나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32071 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1412-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 소재 "덕진초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 토지 일련번호 1)은 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 "단독주택 건부지" 상태입니다.

인접 도로상태

본건 토지 일련번호 1) 남서측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-04-14), 지구단위계획구역(2023-04-14), 가축사육제한구역(2023-01-13) (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2023-04-14)<도시 및 주거환경정비법> 입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕, 시멘벽돌조 슬래브지붕, 시멘블록조 슬래브지붕 2층으로 외 벽 : 몰탈위 페인팅, 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

1층은 주택으로, 2층은 주택 및 탑옥 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비와 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"와 같이 제시외 건물 ㉮~㉵가 소재하고 화장실, 창고, 보일러실, 차양 등으로 이용 중이며, 제시외 건물 등으로 별도 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

공부상 주택, 탑옥 및 부속건물 제1~제3호이나, 현장조사 결과 주택 3동으로 이용 중이며, 제시외 건물 ㉮~㉵가 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상입니다. 일련번호 2) 건물의 잔존년수 및 적용단가 등은 관찰감가하여 산정하였습니다. 본건 일련번호 2)의 건물을 보호하는 시설로 담장 및 대문 등이 소재하며, 건물에 포함하여 감정평가하였습니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(㉮~㉵) 포함
2. 지분매각임(공유자우선매수권행사는 1회에 한함)
3. 목록2.는 공부상 주택, 탑옥 및 부속건물 제1호~제3호이나, 현장조사 결과 주택 3동으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경32071 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1412-5

용도: 단독주택

감정가: 451,224,200원

토지면적: 209.00㎡ (약 63.22평)

건물면적: 167.54㎡ (약 50.67평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 정비구역, 대항력있는임차인

주의사항: 1. 일괄매각, 제시외 건물(㉮~㉵) 포함.

2. 지분매각임 (공유자우선매수권 행사는 1회에 한함).

3. 목록2.는 공부상 주택, 탑옥 및 부속건물 제1호~제3호이나, 현장조사 결과 주택 3동으로 이용 중임.

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 소재 "덕진초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

토지 및 도로 상태: 본건 토지는 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 "단독주택 건부지" 상태입니다. 남서측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 정비구역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 갑4, 동대문세무서 압류 (2018.03.14.)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 갑4 ~ 갑10 (압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등)은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

인수되는 권리 (보증금 및 차임): 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-08-17

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

채권 총액: 등기부채권 총액은 토지 및 건물 각 161,104,408원입니다.

4. 상권분석

주변 시세 현황: 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 2018년식 다세대 주택이 19,000만원, 1983년식 연립 주택이 8,000만원 ~ 8,800만원 수준에서 거래되었습니다. 이는 본건 감정가 451,224,200원에 비해 현저히 낮은 금액대로, 본건은 해당 거래 사례들과 규모나 특성이 다를 가능성이 높습니다. 본건의 단독주택으로서의 가치와 감정가를 고려한 분석이 필요합니다.

지역적 특징: 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설: "덕진초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

편의 시설: 주변에 각종 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

교통 시설: 버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 온전한 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

공유자 우선매수: 기존 공유자들이 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰자가 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 양 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정이나 임대료 수익 발생 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 금액이 0원이라도 주의가 필요합니다.

정비구역 지정: 재개발/재건축 등 정비사업 진행 가능성이 있으나, 사업의 장기화, 추가 비용 발생, 사업 무산 등의 위험이 수반될 수 있습니다.

공부와의 차이: 공부상 주택, 탑옥 및 부속건물이나, 현장에서는 주택 3동으로 이용 중이며, 제시외 건물 ㉮~㉵가 소재하는 등 공부와 현황이 일치하지 않아 명도 및 이용에 있어 확인이 필요합니다.

제시외 건물 포함: 일괄 매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 건축법규 등과의 저촉 여부 및 철거/양성화 등의 추가 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

정비구역 지정: 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

우수한 입지: 학교 및 생활 편의시설과 인접한 주거 지역으로 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

토지 규모: 단독주택 용도로 활용 가능한 토지 면적을 보유하고 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 덕진동1가에 위치한 단독주택 지분 매각 물건입니다. "덕진초등학교" 인근의 주거지역에 속하며, 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 가지고 있습니다. 그러나 토지 및 건물 지분 매각이라는 점, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 대항력 있는 임차인 존재, 공부와 현황의 차이 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 451,224,200원입니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원) 존재, 공부와 현황의 차이 등 다수의 위험 요소를 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적인 접근이 권장됩니다. 주변 연립/다세대 주택 거래 사례는 본건과 직접적인 비교가 어렵지만, 전반적인 지역 시세 수준을 참고할 수 있습니다.

고려되는 위험 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 338,400,000원에서 383,500,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지분의 정확한 비율 확인, 공유자들의 우선매수 의사 타진, 임차인과의 추가적인 소통 등 심층적인 현장 조사 및 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.