나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51793 [1] 전라남도 영암군 신북면 금수리 45-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산감정 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전남 영암군 신북면 금수리 금수리마을회관 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

형태 및 이용상태

부정형 평지, 단독주택 부지

인접 도로상태

남측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

평가외 건물 ㄱ: 블럭조(목조) 강판지붕 단층, 주택 1식 평가외 건물 ㄴ: 블럭조 스레트지붕 단층, 주택 1식

공부와의 차이

현황: 단독주택 부지

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 지목: 전 / 현황: 대지 - 공실(폐가) 제시외 주택 2식(ㄱ:블럭조(목조) 강판지붕 단층, 주택 1식 / ㄴ: 블럭조 스레트지붕 단층, 주택 1식)이 소재하나, 건물등기는 존재하지 않고, 건축물대장 소유자는 임*옥 으로서 토지대장 소유자와 다르므로 주택은 평가외하며, 주택으로 인하여 토지가 제한받는 경우의 가격을 병기함.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음.
제시외 건물은 매각에서 제외.
현황 '단독주택 부지'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51793 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회

소재지: 전라남도 영암군 신북면 금수리 45-1

지목: 전

현황: 대지 (단독주택 부지)

토지면적: 206.00㎡ (약 62.3 평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

매각대상: 토지만 매각

감정가: 8,652,000원

2. 입지조건

위치: 전라남도 영암군 신북면 금수리 마을회관 북동측 인근에 소재하며, 주변은 농가주택 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

교통: 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

도로: 물건지 남측으로 세로(가)의 도로에 접하여 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

주변환경: 농가주택 등이 밀집한 전형적인 농촌 마을로, 조용한 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 성립 여부 불분명하여 인수 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

말소기준권리:

* 근저당권 (신북새마을금고, 2005.10.21.)

기타 권리사항:

* 총 등기부채권액: 268,957,266원 (농업협동조합중앙회의 가압류 및 강제경매 포함)

* 인수되는 임차인 보증금: 0원 (인수 보증금 합계 0원)

특이사항:

* 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '단독주택 부지'로 이용 중입니다.

* 평가외 건물 2동(블럭조 주택)이 소재하나, 건물 등기는 존재하지 않으며 건축물대장상 소유자와 토지 소유자가 다릅니다. 이로 인해 토지가 제한받을 수 있습니다.

4. 상권분석

현재 물건지 주변은 농가주택 위주로 형성된 농촌 지역으로, 상업시설이나 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 인근 지역의 개발 계획(영암군 공영개발사업단 신설, 도시재생사업 구상 등) 등을 고려할 때 향후 지역적 가치 변화 가능성은 있으나, 단기적인 상권 활성화는 제한적입니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스 승강장 이용 가능.

편의시설: 상세한 편의시설 정보는 추가 조사가 필요하나, 농촌 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 읍/면 소재지 접근을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다. 영암군 내에는 다양한 식당과 숙박시설이 존재합니다.

의료시설: 영암군 내 종합병원 및 의원 등 의료 시설은 존재하나, 본 물건지와의 접근성은 확인이 필요합니다.

주거환경: 농촌 특유의 한적하고 조용한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출: 본 물건은 지목이 '전'이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.

원상회복명령 가능성: 현황과 공부상 지목이 다르며, 등기되지 않은 제시외 건물이 존재하므로 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이로 인한 철거 비용 등 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

법정지상권 성립 여부: 매각에서 제외되는 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 토지 사용에 제약이 따를 수 있습니다.

건물 철거 및 명도: 무허가 또는 미등기 건물로 인해 건물주와의 명도 협상 또는 철거 과정에서 법적 분쟁 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등의 토지 이용 계획 및 제한 사항을 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군 신북면 금수리에 위치한 토지로서, 지목은 '전'이나 현황은 '단독주택 부지'로 이용되고 있습니다. 감정가는 865만 2천원으로 비교적 낮게 책정되어 있으나, 농지취득자격증명 제출 의무, 등기되지 않은 제시외 건물 존재, 법정지상권 성립 여부 불분명 등 다수의 권리 및 행정적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 제시외 건물과 관련된 법적 문제 및 원상회복 문제는 낙찰자가 인수해야 할 주요 부담이 될 수 있습니다. 농촌 지역의 특성상 주변 편의시설 접근성이 낮을 수 있으나, 조용한 주거 환경을 선호하는 수요자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

소액 투자 가능성: 낮은 감정가로 인해 소액으로 토지 투자를 고려할 수 있습니다.

잠재적 개발 가능성: 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있어 향후 건축 등 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. (단, 관련 법규 확인 필수)

토지 활용 가치: 현재 '단독주택 부지'로 이용되고 있어, 향후 주택 신축 또는 증개축 시 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 제시외 건물 존재 및 법정지상권 성립 불확실성, 농지취득자격증명 제출 등 다수의 위험 요소를 가지고 있어, 입찰 참여 시에는 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인과 관련 법규 검토, 유사 물건의 최근 실거래가 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 다만, 본 물건의 감정가 8,652,000원은 여러 위험 요소를 고려한 최저가 수준일 가능성이 높으므로, 권리 분석 및 현장 조사 후 잠재적 가치를 면밀히 평가하여 입찰가격을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.