 현황

모양 및 이용: 장방형의 평지로서 주상용 건물부지.

접도 상황: 북측 왕복 6차로 광대로, 동측 폭 약 8m 소로에 접함.

토지이용계획: 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역.

2. 입지조건

주변 환경: 본건 토지는 여수시청 서측 인근에 위치하며, 주위는 노선상가 지대로 형성되어 있어 주변 환경은 보통입니다.

교통: 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

도로 접근성: 북측으로 왕복 6차로의 광대로, 동측으로 폭 약 8m의 일방통행 소로에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 5월 20일 접수된 여수중부새마을금고 근저당권 (을9)으로 판단됩니다.

인수되는 권리: 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 제시외 건물 포함 일괄매각으로 진행됩니다.

임차인 현황:

* 신도현: 보증금 1,000만원, 차임 80만원, 전입일자 2025.12.09. 대항력 없음.

* 주식회사버프리아트플랫폼: 보증금 1,000만원, 차임 0원, 전입일자 2025.12.12. 대항력 없음.

* 한양씨엔씨: 보증금 1,000만원, 차임 70만원, 전입일자 없음. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건은 여수시청 인근의 노선상가 지대로, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있는 지역입니다.

상가 업종: 1층 커피숍(운영 중단) 외 지하 1층 창고, 2층 드럼 연습장, 3층 사무실, 4층 주택 및 사무실 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

잠재력: 시청 인근이라는 입지적 이점을 바탕으로 재활성화 가능성이 있습니다. 다만, 현재 1층 커피숍의 운영 중단 상태는 상권 활성화 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

편의시설: 여수시청 및 주변 상업시설을 이용하기에 편리합니다.

교통: 대중교통 이용이 용이하며, 주요 도로 접근성이 좋습니다.

주변 시설: 본건 주변에서 직행으로 연결되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: 제시외 건물 2동이 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 시정명령, 철거, 이행강제금 부과 등의 행정처분 대상이 될 수 있습니다. 관련 내용은 관할 관청에 문의하여 정확한 내용을 확인해야 합니다.

공실 위험: 현재 1층 커피숍 운영 중단 상태이며, 2층 드럼 연습장, 3층 사무실, 4층 주택/사무실 등 다양한 용도로 이용 중이나 공실 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

건물 노후도: 1990년 준공 건물로, 외벽 마감재 및 창호 등에 대한 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

중복병합사건: 관련 사건이 병합되어 진행되는 중복 사건이므로, 권리관계 및 진행 상황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시청 인근의 준주거지역에 위치한 근린생활시설로, 대로변과 소로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

다만, 제시외 건물에 위반건축물이 포함되어 있어 이에 대한 행정적 불이익 가능성이 있으며, 현재 1층 상가의 운영 중단 등 공실 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

권리관계는 비교적 명확한 편이나, 제시외 위반건축물 처리 및 향후 건물 가치 상승 여부를 신중하게 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

입지: 여수시청 및 상업 밀집 지역 인근에 위치하여 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

접근성: 6차선 대로 및 8m 소로에 접해 있어 차량 접근 및 이용이 편리합니다.

활용 가능성: 지하 1층부터 지상 4층까지 다양한 용도로 활용 중이거나 가능하여, 적절한 리모델링 및 임대 전략 수립 시 수익성 개선이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 인수 부담은 없습니다.

감정가는 2,434,385,000원입니다.

예상 입찰가는 위에서 언급된 리스크 요인(위반건축물, 공실 위험 등)과 물건의 미래 가치, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.