나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32107 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 395-16 송학아파트 101동 22층 2205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 "전주중학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 소규모 아파트 및 다가구주택 등 혼재함.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 차량통행 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕

이용상태

아파트

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 아파트부지

인접 도로상태등

남측 출입구를 통하여 노폭 약 8미터 포장도로 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(솔빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전주중학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(전주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2222

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경32107 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 395-16 송학아파트 101동 22층 2205호

* 용도: 아파트

* 토지면적: 18.31㎡ (약 5.54평)

* 건물면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

* 감정가: 114,000,000원 (1억 1천 4백만원)

* 매각구분: 토지/건물일괄매각, 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 아파트 정보: 송학아파트, 2002년 6월 사용승인 (44년차), 101동, 23층 중 22층, 총 183세대.

1.1. 입지조건

* 위치: 전북 전주시 덕진구 송천동1가에 소재하며, 전주중학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건 주위는 근린생활시설, 소규모 아파트, 다가구주택 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통: 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 통행도 원활한 편입니다.

* 도로: 남측 출입구를 통해 노폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류, 소로2류, 소로3류 등에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 매각물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

* 본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권 등기가 확인됩니다.

* 등기부상 말소기준권리는 도봉세무서장의 압류(2023.12.08.)이며, 이보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, 임차인 현황 및 물건명세서상 명시된 바와 같이, 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김인규

* 보증금: 85,000,000원 (8천 5백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 30일

* 확정일자: 2021년 2월 22일

* 배당신고일자: 2025년 5월 2일

* 대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 (김영숙, 2014.03.12.)

* 주택임차권 (김인규, 85,000,000원, 2025.05.02. 등기, 말소: 인수)

* 압류 (도봉세무서장, 2023.12.08., 말소) - 말소기준권리

* 압류 (서울특별시, 2024.04.19., 말소)

* 강제경매 (한국주택금융공사, 2025.12.29., 말소)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

* 대규모 상업 단지보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 단지 인근에 전주중학교, 송천초등학교, 솔빛중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 있습니다.

* 주차: 총 110대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (세대당 0.6대).

* 기타: 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차 보증금 8,500만원 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 학교 상대/절대보호구역에 포함되어 있어 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 2002년에 준공된 아파트로, 신축 아파트에 비해 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전주 시내에 위치한 아파트로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 8,500만원 인수 여부에 따라 실제 취득 가격과 총 부담액이 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 해당 내용을 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

* 감정가는 114,000,000원이며, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다. 임차인 인수 부담을 고려하여 신중한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 현재까지 확인된 정보상, 아파트 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 전주시 덕진구 송천동은 주거 인프라가 잘 갖춰져 있어 실수요자에게 안정적인 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

* 59.40㎡ (약 18평) 면적의 최근 매매 사례를 보면, 2026년 2월 18층이 114,000,000원, 2026년 6월 17층이 104,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 최근 거래된 최고가와 동일한 수준입니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 위험을 충분히 인지하고, 이를 반영한 적정 가격으로 낙찰받는다면 시세 대비 경쟁력 있는 투자가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 114,000,000원

* 최근 실거래가 (59.40㎡ 기준): 104,000,000원 ~ 114,000,000원 (2026년 2월, 6월)

* 본 건의 경우, 대항력 있는 임차인(보증금 85,000,000원)의 보증금을 인수해야 할 가능성이 높으므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 제시된 '인수 보증금 합계: 0원'은 현재 채무액 기준일 수 있으나, 물건명세서상 임차인 인수 가능성이 명시되어 있어 실제 인수액으로 간주하고 보수적으로 접근하는 것이 안전합니다.

* 임차인 인수액 85,000,000원을 제외하고, 시장 조사된 시세 및 감정가를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 안전한 투자를 위해, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 91,200,000원 ~ 102,600,000원 (감정가 114,000,000원의 80% ~ 90%)

* 실질적으로는 낙찰가 + 인수 보증금 85,000,000원 + 취득세 등 부대비용을 고려하여 총 투자금이 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.