나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32099 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 482-1 전주한신코아아파트 4동 9층 903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 소재 '중산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지로의 차량 진·출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브위누름지붕 15층 중 9층 903호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 개설된 포장도로를 통하여 진·출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예일키즈유치원(예정))<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(활짝핀유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(활짝핀유치원)<교육환경 보 호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임. 2. 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2025-11-28)(소로2-67)(접합), 소로2류(폭 8m~1 0m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예일키즈유치원(예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(활 짝핀유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(예일키즈유치원(예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

전주지방법원 2025타경32099 (1)

1.2. 소재지

전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 482-1 전주한신코아아파트 4동 9층 903호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

150,000,000원 (일억오천만원)

1.5. 면적

토지면적: 42.57㎡ (약 12.88평)

토지지분: 42.57㎡ (약 12.88평)

건물면적: 73.82㎡ (약 22.33평)

건물지분: 73.82㎡ (약 22.33평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

박OO

1.9. 사용승인일

1990년 11월 02일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 소재 '중산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 단지로의 차량 진출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성 및 빈도수 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건의 북측으로 개설된 포장도로를 통하여 진출입합니다.

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 중산초등학교, 예일키즈유치원(예정), 활짝핀유치원 등

* 편의시설: 근린생활시설

* 교통: 간선도로 및 대중교통망 접근 용이

2.5. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 환경 조사를 통해 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

없음.

3.3. 말소기준권리

삼성생명보험주식회사 근저당권 (접수일자: 2024-07-10)

3.4. 등기부 채권 총액

326,381,712원 (삼억이천육백삼십팔만일천칠백십이원)

3.5. 임차인 현황

3.5. 1.임대관계

미상

3.5. 2.인수 보증금 합계

0원

3.5. 3.임차인 관련 주의사항

임대 관계가 미상으로, 실제 거주자나 임차인이 있는지, 있을 경우 보증금 및 대항력 유무를 반드시 현장 조사 등을 통해 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.6. 주요 등기사항 요약

* 소유권 이전: 조길수(1991.03.22), 조일환(2018.11.27), 장정희(2024.07.10)

* 근저당권: 삼성생명보험주식회사(2024.07.10, 66,000,000원), 박윤환(2025.02.26, 65,000,000원)

* 가압류: 리딩에이스캐피탈(2025.10.28, 195,381,712원)

* 압류: 국민건강보험공단(2025.12.19)

* 임의경매: 박윤환(2025.12.26, 50,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주위환경

아파트 단지와 근린생활시설, 공원이 어우러진 주거 지역입니다.

4.2. 주요 시설 접근성

* 교육: 초등학교 및 유치원과 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 단지 주변 도로망 및 대중교통 접근성이 좋아 이동이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 기본 정보

5.1. 1.아파트명

전주한신코아

5.1. 2.주소

전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 482-1

5.1. 3.사용승인일

1990년 11월 02일

5.1. 4.건축 규모

총 15층 중 9층 903호

5.1. 5.세대수

444세대

5.1. 6.주차 정보

총 275대

5.1. 7.복리시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.1. 8.전기차 충전기

지상 4대

5.2. 면적 정보

5.2. 1.전용면적

73. 82㎡ (약 22.33평)

5.2. 2.분양면적

해당 물건의 분양면적은 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않습니다. 일반적으로 전용면적보다 넓게 책정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 미상

임대 관계가 확인되지 않아, 실제 점유자 존재 여부 및 보증금, 대항력 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 건축 연식

1990년 준공되어 30년 이상 경과한 아파트로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 다수의 권리관계

경매 신청 채권 외 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.4. 토지이용계획 제한사항

제3종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 학교보호구역 등 관련 법규에 따른 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 중화산동에 위치한 아파트로, 초등학교와 인접하고 주변 편의시설 및 교통이 양호하여 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있습니다. 건축 연식이 30년을 초과하였으나, 권리상 인수되는 부담은 없으며 매각으로 소멸되는 권리들이 대부분입니다. 다만, 임차인 현황이 미상이므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 실거주 및 투자 목적으로 접근이 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지

* 초등학교 및 생활 편의시설 근접성

* 향후 시세 상승 가능성 고려 시 투자 가치 보유

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

150,000,000원

9.2. 시세 분석

최근 동일 아파트 73.82㎡(약 22.33평) 물건이 2026년 5월 6일 150,000,000원 (5층)에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가와 동일한 수준이며, 평당 약 671.7만원 수준입니다. 더 넓은 면적(84.89㎡)의 경우 2026년 6월 1일 180,000,000원 (4층)에 거래되었습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정 근거

본건은 9층으로 동일 면적의 5층 거래 사례보다 높은 층에 해당하여 소폭의 가치 상승이 기대됩니다. 감정가를 기준으로 하되, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.4. 최종 예상 입찰가

155,000,000원 (일억오천오백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.