나이스옥션 법원경매 광주 2024타경83804 [1] 광주광역시 서구 화정동 102-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2024.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 "광주서초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 가장형 평지이며, 주상용 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측 및 서측으로 노폭 약 9m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외벽 : 화강석 불임 등,
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2-가) 1층 : 일반음식점, 2-3층 : 다가구주택(5개호), 4층 : 다가구주택(2개호)임.

설비내역

일련번호 2-가) 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

일련번호 2-가)는 귀 제시목록상 용도가 "단독주택" 이나, 현황은 "1층 : 사무소, 2-4층 : 다가구주택" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-일련번호 2-가) 옥상층에 옥탑이 소재함.

물건 비고

일괄매각. 목록2.용도 단독주택이나 현황은 1층:사무소, 2~4층:다가구 주택임. 옥상 옥탑 위반건축물에 해당 이행강제금 부과예정임(광주서구청장 사실회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2024타경83804 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 서구 화정동 102-9

1.3. 용도

다가구주택 (단, 현황은 1층 사무소, 2~4층 다가구 주택)

1.4. 감정가

1,042,879,960원

1.5. 토지면적

235. 00㎡ (약 71.1평)

1.6. 건물면적

469. 38㎡ (약 141.9평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

조OO

1.10. 건축물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

* 외벽: 화강석 불임 등

* 내벽: 벽지 및 인테리어 마감 등

* 창호: 새시창

* 주요 용도: 1층 일반음식점(사무소), 2-3층 다가구주택(5개호), 4층 다가구주택(2개호)

* 옥상 옥탑: 위반건축물에 해당 (이행강제금 부과 예정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 화정동에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임. 인근에 광주서초등학교가 소재함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지(일련번호 1))는 북측 및 서측으로 노폭 약 9m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타: 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

* 보호구역: 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

* 기타: 전통상업보존구역(유통산업발전법)

3. 권리분석

3.1. 총괄

본건은 강제경매로 진행되며, 등기부상 복수의 소유권 이전 및 가압류, 강제경매 개시결정이 확인됨. 특히, 다수의 임차인이 존재하며 이 중 대항력 있는 임차인이 다수 있어 권리관계 분석이 매우 중요함.

3.2. 말소기준권리

토지 등기부상 갑9번 가압류(조기철, 2024-09-10) 및 건물 등기부상 갑3번 가압류(조기철, 2024-09-10)가 말소기준권리가 될 것으로 보임.

3.3. 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 500,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 502,800,000원

3.4. 임차인 현황

* 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-18

* 배당신고일자: 2024-11-29

* 대항력: 있음

* 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-08

* 대항력: 있음

* 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-22

* 대항력: 있음

* 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-01-30

* 대항력: 있음

* 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-21

* 대항력: 있음

* 박

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-20

* 배당신고일자: 2024-12-23

* 대항력: 있음

* 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-11-27

* 대항력: 있음

* 배

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-06

* 대항력: 있음

* 서

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-19

* 확정일자: 2025-11-25

* 배당신고일자: 2025-01-08

* 대항력: 있음

* 선

* 보증금: 5,000,000원 (건물 등기부상 인수되는 임차권 보증금 2,800,000원 확인됨)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-14

* 확정일자: 2024-02-14

* 배당신고일자: 2024-11-11

* 대항력: 있음

* 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-29

* 대항력: 있음

* 하

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-19

* 배당신고일자: 2025-02-18

* 대항력: 있음

* 홍

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-10-30

* 대항력: 있음

주요 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우(김 , 김 , 김 , 박 , 박 , 박 , 전 )가 다수 존재하므로, 해당 임차인들의 보증금/차임 관련 정보는 반드시 확인 및 조사 필요. 특히, 선수영 임차인은 건물 등기부상 "인수"되는 임차권(보증금 2,800,000원)이 존재하므로 낙찰자가 인수해야 할 금액임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 소재지는 전통적인 주택지대이며, 인근 학교 및 상업시설들이 혼재되어 있는 지역임.

4.2. 주요 시설

* 교육시설: 광주서초등학교 인접.

* 상업시설: 주변에 다양한 음식점, 카페, 편의시설 등이 분포되어 있음.

4.3. 상권 특징

단독주택과 다가구주택이 밀집한 주거지역으로, 1층 일부가 사무소 또는 일반음식점으로 이용되는 등 복합적인 용도로 활용되고 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없는 수준임.

5.2. 교육

광주서초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

5.3. 편의 및 기타

주거 밀집 지역 특성상 생활 편의시설 이용이 용이함. 다만, 검색 결과에서 구체적인 대형마트, 병원, 문화시설 등의 직접적인 정보는 제한적임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상임. 이들의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 철저한 조사가 필요함. 특히, 선수영 임차인의 경우 등기부상 인수되는 임차권이 명시되어 있음.

6.2. 위반건축물

옥상 옥탑 부분이 위반건축물에 해당하며, 이행강제금 부과 예정으로 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있음. 이는 광주 서구청장의 사실회신을 통해 확인된 사항임.

6.3. 건물 용도와 현황 불일치

등기부상 용도는 단독주택이나, 현황 1층은 사무소, 2~4층은 다가구 주택으로 사용되고 있어, 추후 건물 관리 및 활용에 있어 고려사항이 될 수 있음.

6.4. 미상 임대관계

일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

6.5. 혐오시설

주변에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 검색되지 않았으나, 광주 서구청은 소각장 건립 등 환경 시설에 대한 논의를 진행하고 있음. 다만, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보임.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 화정동에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 주거지역에 자리하고 있어 일반적인 주거용 부동산으로서의 가치를 지님. 하지만, 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 위반건축물 등기, 건물 용도와 현황의 불일치 등 권리관계 및 물건 상태에 대한 철저한 분석과 주의가 요구되는 물건임. 특히, 임차인 관련 인수 부담금 및 위반건축물로 인한 이행강제금 발생 가능성을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 도심 주거지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 광주서초등학교 인접으로 인한 교육 환경의 이점.

* 일부 층의 상가(사무소) 활용으로 인한 다양한 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(1,042,879,960원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함.

* 인수해야 할 임차보증금 (선수영 임차인: 2,800,000원)

* 대항력 있는 임차인들의 보증금(총 57,000,000원) 및 차임 미상 임차인들의 잠재적 보증금.

* 위반건축물 관련 이행강제금 부과 예상 금액.

* 명도 진행 시 소요될 비용 및 시간.

* 최근 부동산 시장 동향 및 유사 물건 시세.

따라서, 인수 보증금(2,800,000원)을 제외하고, 기타 잠재적 인수 부담금과 추가 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.