나이스옥션 법원경매 순천 2025타경731 [1] 전라남도 여수시 호명동 산41-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 여수시 호명동 소재 "호명제" 동측 근거리에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 야산지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(2)는 전라남도 여수시 남면 심장리 소재 "심포마을" 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(3)은 전라남도 여수시 화정면 개도리 소재 "화정초등학교" 남동측 인근에 위치 하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(4)는 전라남도 여수시 삼산면 덕촌리 소재 "한국전력공사 거문도 내연발전소" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(5,6)은 전라남도 여수시 삼산면 서도리 소재 "장촌마을" 서측 근거리(기호5), 남서측 인근(기호6)에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위 환경은 보통시됨. 본건 기호(7)은 전라남도 여수시 삼산면 동도리 소재 "유촌마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 산간 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(8)은 전라남도 여수시 율촌면 반월리 소재 "삼산마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 순수 산림지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호(1) : 마을 근거리에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(2) : 마을에서 이격되어 교통사정은 불편시됨. 기호(3) : 마을에서 이격되어 교통사정은 불편시됨. 기호(4) : 지방도 인근에 위치하여 교통사정은 보통시됨. 기호(5) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(6) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(7) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(8) : 본건 북서측에 임도가 개설되어 있어 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 급경사지대내 사다리형의 토지로, 자연림으로 이용중임. 기호(2) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(3) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(4) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(5) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(6) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(7) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(8) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 '도로' 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지임. 기호(2) : 지적도상 맹지임. 기호(3) : 지적도상 맹지임. 기호(4) : 지적도상 맹지임. 기호(5) : 북서측으로 노폭 약 1미터 내외의 비포장 임도에 접함. 기호(6) : 지적도상 맹지임. 기호(7) : 지적도상 맹지임. 기호(8) : 지적도상 맹지이나, 본건 북서측에 노폭 약 2미터의 포장임도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지임. 기호(2) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역임. 기호(4) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원, 토지거래계약에관한허가구역임. 기호(5) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(6) : 보전관리지역, 가축사육제한구역임. 기호(7) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(8) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(8) 토지는 일부 현황 '임도' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경731 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 호명동 산41-11

* 용도: 임야

* 토지면적: 7,636.00㎡ (약 2,310평)

* 감정가: 25,198,800원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지매각

* 채권자: 광주어룡신용협동조합 (추정)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 호명동 소재 "호명제" 동측 근거리에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 야산지대로서 주위환경은 보통시됨. 감정평가서 요약에 따르면, 본건과 함께 여러 필지의 임야가 매각 대상에 포함되어 있으며, 각 필지는 호명동, 심장리, 개도리, 덕촌리, 서도리, 동도리, 반월리 등 여수시 관내 해안 및 산간 지역에 산재해 있음.

* 교통상황: 본건(기호1)은 마을 근거리에 위치하나, 급경사지대 내에 있어 접근성이 다소 불편한 편임. 다른 필지들의 경우 지방도 인근에 위치하거나 임도가 개설된 곳도 있으나, 도서 지역에 위치한 필지들은 교통사정이 매우 불편함.

* 도로상태: 본건(기호1)은 지적도상 맹지로서, 인접 도로와의 직접적인 연결이 원활하지 않아 토지 이용에 제약이 따를 수 있음. 일부 필지는 비포장 또는 포장 임도에 접해 있거나 맹지임.

* 이용상태: 본건(기호1)은 급경사지대 내 사다리형의 토지로, 현재 자연림으로 이용 중임. 다른 필지들은 부정형의 토지로서 자연림 또는 휴경지로 이용 중인 상태임. 본건(기호8)은 자연림 및 일부 도로로 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건(기호1)은 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지로 지정되어 있어 토지의 활용 및 개발에 상당한 제한이 따름. 함께 매각 대상인 다른 필지들 역시 자연환경보전지역, 생산관리지역, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 적용되고 있음.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 주희석 (2008.08.27), 김상우 (2021.03.29, 대물변제)

* 근저당권: 광주어룡신용협동조합 (2021.03.29, 60,000,000원)

* 말소기준권리: 광주어룡신용협동조합 근저당권 (2021.03.29)

* 인수되는 권리: 본 경매 절차는 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않음. 통상적인 임의경매 절차에 따라 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임대차 관계는 미상임.

* 등기부채권 총액: 60,000,000원

4. 상권분석

* 본 물건은 여수시 외곽의 임야 지역에 위치하고 있으며, 인근에 상업 활동을 위한 상권이나 관련 시설의 형성은 미미한 수준임. 따라서 상업적 가치보다는 토지 자체의 고유한 가치나 자연환경적 요소에 집중해야 함.

5. 생활정보

* 본건(기호1)은 자연림 지역으로, 기본적인 생활 편의시설과의 접근성이 낮음. 인근에 마을이 있으나, 기본적인 마트, 병원, 관공서 등 주요 생활 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있으며, 차량을 이용한 이동이 필수적일 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 접근성: 본건(기호1)은 지적도상 맹지이며 급경사지대 내에 위치하여, 토지 이용 및 접근성에 상당한 제약이 따를 수 있음. 차량 진입이 어려울 수 있으며, 건축이나 개발 시 진입로 확보 문제가 발생할 수 있음.

* 토지이용 제한: 보전녹지지역, 공익용산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어, 현행 법규상 토지의 활용 및 개발에 매우 엄격한 제한이 있음. 향후 규제 완화 가능성이 매우 낮은 편임.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공된 물건이므로, 해당 채무와 관련된 추가적인 담보물 처리 상황이나 채무 변제 관련 사항을 면밀히 확인할 필요가 있음.

* 환경: 지도 서비스 및 공개된 정보에 따르면, 본건 소재지 인근에 직접적으로 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업 단지 등)은 확인되지 않으나, 주변이 야산 지대임을 고려할 때 자연환경 자체는 양호한 편임.

7. 종합 의견

* 본건은 접근성이 제한적이고 법적 이용 제한이 많은 임야 물건으로, 현재 상태로는 주거, 상업, 농업 등 직접적인 수익 창출 목적의 활용이 어려운 입지 조건을 가지고 있음. 보전녹지지역, 공익용산지 등의 규제로 인해 개발 가능성이 매우 낮아, 투자 관점에서는 신중한 접근이 요구됨. 장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 용도 변경 가능성을 염두에 둔 접근이 필요하나, 그 불확실성이 높음.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 넓은 면적: 상대적으로 낮은 감정가로 넓은 면적의 임야를 취득할 수 있다는 점은 단순 면적 기준으로 볼 때 긍정적일 수 있으나, 활용도 제한을 반드시 고려해야 함.

* 자연환경 가치: 보전녹지지역 등으로 지정된 만큼, 쾌적한 자연환경을 선호하는 개인에게는 자연 그대로의 가치를 가진 토지로서의 의미가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 25,198,800원

* 등기부채권 총액: 60,000,000원

* 본건의 잠재적 리스크(맹지, 급경사, 엄격한 토지이용 제한, 낮은 활용도)를 고려할 때, 적극적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요함. 채권 총액 대비 감정가가 낮은 점은 시사하는 바가 있으나, 실질적인 활용 가치를 면밀히 검토해야 함.

* 향후 시장 상황 및 유사 물건 사례를 종합적으로 분석하여, 본 건의 높은 리스크 요인을 감안하여 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 약 12,500,000원 ~ 17,600,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.