나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경402 [1] 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 1119 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2026.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 소재하는 '작도마을' 내(일련번호 1) 및 남서측 인근(일련번호 3)에 위치하며, 부근은 단독주택, 소규모점포, 농경지 등이 혼재하는 해안 농촌지대 및 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 간선도로와의 연계성 및 버스승강장과의 접근성 등으로 보아 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 1): 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 상태의 사다리형의 토지이며, 주거용건부지 등으로 이용중임. 일련번호 3): 부정형의 평지이며, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1): 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함. 일련번호 3): 남측으로 노폭 약3미터 내외의 포장된 농로가 통과함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) :계획관리지역, 자연취락지구(2024-01-26), 가축사육제한구역(2019-01-29) (일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역 (2020-06-23)(접도구역변경)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례> 일련번호 3) :농림지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호 조례>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 1)토지상에 사진용지와 같이 타인소유의 제시외건물(일련번호 ㄹ) 및 그 부합물(일련번호 ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 일련번호 1)토지상에 등기사항전부증명서상 부안군 소유의 건물이 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 멸실된 것으로 판단됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 적벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 적벽돌 쌓기, 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽: 벽지도배, 내장용 타일붙임 등, 창호: 샷시 및 목재창호임.

이용상태

일련번호 2): 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호 ㄱ)~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ~ㄷ) 포함
2. 지상에 타인 소유의 제시외 건물(ㄹ,ㅁ)이 소재하나 매각에서 제외
3. 지상에 등기사항전부증명서상 부안군 소유의 건물이 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 멸실된 것으로 판단됨
4. 목록1. 북측면 일부는 접도구역에 저촉됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 정읍지원 2025타경402 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 1119

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남부안농업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 349.00㎡ (약 105.6 평)

건물면적: 74.90㎡ (주택, 약 22.7 평)

건물 제시외면적: 30.70㎡ (포함, 약 9.3 평)

총 건물 연면적 (추정): 105.60㎡ (약 32.0 평)

*참고: 건축물대장상 별도 창고시설(98.61㎡, 약 29.8 평)이 존재함.

1.3. 매각 정보

감정가: 104,909,100원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 ㄱ~ㄷ 포함, 제시외 건물 ㄹ,ㅁ 제외)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 소재 '작도마을' 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 소규모 점포, 농경지가 혼재하는 해안 농촌지대 및 마을 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 버스 승강장과의 접근성 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다. 토지(일련번호 1)는 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

일련번호 1 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다. 일련번호 3 토지는 부정형의 평지이며 전으로 이용 중입니다.

*토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 일련번호 1: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부 제한), 접도구역, 역사문화환경보존지역.

- 일련번호 3: 농림지역, 가축사육제한구역(일부 제한), 농업보호구역, 역사문화환경보존지역.

*북측면 일부가 접도구역에 저촉됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전(매매, 상속) 내역이 있으며, 가장 빠른 근저당권 설정일자(1999.08.17)보다 늦은 권리인 강제경매(2025.12.24, 남부안농업협동조합, 22,020,794원)가 말소기준권리입니다. 이후 가압류(신한카드, 11,681,364원) 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 강제경매 개시 결정 등기(2025.12.24)보다 선순위인 권리는 없습니다. 따라서 매각으로 인해 위 등기부상 강제경매, 가압류 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 인수되는 권리 및 특이사항

*매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

*법정지상권 성립 여지: 매각에서 제외되는 타인 소유의 제시외 건물(ㄹ,ㅁ)을 위한 법정지상권이 성립될 수 있는 여지가 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

*부안군 소유 건물: 등기사항전부증명서상 부안군 소유 건물이 등재되어 있으나, 멸실된 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (정보 부족)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 분석을 통한 구체적인 시세 분석은 어렵습니다. 본건은 단독주택으로, 주변 시세는 지역 내 유사 단독주택 또는 농가주택의 거래 사례를 통해 파악해야 합니다.

4.2. 지역 특성

해안 농촌 지역으로, 주거와 농업이 혼합된 형태를 보이며, 소규모 점포가 산재해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본건 소재지는 농촌 지역으로, 대규모 편의시설보다는 지역 내 소규모 마트, 경로당 등 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 병원, 대형 쇼핑몰 등은 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 가능성이 있습니다. 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 문제

매각에서 제외되는 타인 소유의 제시외 건물(ㄹ,ㅁ)을 위한 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이는 건물 철거 또는 사용에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크 요소입니다.

6.2. 제시외 건물 및 멸실 건물

매각 포함된 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)과 별도로, 등기부상 부안군 소유 건물이 멸실된 것으로 판단되는 점은 불확실성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지 일부가 접도구역에 저촉되어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타 주의사항

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임대 관계가 미상인 점은 확인이 필요합니다.

* 건물 구조 및 용도 혼재 가능성: 단독주택 외 창고시설로 등록된 건물이 소재하므로, 실제 이용 및 관리 상태 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전북 부안군 소재의 단독주택으로, 해안 농촌 지역에 위치하여 조용한 주거 환경을 제공합니다. 토지/건물 일괄 매각이나, 매각 제외되는 타인 소유 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 주요 리스크 요인으로 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 접도구역 저촉 등 토지 이용 제한 사항도 고려해야 합니다. 다만, 채권액 대비 감정가가 적절하며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 저평가된 지역의 단독주택 물건

* 차량 접근성이 양호한 농촌 지역 입지

* 농산물 건조장 등으로 활용 가능한 별도 건물 존재 가능성

* 상대적으로 낮은 채권 총액

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (제한적)

제공된 정보만으로는 현재 시세에 기반한 정확한 시세 분석 및 경쟁 물건과의 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가(104,909,100원)를 기준으로, 주변 부동산 중개업소 등을 통한 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

9.2. 권장 입찰가 범위

제시된 정보와 법정지상권 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가(104,909,100원) 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 권장 입찰가는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 유사 물건 시세 조사 등을 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 보증금은 인수 보증금이 없어 별도 고려할 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.