나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32102 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 816 중인동연립주택숲안애주건축물 103동 2층 202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 소재 "옥성골든카운티아파트" 남동측 인근에 위치하는 중인동연립주택숲안애 103동 2층 202호로서, 주위는 아파트단지, 연립주택단지, 근 린생활시설, 일반주택, 농경지 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

21번국도(호남로)상 "중인교차로" 남부 근거리에 위치하며, 본건까지 차량접근 가능하고 동 측으로 버스승강장 소재 도로(중인1길)가 진행함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 202호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 단독획지로서 지반 평탄한 연립주택건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약10미터, 서측 및 남측으로 폭 약6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구(2015-08-28), 자연취락지구(2015-08-28)(전주시고시 제2015-112 (2015.8.28)전주도시관리계획(재정비)결정(변경) 및 지형도면승인고시), 소로1류(폭 10m~12m )(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경32102 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 816 중인동연립주택숲안애주건축물 103동 2층 202호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 202,000,000원

토지면적: 137.29㎡ (약 41.53평)

토지 지분: 137.2918㎡ (약 41.53평)

건물면적: 84.68㎡ (약 25.61평)

건물 지분: 84.6775㎡ (약 25.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 소재 "옥성골든카운티아파트" 남동측 인근에 위치하는 중인동연립주택숲안애 103동 2층 202호로서, 주위는 아파트단지, 연립주택단지, 근린생활시설, 일반주택, 농경지 등이 혼재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 21번국도(호남로)상 "중인교차로" 남부 근거리에 위치하며, 본건까지 차량 접근이 가능하고 동측으로 버스승강장 소재 도로(중인1길)가 진행합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형의 단독 획지로서 지반이 평탄한 연립주택 건부지입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 10미터, 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3, 원광신용협동조합 근저당권 (2019년 10월 21일 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안은국

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 08월 31일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

소유권 이전 및 신탁말소 사항이 있으며, 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다.

을3 근저당권(원광신용협동조합, 164,400,000원)이 말소기준권리이며, 을4 근저당권(김철형, 50,000,000원)과 갑6 강제경매(김철형, 57,312,653원)가 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 214,400,000원입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 주거지역으로 아파트단지, 연립주택단지, 근린생활시설, 일반주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 최근 매매 사례:

- 2026년 2월, 16,400만원, 84.88㎡, 3층 연립주택 (999-1번지)

- 2026년 3월, 13,000만원, 68.04㎡, 1층 연립주택 (801-1번지, 중인마이빌)

- 2026년 5월, 16,900만원, 84.6775㎡, 1층 연립주택 (816번지, 숲안애)

* 분석: 본건과 동일 단지(숲안애)인 816번지 연립주택이 2026년 5월 16,900만원에 거래되었으며, 유사 면적의 다른 연립주택도 16,400만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 20,200만원보다 낮은 수준입니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조로 4층 중 2층에 위치하며, 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중입니다. 위생 급배수, 도시가스 난방, 화재 탐지 및 경보, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건축물 정보:

- 총괄표제부: 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 816번지에 위치하며, 총 면적 4634.04㎡, 공동주택(도시형생활주택)으로 48세대가 거주 가능합니다.

- 표제부: '중인동 연립주택 숲안애' 103동이며, 4층 건물 중 2층으로 철근콘크리트구조입니다. 2016년 12월 14일 사용승인되었습니다.

- 전유부: 103동 202호, 2층입니다.

* 토지 이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 폭 10~12미터의 소로1류에 접하고 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세 차이: 감정가(202,000,000원)가 최근 실거래가(16,400만원~16,900만원) 대비 높게 책정되어 있어, 경매가가 상승할 경우 시세차익이 줄어들 수 있습니다.

* 지역 규제: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등은 향후 개발이나 건축 행위에 있어 제한 요인이 될 수 있습니다.

* 임차인 정보: 임차인의 임대관계가 미상으로 명시되어 있으나, 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 금액은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 중인동에 위치한 연립주택으로, 주거 지역 내 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 우수하며 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다. 최근 동일 단지 및 인근 단지에서 유사 면적의 거래가 16,400만원에서 16,900만원 사이에서 이루어진 점을 고려할 때, 현재의 감정가는 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 권리상 인수할 사항은 없으나, 입찰 시 감정가와 실제 시세의 격차를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 시세보다 낮은 잠재적 낙찰가: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮아, 경쟁이 치열하지 않다면 시세보다 유리한 가격에 취득할 기회가 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트단지와 연립주택단지가 혼재된 주거 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편리한 교통: 21번 국도 인접 및 대중교통 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 연립주택이 16,400만원에서 16,900만원 사이에 거래되고 있습니다. 감정가(202,000,000원)가 시세보다 높은 점을 감안할 때, 낙찰가율을 고려하여 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 경매 진행 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

(금액은 만원 단위 기준입니다.)

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