나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51790 [1] 전라남도 목포시 산정동 1277 예그리나1 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 "삼학초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위 는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로가 입지 하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건물(예그리나1)내 제7층 제702호로서(사용승인일 : 2014-12-16), 외벽 : 석재치장 및 모르타르 페인팅 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(전유면적 : 41.66㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 '공동주택' 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측, 서측, 북측으로 아스팔트포장의 대로, 소로, 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51790 (1)

소재지: 전라남도 목포시 산정동 1277 예그리나1

용도: 도시형생활주택

감정가: 80,000,000원

토지면적: 22.45㎡ (약 6.79평)

토지지분: 22.45㎡ (약 6.79평)

건물면적: 41.66㎡ (약 12.60평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 지하1층/지상15층 건물(예그리나1) 중 제7층 제702호

사용승인일: 2014년 12월 16일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 "삼학초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황:

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 정비된 간선도로가 인접해 있어 교통이 편리합니다.

토지 이용상태:

인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 '공동주택' 건부지입니다.

인접 도로상태:

본건 단지는 남측, 서측, 북측으로 아스팔트 포장의 대로, 소로, 소로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2019년 9월 17일 접수된 을5, 전세권설정(이성주, 90,000,000원)입니다. 이 권리가 말소되면 그 후 순위의 권리들은 모두 말소됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이성주

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 8월 27일

배당신고일자: 2025년 12월 23일

대항력: 있음

대항력 있는 임차인 관련 특이사항:

본건에는 대항력 있는 임차인 이성주 씨가 존재합니다. 비록 등기부상 전세권(을5) 및 본건 경매 신청(갑9)이 말소 처리되는 것으로 표기되어 있으나, '대항력 있음'이라는 명시로 인해 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되는 부분이므로, 해당 보증금의 실제 인수 여부는 반드시 권리분석 및 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중대한 리스크 요인입니다.

등기부 요약:

* 갑3: 2015-07-31, 소유권이전 (이한기)

* 갑5: 2019-09-10, 소유권이전 (이한기)

* 을5: 2019-09-17, 전세권설정 (이성주, 90,000,000원), 말소

* 갑6: 2022-07-29, 소유권이전 (권용범)

* 갑7: 2022-12-01, 압류 (파주세무서장), 말소

* 갑8: 2024-09-03, 가압류 (주택도시보증공사, 658,000,000원), 말소

* 갑9: 2025-12-23, 임의경매 (이성주, 90,000,000원), 말소 (본 경매 개시 결정)

등기부 채권 총액: 748,000,000원

물건명세서 참고사항:

작성일: 2026년 9월 2일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

1.3. 상권분석

본건은 목포시 산정동의 주거지역 내에 위치하며, "삼학초등학교" 인근으로 주거 편의성이 양호합니다. 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. 제2종일반주거지역으로 분류되어 있어 주거 활동에 적합한 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육: "삼학초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 주택 및 상가 혼용지대로, 생활에 필요한 근린생활시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

건물 및 설비:

* 본건은 2014년에 사용 승인된 예그리나1 건물 내 7층에 위치한 도시형생활주택입니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 소방, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 가능성:

이성주 씨는 보증금 90,000,000원에 대항력이 있으므로, 경매 절차에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 상충되므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

건물 노후도:

2014년식으로 비교적 신축 연식이지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

가축사육제한구역:

축산업 관련 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 산정동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교육 및 교통 접근성이 좋습니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 존재이며, 이로 인한 보증금 인수 위험이 상당합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 실제와 부합하는지 여부가 본 건의 성패를 가를 중요한 요소입니다. 임차인과의 명확한 합의 또는 법적 절차를 통해 인수 여부가 결정될 것으로 예상되며, 이에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 주거 편의성이 뛰어난 목포시 산정동 내 위치.

* 신축 연식: 2014년식으로 비교적 최근에 건축된 건물.

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성 우수.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 80,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변의 연립/다세대 주택(2001~2002년식, 1992년식)은 전용면적 약 68~75㎡ 기준으로 50,000,000원 ~ 55,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 73만원 ~ 74만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 41.66㎡(약 12.60평)로, 주변 시세의 평당가를 적용하면 약 30,600,000원 수준입니다.

하지만 본건은 2014년식으로 연식이 최신이며, 감정가가 80,000,000원으로 책정된 점을 고려할 때, 실제 시장 가치는 이보다 높을 것으로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정:

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 사실이라면, 보증금 인수 부담은 없을 수 있습니다.

이러한 가정 하에, 최근 시세와 감정가를 고려하여 보수적으로 낙찰가율을 60~70% 수준으로 적용하면 다음과 같이 예상해 볼 수 있습니다.

* 감정가 80,000,000원의 60% = 48,000,000원

* 감정가 80,000,000원의 70% = 56,000,000원

최근 거래된 주변 물건들의 가격대(5,000만원~5,500만원)와 본건의 신축 연식, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 위험이 없다면 55,000,000원 ~ 65,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

주의사항:

대항력 있는 임차인 이성주 씨의 보증금 90,000,000원 인수 여부는 반드시 사전에 확인해야 합니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 본 예상 입찰가는 의미가 없으며 투자 가치가 매우 낮아집니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.